TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

27 FEVRIER 2025

N° RG 24/01676 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPM4

Code NAC : 54G

AFFAIRE : S.C.C.V. 35 PALLU, S.A.S. MDH PROMOTION C/ [W] [X], [O] [L], [F] [R], Commune MAIRIE [Localité 13]

DEMANDERESSES

S.C.C.V. 35 PALLU, dont le siège social se situé [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Christian Lefevre, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire :, M^e Fabrice Hongre-Boyeldieu, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620

S.A.S. MDH PROMOTION, dont le siège social se situe [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Christian Lefevre, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire :, M^e Fabrice Hongre-Boyeldieu, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620

DEFENDEURS

Madame [W] [X] (propriétaire de la maison sise [Adresse 7]), demeurant [Adresse 4]

défaillante

Madame [O] [L], demeurant [Adresse 5]

défaillante

Monsieur [F] [Z] [I] (architecte), demeurant [Adresse 2]

défaillant

MAIRIE [Localité 13], Services de l’urbanisme – [Adresse 14], prise en la personne de son Maire en exercice

défaillante

Débats tenus à l’audience du 16 janvier 2025

Nous, Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 16 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES :

Par arrêté du 27 juillet 2022, modifié le 4 mai 2023, le maire de la commune [Localité 12] [Localité 18] a accordé à la société Maîtrise et développement de l’habitat, agissant sous la dénomination commerciale MDH Promotion, un permis de construire portant sur la construction de logements collectifs sur des parcelles situées [Adresse 8] et [Adresse 6], au [Localité 18] (Yvelines).

Par arrêté du 24 juillet 2024, le transfert du permis de construire à la SCCV 35 Pallu a été accordé.

Suivant actes de commissaire de justice en date des 25 et 26 novembre 2024, la société Maîtrise et développement de l’habitat, agissant sous la dénomination commerciale MDH Promotion, et la SCCV 35 Pallu ont fait assigner en référé les propriétaires des parcelles voisines, dont la commune [Localité 12] [Localité 18], dont l’identité figure en tête de la présente, et le maître d’œuvre de l’opération, Monsieur [F] [Z] [I], aux fins de constat préventif préalable à la réalisation des travaux de démolition et/ou de construction à leurs frais avancés.

Lors de l’audience du 16 janvier 2025, la société Maîtrise et développement de l’habitat, agissant sous la dénomination commerciale MDH Promotion, et la société SCCV 35 Pallu ont maintenu leurs demandes, précisant, sans en justifier, que Madame [X] se prénomme en réalité [U] et non [W].

La commune [Localité 12] [Localité 18], citée à personne morale, n’a pas comparu, ni été représentée et n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

Madame [W] [X], Madame [O] [L] et Monsieur [F] [Z] [I], cités à l’étude, n’ont pas comparu, ni été représentés et n’ont pas fait connaître les motifs de leur absence.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

SUR CE,

Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Sur la base de ce texte, une expertise peut être prescrite dès lors qu’il est justifié de l’intérêt de son organisation, peu important que les prétentions de la partie demanderesse soient contestées sur le fond. La notion de motif légitime suppose seulement l’existence d’un procès en germe pouvant être conduit sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure sollicitée.

Alors que la demande d’expertise sollicitée s’inscrit dans le cadre d’un référé dit préventif dont l’objet, avant le démarrage des travaux de construction, est de vérifier l’incidence possible du projet sur l’état des bâtiments voisins et de prendre toutes mesures préventives pour éviter l’aggravation des faiblesses éventuellement constatées ou l’apparition de désordres du fait des travaux entrepris, il n’est pas contestable en l’espèce que tant les demanderesses que les défendeurs ont un intérêt légitime à voir décrite la situation de leurs immeubles avant, au cours et après les travaux qui seront exécutés par la société Maîtrise et développement de l’habitat, agissant sous la dénomination commerciale MDH Promotion, et la société SCCV 35 Pallu pour garantir leurs droits futurs.

Il convient donc d’ordonner la mesure sollicitée, dans les conditions détaillées au dispositif, aux frais avancés de la société Maîtrise et développement de l’habitat et de la société SCCV 35 Pallu.

Les dépens seront à la charge des demanderesses.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons pour y procéder :

Monsieur [G] [D]

[Adresse 3]

Tél : [XXXXXXXX01]

Email : [Courriel 15]

expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 16], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— prendre connaissance du projet immobilier présenté dans un dossier technique suffisant comportant notamment les procédés de démolition et de construction permettant d’évaluer les impacts potentiels des travaux sur les avoisinants. A défaut de communication de ce dossier, l’expert déposera une note récapitulant les pièces communiquées, les éléments absents ou insuffisants, les conséquences sur la conduite de sa mission, permettant aux parties de saisir le juge si elles l’estiment nécessaire ;

— donner son avis sur les conséquences potentielles des travaux sur les avoisinants et proposer la délimitation des états des lieux à réaliser chez les avoisinants ;

— visiter les immeubles constituant la propriété des défendeurs ;

Etat des existants :

— indiquer l’état d’avancement des travaux lors des réunions successives d’analyse et description des existants ;

— dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires des immeubles voisins, de la propriété des demandeurs, afin de déterminer et dire si, à son avis, ces immeubles présentent ou non des dégradations et désordres inhérents à leur structure, leur mode de construction, leur mode de fondation ou leur état de vétusté ou, encore, consécutifs à la nature du sous-sol sur lequel ils reposent ou consécutifs aux travaux qui auraient pu être entrepris au moment de l’expertise pour le compte des demandeurs ;

— donner son avis sur toute difficulté consécutive à l’existence de servitude, d’emprise, de mitoyenneté ;

— dresser un état précis de ces premières constatations sous forme d’un pré-rapport dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ;

— rapporter toutes autres constatations utiles de nature à prévenir toute difficulté ;

Constatations de désordres rattachables aux travaux :

— procéder, sur demande des intéressés, à de nouveaux examens des avoisinants après démolition, après terrassement et après gros œuvre et ce jusqu’au hors d’eau au cas où il serait allégué de nouveaux désordres, expressément décrits par les parties requérantes, ou l’aggravation des anciens ;

— dresser, le cas échéant, à la demande des parties, un pré-rapport relatant les constatations effectuées et les causes des dommages, dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ;

— fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Disons que l’expert devra fournir de façon générale, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur les lieux, 31b à [Adresse 9] et [Adresse 6], [Localité 11] [Localité 18] (Yvelines), et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent ;

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, ce dernier :

— en cas d’ouverture du chantier sans communication des pièces permettant d’apprécier les risques, déposera une note aux parties et au juge donnant la possibilité aux premiers de solliciter les mesures judiciaires appropriées ;

— dira, s’il convient ou non, de procéder à la réalisation et à la mise en place de telles mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers de nature à éviter toute aggravation de l’état qu’ils présentent actuellement et permettre, dans les meilleures conditions techniques possibles, la réalisation des travaux à être entrepris pour le compte des demandeurs ;

— pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter, à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux qu’il estime indispensables, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix ; dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

— disons qu’en cas de besoin et pour procéder aux travaux estimés indispensables par l’expert, les demandeurs pourront faire passer, sur les propriétés voisines concernées des parties, leurs architectes et entrepreneurs à telles fins techniques que l’expert estimera nécessaires ou seulement utiles et qu’en cas de difficulté il en sera référé au juge chargé du contrôle des expertises ;

Fixons à la somme de 8 000,00 € (HUIT MILLE EUROS) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la société Maîtrise et développement de l’habitat, agissant sous la dénomination commerciale MDH Promotion, et la société SCCV 35 Pallu, à la régie du tribunal judiciaire de Versailles le 13 juillet 2025 au plus tard ;

Disons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 17]) ou par chèque à l’ordre de la régie d’avances et recettes du Tribunal Judiciaire Versailles, accompagné de la copie certifiée conforme de la présente décision ;

Rappelons que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284- 1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155- 1 du même code ;

Disons que les dépens resteront à la charge de la société Maîtrise et développement de l’habitat, agissant sous la dénomination commerciale MDH Promotion, et la société SCCV 35 Pallu ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que :

1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ;

2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Romane Boutemy Eric Madre

Greffier Vice-président