TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 7]

[Courriel 10]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00365 – N° Portalis DB22-W-B7J-S7UL

JUGEMENT

DU : 15 Juillet 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 15]

DEFENDEUR(S) :

[B] [Z], [R] [Z]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 15 Juillet 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE QUINZE JUILLET

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 16 Mai 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Le Syndicat de copropriété [Adresse 14][Adresse 11]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par M^e Marc BRESDIN, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par M^e Marion CHARBONNIER, avocat au barreau de VERSAILLES.

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [B] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 9]

non comparant

Mme [R] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 9]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de , Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Juillet 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

/

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 13] est placé sous le régime de la copropriété, et [B] et [R] [Z] y sont propriétaires des lots numéros 41 et 147.

N’obtenant pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 28 mars 2025, fait assigner [B] et [R] [Z] devant ce tribunal afin qu’ils soient condamnés à lui payer la somme de 3518,88 € incluant l’appel du quatrième trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, celle de 1907,52 € au titre des frais de recouvrement, celle de 1500 € à titre de dommages et intérêts, celle de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous bénéfice d’exécution provisoire. Par acte signifié le 26 avril 2025, il a présenté des demandes identiques.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et porté celle au titre des charges à 4061,93 €, appel du deuxième trimestre 2025 inclus. Il lui a été demandé de communiquer après la clôture des débats un décompte actualisé, ce qu’il a effectué par courrier électronique de son avocat reçu le 3 juillet 2025, ledit décompte faisant apparaître au 2 juillet 2025 une dette de charges de 3019,86 €, appel du troisième trimestre 2025 inclus. Il lui a ensuite été demandé

[R] [Z] a indiqué avoir effectué des paiements et vouloir payer le solde de la dette pour la fin du mois de juin 2025. Elle a affirmé avoir été contrainte de payer le coût des études de médecine, d’ingénierie et d’architecture de ses trois enfants, et percevoir un salaire mensuel d’environ 2500 € tandis que son conjoint en perçoit un de 1300 €, les lots dont les charges constituent l’objet du litige leur procurant un loyer mensuel de 800 €.

Bien qu’ayant été cité à étude, [B] et [R] [Z] n’a pas comparu ni été représenté, de sorte qu’il convient de statuer sur ces demandes par jugement réputé contradictoire après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale,

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2023 et 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et du budget prévisionnel de l’exercice suivant,

— les appels de charges et travaux pour la période du premier trimestre 2023 au troisième trimestre 2025,

— le décompte de la créance pour la période du 21 avril 2022 au 1er juillet 2025,

— les mises en demeure,

— les sommations de payer des 18 novembre 2022 et 20 juin 2024,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que [B] et [R] [Z] restent devoir la somme de 3019,86 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 2 juillet 2025, appel du troisième trimestre 2025 inclus. Il convient donc de les condamner à la payer au syndicat des copropriétaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation valant mise en demeure.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Seul est justifié l’envoi des mises en demeure des 9 août 2022 9 mai 2023 et 12 février 2024, celle du 23 août 2023 étant inutile compte tenu du trop bref délai la séparant de la précédente. La signification des sommations de payer est inutile car les copropriétaires réceptionnent les lettres recommandées qui leur sont notifiées. Les frais de constitution du dossier en vue de sa transmission à l’avocat et au commissaire de justice du syndicat, s’ils sont prévus par le contrat de syndic, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en modifie pas la nature. Ces frais sont en l’espèce d’autant moins justifiés que le contrat stipule lui-même qu’ils ne sont dus qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce caractère ne ressortant absolument pas des pièces communiquées.

Il convient donc de condamner à ce titre [B] et [R] [Z] à payer au syndicat la somme de 129 €.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence de paiement par [B] et [R] [Z] des charges de copropriété ne suffit pas en l’espèce à elle seule à démontrer la mauvaise foi exigée par cette disposition, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [B] et [R] [Z] doivent être condamnés aux dépens, exception faite du coût de l’assignation signifiée le 26 avril 2025 car cet acte est identique à celle signifiée le 28 mars 2025 et présente donc un caractère inutile.

Tenus aux dépens, [B] et [R] [Z] doivent également être condamnés, en application de l’article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [B] et [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] :

— la somme de 3019,86 € au titre des charges impayées au 2 juillet 2025, appel du troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025,

— la somme de 129 € au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE [B] et [R] [Z] aux dépens, exception faite du coût de l’assignation signifiée le 26 avril 2025 ;

CONDAMNE [B] et [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 13].

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT