MINUTE N°

N° RG 24/00433 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKKB

S.A.S. GROUPE SOLLY AZAR

C/

Monsieur [T], [K], [A] [L]

Monsieur [N], [O] [I]

Monsieur [B], [H] [M]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Société par actions simplifiée GROUPE SOLLY AZAR, représentée par son représentant légal, numéro SIRET 353508955 (1645870) – dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représentée par Maître Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Maître Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [T], [K], [A] [L], né le 18 juin 1994 à [Localité 8] (Côte d’Ivoire) – demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne, assisté de Maître Rabéha SOLTANI, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [N], [O] [I], né le 28 mai 1994 à [Localité 14] [Localité 9] (Côte d’Ivoire) – demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne, assisté de Maître Rabéha SOLTANI, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [B], [H] [M], né le 28 Août 1994 à [Localité 10] (Côte d’Ivoire) – demeurant [Adresse 5]

Comparant en personne, assisté de Maître Rabéha SOLTANI, avocat au barreau de PARIS

'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, Vice-Présidente

Greffier présent lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier présent lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Frédéric GONDER

1 copie certifiée conforme à : Maître Rabéha SOLTANI

RAPPEL DES FAITS ET PROCEDURE

Par contrat en date du 31 août 2020 monsieur [R] [P] et madame [J] [S] ont donné à bail à monsieur [T] [L], monsieur [N] [I] et monsieur [B] [M] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1], moyennant 1.500 € de loyer et 290 €de provision sur charges.

La SAS GROUPE SOLLY AZAR a fait assiger monsieur [T] [L], monsieur [N] [I] et monsieur [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12].

A l’audience du 1er juillet 2025, la SAS GROUPE SOLLY AZAR – représentée par son conseil – demande la condamnation solidaire de messieurs [T] [L], [N] [I] et [B] [M] à lui verser les sommes de 461,89 € correspondant aux loyers impayés, 2.489,01 € correspondant à des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie, outre 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Elle fait valoir qu’elle a indemnisé le bailleur, en application du contrat d’assurance souscrit entre eux, car les locataires n’ont pas versé le loyer pour la période du 1er au 8 mai 2022 et au titre des réparations locatives. Elle se prévaut d’une quittance subrogative à ce titre. Elle produit les états des lieux d’entrée et de sortie et précise que son chiffrage tient compte de la vétusté.

Messieurs [T] [L], [N] [I] et [B] [M] comparaissent, assistés de leur conseil. Ils demandent à titre principal de débouter la SAS GROUPE SOLLY AZAR de toutes ses demandes et à titre subsidiaire de fixer l’arriéré locatif à la somme de 461,93 € et de réduire le montant dû au titre des répartions locatives.; de la condamner à leur restituer le dépôt de garantie de 1.500 € avec majoration de 10% du loyer mensuel depuis le 6 mai 2022 ; de la condamner à leur verser la somme de 1.500 € de dommages et intérêts et 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Ils rapportent avoir quitté les lieux le 6 mai 2022 et non le 8 mai et font valoir qu’ils ne peuvent en aucun cas être tenus à plus de 358 €, voire 461,93 € pour cette période alors que le demandeur évoque une date de fin du bail au 8 mai 2022.

Sur les réparations locatives, ils estiment que l’usure normale des lieux par trois collocataires n’a pas été prise en compte et estiment que la VMC n’ayant été installée dans le logement que 4 mois avant leur départ, cela a concouru à la prolifération de moisissures et aggravé l’état des murs du logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

La SAS GROUPE SOLLY AZAR justifie de deux quittances subrogatives au titre de l’assurance Loyers impayés souscrite par madame [J] [S] au terme desquelles le souscripteur déclare accepter de SOLLY AZAR assurances agissant pour le compte de l’assureur, la somme de 482,86 € à titre d’indemnisation pour […] les loyers impayés du 01/05/2022 au 08/05/2022 et […] 2489,01 € [..;] au titre des dommages garantis, pertes pécunaires.

Elle produit le contrat d’assurance et il apparaît que cette société d’assurance couvrait madame [J] [S], dans le cadre du bail conclu avec les défendeurs, en cas de loyers impayés et de dégradations immobilières : dommages matériels et perte pécuniaire. La S.A.S. GROUPE SOLLY AZAR a donc qualité à agir et est recevable en ses demandes

— Sur les réparations locatives

En application de l’article 7b) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé à jouir paisiblement des lieux et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée a été réalisé le 31 août 2020, contradictoirement. Il mentionne un appartement en bon état général, en particulier la peinture des murs de l’entrée, du séjour, des chambres n°2 et 3, des couloirs, de la cuisine, de la salle de bain et des WC apparaissent être en bon état, tout comme celle de tous les plafonds. Celle de la chambre n° 1 est, elle, en très bon état. Les sols sont généralement en bon état, sauf en ce qui concerne l’entrée, le séjour et la cuisine, qui sont en état moyen. Tous les équipements sont évalués en bon état.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 6 mai 2022, contradictoirement. Il mentionne une boîte aux lettres en état d’usure. S’agissant des peintures, celle de l’entrée, des chambres 1-2-3, de la cuisine, du séjour, du couloir sont à l’état moyen avec de nombreuses traces et une qualité écaillée et abimée par endroit (plinthes de l’entrée, étagères du placard de l’entrée, chambres 1-2-3, cuisine, salle de bain) voire des trous non rebouchés (séjour. La tapiserie de la chambre 4 se décolle fortement, elle est déchirée, la peinture porte des traces de moisissures/noires. Les sols sont en état moyens mais des mentions de lattes disjointes (chambre 3, cuisine), de rayures (chambre 4, séjour, cuisine). Le frigo est hors service et non nettoyé, le joint de la cuisine est dégradé.

La notion de saleté est présente dans toutes les pièces. La cave est encombrée de meubles n’appartenant pas aux bailleurs.

Les locataires n’ont occupé les lieux que moins de deux ans, la dégradation de l’état de l’appartement ne peut s’expliquer par la seule usure normale. Le fait qu’ils aient été trois à user de la chose ne peut être considéré comme une cause d’usure accelérée dont il faudrait tenir compte. Au contraire, ils étaient trois à pouvoir prendre un soin naturel et basique des lieux. Force est de constater que des travaux ont été rendus nécessaires après leur passage, de même qu’un nettoyage.

S’agissant des réparations locatives, l’assureur produit un rapport d’expertise de la compagnie MAIF, partenaire de la SAS GROUPE SOLLY AZAR chiffre le nettoyage à 774,02 €, un désemcombrement de la cave à hauteur de 400 €, une reprise des murs à hauteur de 3.265,31 €, une reprise du sol de la cuisine à hauteur de 3.758,04 € et la pose de nouveaux stores pour 54 €. Les trois derniers postes ont été réduits de 50% en considérant la vétusté originelle portant ainsi le montant total des travaux estimé à 4.712,69 €. C’est ce coefficient de vétusté qu’il convient de retenir.

Les factures de [Localité 13] portent sur un montant global de 7.023,35 €. La quittance subrogative porte sur un montant de 3.511,67 €, soit la moitié des factures et travaux effectués par [Localité 13].

— Sur l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenu.

En l’espèce l’état des lieux de sortie a été marqué par la restitution des clefs et il est daté du 6 mai 2022. Ainsi les défendeurs sont tenus de payer les loyers et les charges du 1er au 6 mai 2022. Le montant du loyer et des charges ne peut être évalués qu’en considération du contrat de location, le demandeur ne produisant aucune autre pièce permettant de prendre en compte une éventuelle revalorisation. Après pondération, il apparaît que cette somme s’élève à 358 €.

Monsieur [T] [L], monsieur [N] [I] et monsieur [B] [M] seront donc solidairement condamnés à payer la somme de 358 € à la SAS GROUPE SOLLY AZAR.

— Sur la retenue du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, un dépôt de garantie de 1.500 € a été versé par les locataires aux bailleurs lors de la signature du contrat de location. C’est à bon droit que ces derniers l’ont conservé, au vu de l’état dans lequel se trouvait l’appartement lors du départ des défendeurs. Il sera déduit des sommes dues au titre des réparations locatives, monsieur [T] [L], monsieur [N] [I] et monsieur [B] [M] seront donc solidairement condamnés à payer la somme de 2.011,67 € à la SAS GROUPE SOLLY AZAR.

— Sur la perte matérielle

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le demandeur n’apporte pas la preuve de la durée des travaux, par ailleurs le fait que le logement n’ait pu être reloué immédiatement après le départ des locataires est putatif.

La SAS GROUPE SOLLY AZAR sera déboutée de sa demande faite à ce titre.

— Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [L], monsieur [N] [I] et monsieur [B] [M], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A.S. GROUPE SOLLY AZAR, monsieur [T] [L], monsieur [N] [I] et monsieur [B] [M] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement monsieur [T] [L], monsieur [N] [I] et monsieur [B] [M] à verser à la SAS GROUPE SOLLY AZAR la somme de 358 € au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE solidairement monsieur [T] [L], monsieur [N] [I] et monsieur [B] [M] à verser à la SAS GROUPE SOLLY AZAR la somme de 2.011,67 € au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE la SAS GROUPE SOLLY AZAR des autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE in solidum monsieur [T] [L], monsieur [N] [I] et monsieur [B] [M] à verser à la SAS GROUPE SOLLY AZAR la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement monsieur [T] [L], monsieur [N] [I] et monsieur [B] [M] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité,le 11 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, Le vice-président,