N°Minute:25/00304

N° RG 24/01387 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PC2Q

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 20 Janvier 2025

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires -VENETIE 1, AYANT POUR SYNDIC LA SARL RAFAEL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Eve TRONEL PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 18 Novembre 2024

Affaire mise en deliberé au 20 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 20 Janvier 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Eve TRONEL PEYROZ

Copie certifiée delivrée à :

Le 20 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [G] est propriétaire des lots 30 et 107 au sein de la résidence [9] 1 sise [Adresse 5] à [Localité 6] dont l’agence RAFAEL IMMOBILIER est le syndic.

M. [P] [G] reste à devoir la somme de 2348,38 euros dont 170,00 euros au titre des frais article 10-1 et conformes au contrat de syndic, somme arrêtée au 15 avril 2024.

Une attestation de non-conciliation est jointe aux débats.

Par acte de Commissaire de justice en date du 26 juin 2024, signifié à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, le cabinet RAFAEL IMMOBILIER dont le siège social est situé au [Adresse 1] à MONTPELLIER a fait assigner M. [P] [G], demeurant, [Adresse 3] à SAINT DENIS DE LA REUNION devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, le 18 novembre 2024 aux fins de

Y venir les requis,

Vu l’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 10-1 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000,

CONDAMNER M. [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] 1 pris en la personne de son syndic, RAFAEL IMMOBILIER la somme de 2348,38 euros au titre des charges pour les causes sus énoncées, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024.

LE CONDAMNER à payer la somme de 888,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la somme de 900.00 euros à titre de dommages et intérêts,

LE CONDAMNER à régler les sommes retenues par l’huissier, par application de l’article A444-32 du Code de commerce.

LE CONDAMNER aux entiers dépens.

DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 18 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, M. [P] [G] n’a pas comparu ni n’a été représenté.,

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

1) Décompte de charges au 15/04/2024 + copie appels de fonds numérotés de 1 à 17

2) PV AG 2022 et 2023 + AR de notification

3) Contrat de syndic courant dûment signé en cours de validité

4) Mise en demeure SVA du 14/02/2024 + AR non réclamé

5) Mise en demeure RAFAEL IMMOBILIER des 22/08/2023, 03/11/2023 et 05/12/2023

6) Relevé de propriété

7) Justificatif frais

8) CA [Localité 7] Pôle 4 Ch. 2, 25/05/2011 page 5

9) Arrêt Cass. Civ. 3 1er février 2005

10) Introduction rapport Ministère de la Justice mai 2009 « les Contentieux de la Copropriété

11) Attestation de non-conciliation du 03/06/2024 SVA

Il ressort de ces documents que M. [P] [G] reste devoir la somme de 2178,38 euros à titre de charges de copropriété entre le 1er avril 2022 et le 4 avril 2024 suivant arrêté du compte du 15 avril 2024, comprenant les appels de charges du 1er trimestre 2024.

M. [P] [G] sera donc condamné en deniers ou quittances à payer 2178,38 euros, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024 date de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit les mises en demeure du 22 août 2023 et les relances du 03 novembre 2023 et du 5 décembre 2023.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Il est fait droit à hauteur du montant prévu au contrat de syndic : 30,00 euros pour la mise ne demeure et deux fois 20,00 euros pour les deux relances.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 70,00 euros.

— Sur les frais de constitution dossier avocat :

Le syndic réclame la somme de 100,00 au titre de la constitution du dossier avocat.

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de poursuite :

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d’assignation.

S’agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de M. [P] [G] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [G], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [P] [G] devra verser au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic RAFAEL IMMOBILIER une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic RAFAEL IMMOBILIER, la somme de 2178,38 euros, au titre des charges de copropriété, pour la période du 1er avril 2022 au 4 avril 2024 appel du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 février 2024 ;

CONDAMNE M. [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic RAFAEL IMMOBILIER, la somme de 70,00 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic RAFAEL IMMOBILIER, la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic RAFAEL IMMOBILIER la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [G] aux dépens ;

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de [P] [G] ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, Le Juge