TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GODIGNON SANTONI

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e GODIGNON SANTONI

■

Charges de copropriété

N° RG 24/04854 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3CF6

N° MINUTE :

Assignation du :

08Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 12 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la Société ORALIA LEPINAY MALET, société par actions simplifiée unipersonnelle, représentée par son représentant légal dûment habilité à cette fin

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Monsieur [S] [Y]

Monsieur [M] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Monsieur [T] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Non représentés

Décision du 12 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/04854 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3CF6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Maïssam KHALIL, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 12 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 12 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [T] [Y], M. [M] [Y], Mme [H] [Y] et Mme [S] [Y] sont propriétaires du lot n°115 d’un immeuble situé au [Adresse 4] [Localité 1]. M. [T] [Y] et M. [M] [Y] sont quant à eux propriétaires des lots n°113, 114, 118 et 131 au sein du même immeuble.

Par lettre datée du 17 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [T] [Y] et M. [M] [Y] de payer la somme de 3 135,51 euros au titre des charges de copropriété. Une relance leur a été adressée par courrier daté du 7 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires leur a fait sommation de payer la somme de 4 476,76 euros au titre des charges de copropriété.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 4 et 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Adresse 12] a fait assigner M. [T] [Y], M. [M] [Y], Mme [H] [Y] et Mme [S] [Y] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 16 mai 2024.

Au visa des articles 10, 10-1 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 et 1240 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner solidairement, pour les lots n°131, 113, 114 et 118, M. [T] [Y] et M. [M] [Y] au paiement de la somme de 5 474,81 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 janvier 2024 (charges du 1er trimestre 2024 incluses), et avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022;

Décision du 12 Juin 2025

Charges de copropriété

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— condamner solidairement, pour les lots n°131, 113, 114 et 118, M. [T] [Y] et M. [M] [Y] au paiement de la somme de 1 146,30 euros, au titre des frais engagés au visa de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en ce compris le coût de la sommation de payer du 19 septembre 2023 d’un montant de 230,30 euros;

— condamner solidairement, pour le lot n°115, M. [T] [Y], M. [M] [Y], Mme [H] [Y] et Mme [S] [Y] au paiement de la somme de 2 285,73 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 janvier 2024 (charges du 1er trimestre 2024 incluses), et avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022;

— condamner solidairement M. [T] [Y], M. [M] [Y], Mme [H] [Y] et Mme [S] [Y] au paiement de la somme de 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement M. [T] [Y], M. [M] [Y], Mme [H] [Y] et Mme [S] [Y] au paiement des entiers dépens ;

— condamner solidairement M. [T] [Y], M. [M] [Y], Mme [H] [Y] et Mme [S] [Y] au paiement de la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

M. [T] [Y] et Mme [H] [Y] ont été cités suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de vaines recherches), l’huissier instrumentaire n’ayant pu identifier le lieu de leur domicile actuel. M. [M] [Y] a quant à lui été cité à personne, et Mme [S] [Y] à tiers présent au domicile. Aucun d’entre eux n’ayant constitué avocat en défense, il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 septembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 12 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [T] [Y] et M. [M] [Y] sont propriétaires indivis des lots n°131, 113, 114 et 118 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4], et que ceux-ci sont également propriétaires du lot n°115 en indivision avec Mme [H] [Y] et Mme [S] [Y].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 mars 2022 et 19 octobre 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 et 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 et 2024 et voté la réalisation de divers travaux;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— des décomptes de créance actualisés au 15 janvier 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [T] [Y] et M. [M] [Y] (lots n°113, 114 et 118), déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 5 474,81 euros.

De même, il résulte de l’examen des pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [T] [Y], M. [M] [Y], Mme [H] [Y] et Mme [S] [Y] (lot n°115), déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 2 285,73 euros.

Décision du 12 Juin 2025

Charges de copropriété

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M. [T] [Y], M. [M] [Y], Mme [H] [Y] et Mme [S] [Y] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de ces sommes au titre des charges de copropriété et cotisations au fonds travaux échues et impayées au 15 janvier 2024.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1 146,30 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure et les frais de relance exposés postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Toutefois, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi d’une mise en demeure par la production du bordereau d’accusé de réception.

Il est en revanche justifié de l’envoi d’une sommation de payer par acte d’huissier, ainsi que de la constitution d’une hypothèque sur les biens des défendeurs. Ces frais constituent manifestement des dépenses nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires.

Décision du 12 Juin 2025

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En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de remise ou de constitution de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce. Ils apparaissent par ailleurs constituer des frais irrépétibles.

En conséquence, M. [T] [Y], M. [M] [Y], Mme [H] [Y] et Mme [S] [Y] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400,30 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [T] [Y], M. [M] [Y], Mme [H] [Y] et Mme [S] [Y] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [T] [Y], M. [M] [Y], Mme [H] [Y] et Mme [S] [Y] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le mois d’avril 2020 a minima.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Décision du 12 Juin 2025

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En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [T] [Y], M. [M] [Y], Mme [H] [Y] et Mme [S] [Y] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

Faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 8 avril 2024, dernière date de signification de l’assignation.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [Y], M. [M] [Y], Mme [H] [Y] et Mme [S] [Y], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [T] [Y], M. [M] [Y], Mme [H] [Y] et Mme [S] [Y] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Décision du 12 Juin 2025

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Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement M. [T] [Y] et M. [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

—  5 474,81 euros au titre des charges de copropriété impayées au titre des lots n°113, 114 et 118 (arrêtées au 15 janvier 2024 – 1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024 ;

—  400,30 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024 ;

Condamne solidairement M. [T] [Y], M. [M] [Y], Mme [H] [Y] et Mme [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 2 285,73 euros au titre des charges de copropriété impayées au titre du lot n°115 (arrêtées au 15 janvier 2024 – 1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [T] [Y], M. [M] [Y], Mme [H] [Y] et Mme [S] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamne in solidum M. [T] [Y], M. [M] [Y], Mme [H] [Y] et Mme [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 12 Juin 2025.

La Greffière Le Président