TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

15 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00737 – N° Portalis DB22-W-B7J-S47J

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sise [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, LAMY, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le numéro 487 530 099 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Aude ALEXANDRE de l’AARPI TRIANON AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [C] [X] [J]

né le 15 Janvier 1978 à [Localité 12] (97),

demeurant [Adresse 2],

Non comparant, ni représenté.

2/ Madame [F] [N]

née le 12 Juillet 1983 à [Localité 8] (ITALIE),

demeurant [Adresse 2],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 16 JUIN 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

16 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [X] [J] et Mme [F] [N] sont propriétaires des lots n°2 et 49 de la Résidence [Adresse 11], sise [Adresse 4] à [Localité 7].

Faisant grief à M. [J] et Mme [N] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires leur a adressé, par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure en date du 15 janvier 2025, par courrier recommandé avec accusé de réception, d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le [Adresse 13], représenté par son syndic, la société LAMY, a, par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025 remis à étude, fait assigner M. [J] et Mme [N] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :

— condamner solidairement M. [J] et Mme [N] à lui payer la somme de 4.634,10 euros au titre des charges de copropriété, travaux et appels provisionnels échus arrêtés au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner solidairement M. [J] et Mme [N] à lui payer la somme de1.018,95 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— condamner solidairement M. [J] et Mme [N] à lui payer la somme de 652,92 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de la créance,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement M. [J] et Mme [N] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner solidairement M. [J] et Mme [N] à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [J] et Mme [N] aux entiers dépens.

A l’audience du 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [J] et Mme [N] régulièrement assignés par actes remis à l’étude du commissaire de justice le 14 mai 2025, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 9], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de M. [J] et Mme [N] pour les lots n°2 et 49,

— une mise en demeure en date du 15 janvier 2025 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs par courriers recommandés avec accusé de réception avisés le 21 janvier 2025 et non réclamés, pour un montant de 339,65 euros au titre des appels de provisions impayés sur charges du budget 2025,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2025 pour un solde débiteur de 5.287,02 euros

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er mai 2022 au 31 mars 2025,

— les comptes individuels de charges pour les exercices 2022 et 2023,

— les convocations et procès-verbaux des assemblées générales ordinaires

en dates des 18 novembre 2021, 21 septembre 2022, 14 septembre 2023

et 8 octobre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025, et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 8 octobre 2024, prenant effet le 1er juillet 2024 et prenant fin le 30 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [J] et Mme [N] une mise en demeure en date du 15 janvier 2025, par lettres recommandées avec accusé de réception avisées le 21 janvier 2025 et non réclamées, d’avoir à payer la somme de 339,65 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours, et indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux des exercices 2022, 2023, 2024 et du 1er trimestre de l’exercice 2025 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces produites que M. [J] et Mme [N] sont redevables de la somme de 4.634,10 euros au titre des charges de copropriété échues au

1er janvier 2025, appels de fonds et travaux du 1er trimestre 2025 inclus.

M. [J] et Mme [N] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Les courriers de mise en demeure ayant été avisés le 21 janvier 2025, la somme de 4.634,10 euros portera intérêts au profit du syndicat des copropriétaires à compter de cette date.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 1.018,95 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2025 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par M. [J] et Mme [N] de la somme de 1.018,95 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des trois derniers trimestres de l’exercice 2025 devenus exigibles par anticipation.

M. [J] et Mme [N] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.018,95 euros à ce titre.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 652,92 euros correspondant à divers courriers de mise en demeure, relances, commandement de payer et honoraires du syndic.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le commandement de payer en date du 14 novembre 2023 remis à étude, et la facture correspondante, pour un montant de 146,58 euros.

S’agissant des mises en demeure et relances, si le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande les factures correspondantes, il ne verse pas aux débats lesdits courriers et sera dès lors débouté de sa demande à ce titre.

Par ailleurs, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965, les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande relative à la transmission du dossier à l’huissier de justice.

M. [J] et Mme [N] seront donc condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 146,58 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de condamnation solidaire

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire des défendeurs.

Il convient de rappeler que la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire. Dès lors, faute de justifier de l’existence d’une clause de solidarité au sein du réglement de copropriété de la résidence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation solidaire.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [J] et Mme [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [J] et Mme [N], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [J] et Mme [N] seront condamnés à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10], sise

[Adresse 4] à [Adresse 6] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Condamne M. [C] [X] [J] et Mme [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [10], sise [Adresse 4] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 4.634,10 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er janvier 2025, appels de fonds et travaux du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne M. [C] [X] [J] et Mme [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [10], sise [Adresse 4] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.018,95 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des trois derniers trimestres de l’exercice 2025 devenus exigibles par anticipation,

Condamne M. [C] [X] [J] et Mme [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [10], sise [Adresse 4] à [Adresse 6] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 146,58 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne M. [C] [X] [J] et Mme [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [10], sise [Adresse 4] à [Adresse 6] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10], sise [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de condamnation solidaire,

Condamne M. [C] [X] [J] et Mme [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [10], sise [Adresse 4] à [Adresse 6] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [C] [X] [J] et Mme [F] [N] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10], sise [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 SEPTEMBRE 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE