TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Octobre 2025

GROSSE :

Le 08 janvier 2026

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 janvier 2026

à M. [J]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02407 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LNM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3 F SUD VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE NEOLIA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [J]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [W] [J]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2017 à effet le 1er juillet 2017, la SA d’HLM NEOLIA a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [J] et Mme [W] [J] sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 384,99 euros et d’une provision pour charges de 61,93 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 165,20 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives des Bouches-du-Rhône a été informée de la situation de M. [Z] [J] et Mme [W] [J] le 29 novembre 2024.

Par assignation du 11 avril 2025, la SA 3F SUD, venant aux droits de la société NEOLIA, a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [J] et Mme [W] [J] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant e base à la révision annuelle des loyers, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 165,20 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département 14 avril 2025.

Appelée à l’audience initiale du 27 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 23 octobre 2025.

À l’audience du 23 octobre 2025, la SA 3F SUD, venant aux droits de la société NEOLIA, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant la dette au 11 octobre 2025 à la somme de 1 362,14 euros. Elle indique, par ailleurs, qu’un plan d’apurement de cette dette a été mis en place depuis le mois de juin 2025. La SA 3F SUD, venant aux droits de la société NEOLIA, considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Z] [J] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant, selon échéancier déjà mis en place entre les parties.

Citée par acte remis à sa personne, Mme [W] [J] n’est ni comparante ni représentée.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA 3F SUD, venant aux droits de la société NEOLIA, justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

De surcroît, la partie demanderesse justifie être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et, partant, de sa qualité à agir.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 27 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4.165,20 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 janvier 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA 3F SUD, venant aux droits de la société NEOLIA, verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 octobre 2025, M. [Z] [J] et Mme [W] [J] lui devaient la somme de 1 362,14 euros.

M. [Z] [J] et Mme [W] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront, en vertu de la clause de solidarité insérée dans le bail du 1er juin 2017, solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [J] et Mme [W] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect du plan d’apurement entrainant l’acquisition de la clause résolutoire et de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 659,94 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA 3F SUD ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [J] et Mme [W] [J], qui succombent à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juin 2017 à effet le 1er juillet 2017 entre la société NEOLIA d’une part, et M. [Z] [J] et Mme [W] [J], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] est résilié depuis le 27 janvier 2025,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [J] et Mme [W] [J] à payer à la SA 3F SUD, venant aux droits de la société NEOLIA, la somme de 1 362,14 euros (mille trois cent soixante-deux euros et quatorze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024, date du commandement de payer,

AUTORISE M. [Z] [J] et Mme [W] [J] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 14 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [J] et Mme [W] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [J] et Mme [W] [J] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [Z] [J] et Mme [W] [J] seront solidairement condamnés à verser à la SA 3F SUD, venant aux droits de la société NEOLIA, une indemnité d’occupation mensuelle de 659,94 euros (six-cent-cinquante-neuf euros et quatre-vingt-quatorze centimes) égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la SA 3F SUD, venant aux droits de la société NEOLIA, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [J] et Mme [W] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 novembre 2024 et celui de l’assignation du 11 avril 2025.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge