TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 07 JANVIER 2025

N° RG 24/01513 – N° Portalis DB22-W-B7I-SMN6

Code NAC : 72Z

AFFAIRE : Syndic. de copro. SDC [Adresse 11] [Adresse 5] C/ Société MK PERFORMANCE (L’ATELIER DES 2 ROUES), S.C.I. SCI ELC, S.A.R.L. [Adresse 9]

DEMANDERESSE

SDC [Adresse 11] [Adresse 5]

S.D.C. représenté par son Syndic, la société IFF GESTION, SAS au capital de 320.500 euros, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 414 592 246, dont le siège social est situé [Adresse 8] [Localité 7], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège ès-qualité,

représentée par M^e Ghislaine D’ORSO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 201

DEFENDERESSES

La Société MK PERFORMANCE (L’ATELIER DES 2 ROUES)

S.A.S au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 984 567 214, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège ès-qualité,

défaillante

La S.C.I. ELC

Société civile immobilière, au capital de 1.000 Euros, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 844 884 999, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son gérant, Monsieur [T] [U] domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante

La Société [Adresse 9]

S.A.R.L. au capital de 40.000euros, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 528 931 595, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante

Débats tenus à l’audience du : 26 Novembre 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 26 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Janvier 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier, la [Adresse 11] sise [Adresse 6], est soumis au statut de la copropriété et a pour syndic le Cabinet IFF GESTION).

La SCI ELC est propriétaire du lot 122 correspondant, dans l’état descriptif du règlement de copropriété initial, à un ensemble à usage commercial destiné à l’exploitation d’une station-service. Le modificatif en date du 28 juillet 1967 du règlement de copropriété a autorisé le propriétaire du lot 122 à subdiviser ledit lot. La SCI ELC a ainsi créé deux locaux commerciaux qui ont été loués respectivement à la SARL PRESSING DU ROND POINT, entreprise de blanchisserie, et à la SAS KEDAN, exerçant sous l’enseigne L’ATELIER DES 2 ROUES, entreprise de réparation de scooters. La société MK PERFORMANCE a ensuite repris le fonds de commerce de la SAS KEDAN.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 16 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CARNOT sise [Adresse 6], représenté par son syndic la société IFF GESTION, a assigné la SCI ELC, la société PRESSING DU ROND POINT et la société MK PERFORMANCE (L’ATELIER DES DEUX ROUES) en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 65 du décret du 17 mars 1967 :

— faire injonction à la SCI ELC de faire procéder à la dépose des coffrages situés horizontalement sous le plafond des 2 locaux commerciaux loués à la société PRESSING DU ROND POINT et à la société KELDAN (L’ATELIER DES 2 ROUES) situés au rez-de-chaussée du bâtiment B de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], formant lot n° 122, et d’aviser aussitôt le syndic de la copropriété de la réalisation de cette dépose, ce dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et, une fois ce délai dépassé, ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 2 semaines,

— autoriser le syndic de la copropriété, passé le délai d’astreinte et à defaut pour la SCI ELC d’y avoir déféré, à pénétrer dans les locaux du lot n° 122 appartenant à la SCI ELC sis au rez-de-chaussée du bâtiment B de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], avec le concours de la force publique, si nécessaire d’un serrurier, et en présence d’un commissaire de justice afin de faire procéder par son entreprise à la dépose des coffrages des canalisations de chauffage aux frais de la SCI ELC,

— laisser l’entreprise chauffagiste choisie par le Syndicat des copropriétaires accéder auxdits locaux pour y réaliser les travaux de réparation des dysfonctionnements situés dans les canalisations de chauffage susvisées, en tant que de besoin sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 2 semaines à compter du premier refus d’intervention opposé par la SCI ELC,

— autoriser également l’entreprise chauffagiste, missionnée par le syndic, passé ce délai d’astreinte et à défaut pour la SCI ELC d’y avoir déféré, à pénétrer dans les locaux du lot n° 122 avec le concours de la force publique, si nécessaire d’un serrurier, et en présence d’un commissaire de justice afin de procéder aux travaux de réparation des dysfonctionnements des canalisations de chauffage situées au plafond des locaux commerciaux loués à la Société PRESSING DU ROND POINT et à la société KELDAN (L’ATELIER DES 2 ROUES), au rez-de-chaussée du bâtiment B de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4],

— condamner la SCI ELC à rembourser au Syndicat des coproprietaires de la RESIDENCE CARNOT les frais de commissaire de justice et si nécessaire d’un serrurier nécéssités pour les besoins d’accès susvisés,

— faire injonction à la SCI ELC de communiquer l’adresse effective de son siège social, ou son domicile élu, actuel dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir puis sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 2 semaines,

— se réserver le pouvoir de liquider les astreintes,

— condamner la SCI ELC à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] CARNOT la somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 10-1 de la loi du l0 jui1let 1965, et aux dépens.

Il précise à titre préliminaire que la présente assignation est signifiée à la société PRESSING DU ROND POINT et à la société MK PERFORMANCE (L’ATELIER DES 2 ROUES), locataires de la SCI ELC assignée principalement, afin de leur rendre opposable la décision à intervenir.

Il explique que des dysfonctionnements touchent les colonnes de chauffage, parties communes, situées au plafond de la blanchisserie et du magasin de réparation de scooters, et que ces canalisations ont été coffrées dans le cadre des travaux d’aménagement effectués par la SCI ELC lors de la division de son lot en deux locaux commerciaux; l’ensemble de la copropriété est impacté par ces dysfonctionnements de chauffage.

Il précise que la société d’entretien du chauffage, SOFRATHERM, est intervenue sur site le 9 janvier 2024 afin de procéder à un repérage des canalisations de chauffage en vue d’une intervention mais a constaté que celles-ci se trouvent cachées dans des coffrages, de sorte que leur dépose a été sollicitée par mail du 10 janvier 2024 du syndic adressé au gérant de la SCI ELC, puis par relance et enfin mise en demeure en date du 25 janvier 2024 retournée avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » ; une nouvelle mise en demeure en date du 19 février février 2024 a été retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », puis une autre mise en demeure en date du 26 juin 2024 revenue une nouvelle fois avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », et envoyée parallèlement le 26 juin 2024 par mail au gérant de la SCI ELC.

Il relève qu’à ce jour, la SCI ELC n’a toujours pas procédé aux décoffrages demandés par le chauffagiste et sa carence persistante cause un imminent et important préjudice à l’ensemble des copropriétaires à l’approche de la prochaine saison de chauffe, alors que le chauffage ne pourra être mis en route correctement sans l’intervention effective du chauffagiste. Il rappelle les dispositions de l’article 9 « usage des parties privatives » du règlement de copropriété, et fait valoir qu’il y a urgence à faire cesser ce trouble manifestement illicite.

Les défenderesses ne sont pas représentées.

La décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande de dépose des coffrages et d’autorisation de travaux et d’accès

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration avec l’évidence requise devant le juge des référés. La notion de trouble manifestement illicite requiert que l’illicéité supposée des troubles dénoncés soit caractérisée avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’article 9ème relatif à la Section « Usage des parties privatives » du règlement de copropriété de l’immeuble stipule que « Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse, soit compromettre la solidité de l’immeuble, soit porter atteinte à sa destination et sous les réserves ci-après formulées », notamment « ) Réparations-Accès des ouvriers : Les copropriétaires devront souffrir sans indemnité l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes qu’elle qu’en soit la durée, et si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux. »

Il ressort du plan des cnalisations de chauffages de l’immeuble que la colonne de chauffage, partie commune, commence du couloir des caves et alimente, en montant vers le rez-de-chaussée et les étages, 16 radiateurs, et que « seules les deux parties horizontales » de cette colonne de chauffage, « situées au plafond des locaux commerciaux » (situés au rez-de-chaussée) « sont invisibles ».

Il ressort du mail de la société SOFRATHERM du 9 janvier 2024, intervenue en raison de dysfonctionnement de chauffage, que « les canalisations de chauffage sont cachées dans un coffrage aussi bien dans la blanchisserie que dans le magasin de réparation de scooters. Pour solutionner le dysfonctionnement de ces colones, nous avons besoin d’y avoir accès. »

Il s’avère que l’accès aux parties privatives des locaux appartenant à la SCI ELC est nécessaire pour permettre d’effectuer les travaux de réparation de la colonne de chauffage de l’immeuble, partie commune.

Les multiples mises en demeure adressées à la SCI ELC sont restées vaines.

Dès lors, l’inertie persistante de la SCI ELC, faisant obstacle aux travaux nécessaires de réparation de l’installation de chauffage de l’immeuble, constitue un trouble manifestement illicite, préjudiciable à l’ensemble des copropriétaires, qui se trouvent privés de chauffage en cette période hivernale.

Il convient donc d’enjoindre la SCI ELC à faire procéder à la dépose des coffrages situés horizontalement sous le plafond des deux locaux commerciaux lui appartenant et loués à la société PRESSING DU ROND POINT et à la société MK PERFORMANCE (L’ATELIER DES 2 ROUES), situés au rez-de-chaussée du bâtiment B de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], formant lot n° 122, selon les modalités précisées au présent dispositif.

L’inertie persistante de la SCI ELC justifie le prononcé d’une astreinte, dont la liquidation relèvera de la compétence du juge de l’exécution.

Il convient de rappeler que l’astreinte est une mesure de contrainte qui tend à assurer l’exécution de l’injonction ordonnée. Dès lors, les demandes subséquentes en cas d’inexécution de l’injonction et de l’astreinte, sont à ce stade superfétatoires car hypothétiques et donc virtuellement futures, étant rappelé qu’il ne peut être statué in futurum.

S’agisant de la demande de communication de l’adresse effective du siège social ou domicile élu de la SCI ELC, il convient de relever que l’extrait Kbis daté du 10 septembre 2024 mentionne comme "Adresse du siège : [Adresse 3]". Cette demande sera donc rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner la SCI ELC, partie succombante, à payer au demandeur la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI ELC sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant en qualité de Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique :

Enjoignons à la SCI ELC à faire procéder à la dépose des coffrages situés horizontalement sous le plafond des deux locaux commerciaux lui appartenant et loués à la société PRESSING DU ROND POINT et à la société MK PERFORMANCE (L’ATELIER DES 2 ROUES), situés au rez-de-chaussée du bâtiment B de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], formant lot n° 122, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 2 semaines,

Disons n’y avoir lieu à se réserver la liquidation d’astreinte,

Rejetons le surplus des demandes,

Rendons opposable à la société PRESSING DU ROND POINT et à la société MK PERFORMANCE (L’ATELIER DES DEUX ROUES) la présente ordonnance,

Condamnons la SCI ELC à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CARNOT sise [Adresse 6], représenté par son syndic la société IFF GESTION, la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI ELC aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY