TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

18 DÉCEMBRE 2025

N° RG 22/02914 – N° Portalis DB22-W-B7G-QTFN

Code NAC : 71G

EJ

DEMANDERESSE :

La société [O] [D] [V] [D] et CIE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 632 009 031 dont le siège social est situé [Adresse 7] et représentée par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

représentée par Maître Claire BOUSCATEL de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Denis SOLANET, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, GESTION IMMOBILIERE MODERNE (GIM), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro

379 625 486 dont le siège social est situé [Adresse 6] et représentée par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

représenté par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 10 Mai 2022 reçu au greffe le 16 Mai 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 07 Octobre 2025, Messieurs JOLY et LE FRIANT, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire est en délibéré au

04 Décembre 2025 prorogé au 18 Décembre 2025 pour surcharge magistrat.

MAGISTRATS AYANT DELIBÉRÉ :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La société [O] [D] [V] [D] ET CIE (ci-après le Cabinet [D]) était depuis 1982 syndic de copropriété d’une Résidence dénommée “[Adresse 11]” située [Adresse 4] [Localité 15] [Adresse 14] (78), ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété suivant règlement de copropriété du 29 décembre 1982.

Le syndicat des copropriétaires dudit ensemble immobilier fait partie d’une association syndicale libre (ASL) dénommée LES CLAIRIERES DE [Localité 15].

Il fait également partie d’une autre ASL dénommée Association syndicale libre des résidences [Adresse 10] Des [Adresse 13], dédiée à la gestion des prestations de chauffage et de gardiennage communes aux trois résidences.

Lors d’une assemblée générale du 25 octobre 1990 ont été adoptées une résolution N°2 et une résolution N°3 aux termes desquelles l’assemblée générale a ratifié l’adhésion à cette deuxième association syndicale de la résidence du chêne doré et de la résidence du chêne vert, l'[8] regroupant les résidences des gros chênes, de l’Aulnaie I, des Renardières, du YUCCA, du chêne doré et du chêne vert.

Lors d’une assemblée générale du 7 octobre 2020, le mandat du Cabinet [D] a été renouvelé pour une durée de 3 ans, soit du 7 octobre 2020 au 6 octobre 2023.

Un contrat détaillant les obligations des parties a été établi le 7 octobre 2020, l’article 7 dudit contrat prévoyant une rémunération forfaitaire annuelle du syndic à hauteur de 19.100 euros TTC.

Après plusieurs échanges de courriels aux termes desquels il était notamment reproché au Cabinet [D] des anomalies comptables, un courriel du 19 mai 2021 lui était adressé par lequel le conseil syndical l’informait de sa volonté de le révoquer

Il s’ensuivait de nouveaux échanges de mails, puis, par lettre en date du

9 juin 2021, le conseil syndical réitérait ses griefs envers le syndic.

C’est dans ce contexte que lors de l’assemblée générale du 29 juin 2021 a été adoptée une résolution N°11 prévoyant la rupture du mandat du Cabinet [D] à effet du lendemain de la tenue de l’assemblée et la désignation de la société GIM comme nouveau syndic à compter du 30 juin 2021.

Estimant abusive la révocation de son mandat, le Cabinet [D] a, par acte extrajudiciaire du 10 mai 2022, fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (78) afin de voir engager sa responsabilité contractuelle et obtenir sa condamnation à des dommages-intérêts correspondant au montant des honoraires restant dûs et non perçus.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 26 avril 2025, le Cabinet [D] demande au Tribunal de:

RECEVOIR la société [O] [D] [V] [D] et CIE en ses écritures et la déclarer bien fondée.

CONSTATER que la responsabilité contractuelle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, est engagée,

En conséquence,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice de toutes ses demandes.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice à payer à la société [O] [D] [V] [D] et CIE la somme de 43.436 € à titre de dommages et intérêts, correspondant aux honoraires dus et non perçus au titre du contrat du 7 octobre 2020.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice à verser à la société [O] [D] [V] [D] et CIE la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en tous les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

— DEBOUTER la société [O] [D] [V] [D] et CIE de l’intégralité de ses demandes,

A titre reconventionnel,

— CONDAMNER la société [O] [D] [V] [D] et CIE à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER la société [O] [D] [V] [D] et CIE aux dépens de la procédure que la SCP BKP, avocats, pourra recouvrer directement pour ceux dont elle a fait l’avance dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ainsi qu’à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 9 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le caractère abusif de la rupture allégué par le Cabinet [D]

Le Cabinet [D] fait valoir au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige que le syndicat des copropriétaires ne pouvait mettre fin au contrat que pour un motif suffisamment grave, ce qui ne saurait en l’espèce être le cas comme en atteste la généralité des griefs formulés dans le bilan adressé aux copropriétaires juste avant l’assemblée générale (“manque d’intérêt”, “manque de réponse”, “zones d’ombre”, “routine nocive”, “relation non productive”, “prestations médiocres”). Il ajoute que les griefs formulés postérieurement à la rupture du contrat ne sauraient constituer des inexécutions suffisamment graves au sens de l’article 18 de la loi tel qu’interprété par une jurisprudence constante. Il soutient que l’assemblée générale ayant toujours approuvé les comptes de gestion courante et donné quitus sans réserve, sa responsabilité ne peut pas être engagée. Il estime qu’aucune inexécution n’est démontrée et que le syndicat des copropriétaires n’établit aucune faute grave de nature à justifier la rupture brutale avec un syndic en place depuis 30 ans. Il entend, en tout état de cause, répondre point par point aux griefs formulés à son encontre, faisant valoir les arguments suivants :

Sur les travaux des luminaires

Si le coût des travaux réalisés par l’entreprise choisie par le conseil syndical est inférieur à celui initialement annoncé, ce n’est pas dû au choix du prestataire mais à une diminution du volume des travaux, le conseil syndical ayant choisi de ne pas faire réaliser l’intégralité de ceux-ci.

S’agissant de la faute alléguée par le syndicat des copropriétaires en ce qui concerne l’imputation des travaux sur les charges générales et non sur les charges spéciales, aucun préjudice n’est démontré et la résolution N°27-5 de l’assemblée générale du 7 octobre 2020, décidant que les travaux seraient financés par le débit du fonds travaux, a été adoptée à l’unanimité dans le respect scrupuleux des dispositions légales. Les griefs du syndicat des copropriétaires à ce sujet sont vagues et confus et l’assemblée du 7 octobre 2020 n’a jamais été contestée.

Sur l’erreur reprochée au sujet du devis de la société VAMS

S’il y a une erreur, celle-ci a en réalité été favorable au syndicat des copropriétaires car la main d’oeuvre et le déplacement n’ont pas été facturés.

Sur l’irrégularité du vote lors de L’AG du 7 octobre 2020

L’argumentaire sur le fait que les votes lors de l’assemblée générale du

7 octobre 2020 aient été faussés ne repose sur rien de tangible et en tout état de cause il est inopérant dès lors qu’aucune contestation n’a été faite dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les assemblées générales de L’ASL

Les allégations selon lesquelles le Cabinet [D] aurait tenu le syndicat des copropriétaires à l’écart des assemblées générales de l’ASL sont sans fondement juridique et factuellement fausses, les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété démontrant que le Cabinet [D] lui apportait régulièrement des informations relatives à l’ASL.

Sur le transfert des fonds entre les résidences YUCCA et [Adresse 11]

Il y a bien eu une erreur mais celle-ci a été corrigée spontanément par le Cabinet [D] et n’a entrainé aucun préjudice pour le syndicat des copropriétaires.

Sur le défaut de suivi général de la copropriété

Les illustrations de ce prétendu manquement fournies par le syndicat des copropriétaires (un extincteur non remplacé et une livraison d’ampoules tardive) ne sauraient répondre à la condition d’inexécution suffisamment grave édictée par le contrat de syndic pour justifier la rupture des relations contractuelles.

Sur les retards de paiement

Ces prétendus retards ne sont pas démontrés par le syndicat des copropriétaires et ne porteraient en tout que sur un montant cumulé de 77 euros.

Sur l’assiette de l’assurance

C’est à tort que le syndicat des copropriétaires prétend que les espaces extérieurs n’étaient pas couverts par l’assurance. Il ressort au contraire du contrat d’assurance que la notion de partie commune inclut les espaces extérieurs.

Sur les anomalies comptables

La liste des faits qualifiés d’anomalies diverses par le syndicat des copropriétaires est confuse et n’est pas étayée par des pièces. Aucun manquement grave n’est établi. S’agissant des fonds du Livret A, ils n’ont pas été versés tardivement contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires car ils n’ont été appelés en totalité qu’au 2ème trimestre 2019.

Le syndicat des copropriétaires fait, quant à lui, valoir plusieurs griefs justifiant à ses yeux la rupture du contrat du Cabinet [D] à savoir :

— l’absence de toute consultation préalable des copropriétaires de la résidence en ce qui concerne les votes pris par le Cabinet [D] en leur nom lors des assemblées générales de l’ASL, la copropriété étant toujours mise devant le fait accompli alors que 40% des charges de la résidence concernent l'[8] ;

— le refus de tenir compte des demandes du conseil syndical en ce qui concerne l’ordre du jour de l’ASL ;

— l’absence de mise en concurrence, le cabinet [D] proposant systématiquement ses prestataires historiques au détriment financier de la copropriété, ces derniers proposant des prestations plus onéreuses (notamment en ce qui concerne les travaux de remplacement de luminaires) ;

— l’absence de mise en fonctionnement de « l’ASL générale » à l’époque où le cabinet [D] gérait toutes les copropriétés et les ASL, le cabinet [D] n’ayant fait fonctionner que « l’ASL chauffage » en fusionnant, dans les faits, le fonctionnement de ces deux ASL sans aucun cadre

juridique ;

— les erreurs comptables importantes et l’absence de réponse du syndic sur les questions formulées par le conseil syndical à ce titre ;

— les manquement du syndic à son devoir de conseil dès lors qu’il n’a pas tenu compte s’agissant du vote et de la gestion des travaux des luminaires par bâtiment du fait qu’il s’agissait de charges spéciales en affectant le fonds ALUR aux travaux de remplacement des appareils électriques et en répartissant les sommes dues suivant la clé de répartition propre aux charges générales.

Il considère en outre que le fait que le Cabinet [D] ait reçu quitus lors des assemblées générales est sans incidence sur le litige et n’exclut pas tout engagement de responsabilité. Il précise d’ailleurs que lors de l’assemblée du 29 juin 2021, les copropriétaires ont refusé de donner quitus au syndic pour l’ensemble de sa gestion jusqu’au 31 décembre 2020 et qu’a minima ce refus de quitus portait sur le mandat exercé par le Cabinet [D] durant l’année 2020, toutes les fautes évoquées portant justement sur des faits découverts durant l’année 2020.

Il est de principe, s’agissant du quitus, que la portée de l’approbation est limitée dans la mesure où elle ne saurait valoir pour les actes accomplis ou pour les initiatives prises par le syndic à l’insu de la majorité. En effet, les copropriétaires ne peuvent ratifier que ce qu’ils connaissent ou ce qu’ils devaient connaître et le syndicat conserve la possibilité de demander réparation des conséquences insoupçonnées des fautes de son représentant. De plus, ainsi que le fait valoir le syndicat des copropriétaires, aucun quitus n’a été donné pour l’exercice 2020. En conséquence le moyen du Cabinet [D] sera écarté.

L’article 18 VIII dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 dispose que « le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie ».

De plus, l’article 3 du contrat de syndic conclu entre le syndicat des copropriétaires et le Cabinet [D] prévoit que :

« Le contrat de syndic peut être résilié, à l’initiative du conseil syndical, par décision de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Cette résiliation doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave reprochée au syndic."

En cas de contestation comme c’est le cas en l’espèce, il incombe donc au juge de statuer a posteriori sur la pertinence des griefs ayant conduit à mettre un terme au contrat en cours.

Sur la mauvaise gestion par le Cabinet [D] de la représentation de la copropriété [Adresse 11] dans le cadre des ASL dont elle fait partie

Sur la prétendue absence de fondement juridique du grief formulé par le syndicat des copropriétaires

Selon les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 :

II. – L’assemblée générale d’un syndicat secondaire statuant à la majorité mentionnée à l’article 25 peut mandater, pour une durée d’un an, le président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l’assemblée générale du syndicat principal. Par dérogation au I du présent article, le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de l’article 24.

Pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou l’unanimité, le président du conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s’il dispose d’une délibération de l’assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente loi.

Le président du conseil syndical secondaire rend compte de son activité à chaque assemblée générale du syndicat secondaire. Le renouvellement de son mandat est inscrit chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

III. – Le II est applicable pour la représentation au sein de l’assemblée générale des associations syndicales libres des membres du syndicat des copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l’association syndicale libre.

Pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’association syndicale libre pour lesquelles les statuts de ladite association prévoient une majorité qualifiée, le mandataire désigné dans les conditions prévues au II ne peut prendre part au vote s’il ne dispose d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette décision à la même majorité.

C’est à tort que le Cabinet [D] prétend que l’article 22 de la loi du

10 juillet 1965 est applicable à la représentation par le président du conseil syndical d’un syndicat secondaire et non par le syndic de sorte que le fondement est erroné et ne crée aucune obligation à l’égard du syndic. En effet, il ne peut être soutenu que les dispositions invoquées ne sont pas applicables au syndic, le texte précité indiquant en termes généraux que “Le II est applicable pour la représentation au sein de l’assemblée générale des associations syndicales libres des membres du syndicat des copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l’association syndicale libre”.

Tout en prétendant que ce texte ne lui est pas opposable, le Cabinet [D] fait valoir que l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires dans le seul cas où une décision inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’ASL exigerait une majorité qualifiée pour être adoptée et ce, au regard des statuts de l’ASL.

Cependant, en s’abstenant de produire les procès-verbaux des assemblées générales de l’ASL, le Cabinet [D] ne démontre pas que l’exigence d’un vote préalable de l’assemblée générale des copropriétaires dans le cas où une décision inscrite à l’ordre du jour de l’ASL devait faire l’objet d’un vote à la majorité qualifiée ait été respectée. Ainsi, il n’apporte pas la preuve de l’exécution de ses obligations légales.

De plus et de manière plus générale, si le Cabinet [D] relève à bon droit qu’aux termes de l’article 30 des statuts de l’ASL, le syndic est seul représentant de la copropriété, il ne saurait en déduire que sa présence aux assemblées générales de l’ASL ne comporte aucune obligation envers ses mandants. En effet, simple mandataire de la copropriété, le Cabinet [D] était tenu de mettre en oeuvre les moyens assurant la représentation effective de celle-ci.

C’est à cet égard à juste titre que le syndicat des copropriétaires invoque les dispositions des statuts selon lesquelles les convocations à l’assemblée générale de l’ASL sont adressées… en tenant compte dans toute la mesure du possible des délais nécessaires à ces représentants pour consulter préalablement les membres de l’association qu’ils représentent globalement.

Le Cabinet [D] ne peut se borner à faire valoir comme il le fait dans ses écritures que ce texte ne met à sa charge aucune obligation de consultation systématique. Le caractère erroné de son analyse, confinant à l’abus de pouvoir , ressort d’un mail de juin 2021 adressé au conseil syndical et indiquant “Je vous demande de relire les statuts de l’ASL, vous pourrez lire que le syndic représentant la copropriété est décisionnaire sur les votes de l’ASL, à aucun moment vous lirez (sic) que ce sont les copropriétaires qui prennent ces décisions même si nous associons le conseil syndical à celles-ci”.

Sur le moyen du Cabinet [D] selon lequel la copropriété était informée régulièrement au sujet des assemblées générales de L’ASL

Pour démontrer que les allégations du syndicat des copropriétaires sont factuellement fausses, le Cabinet [D] produit les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de 2016 à 2020 démontrant selon lui qu’il apportait régulièrement des informations relatives à l’ASL aux copropriétaires.

A cet égard, il n’est justifié que de points d’information ponctuels sur les assemblées de l’ASL et sur les résolutions déjà adoptées par celle-ci ou de ratification a posteriori des décisions de l’ASL. Seule la résolution N°28 de l’assemblée générale de 2018 précise que les décisions de l’ASL avaient préalablement été validées par le conseil syndical, mais il y a lieu d’observer que cette “validation” par le conseil syndical ne saurait se substituer à une consultation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Enfin, il est établi par les pièces versées aux débats que le Cabinet [D] n’a pas tenu compte de la demande expresse et réitérée du conseil syndical d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 29 juin 2021 la question du changement du Directeur de l’ASL.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est suffisament démontré que le Cabinet [D] n’a pas rempli sa mission de représentation effective de la copropriété dans le cadre de l’ASL.

Sur les travaux des luminaires

Il sera rappelé en préalable les dispositions de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit, dans sa version applicable au litige, que :

…

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

…

En l’espèce, il est constant au regard des articles 8 et 21 du règlement de copropriété que s’agissant de travaux propres à chaque bâtiment, les travaux de remplacement des appareillages électriques constituent des charges spéciales.

Or, il résulte de la résolution 26-4 de l’assemblée générale du 7 octobre 2020 que ces travaux seront répartis entre les copropriétaires en charges générales puisque ces frais seront prélevés sur le fonds travaux.

Une telle décision contrevient manifestement aux dispositions précitées de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que l’affectation du fonds travaux doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Le syndic, professionnel de l’immobilier, ne peut sérieusement soutenir qu’aucun grief n’est démontré ni que les griefs du syndicat des copropriétaires à ce sujet sont vagues et confus. Ils apparaissant au contraire tout à fait précis et le manquement du Cabinet [D] est suffisamment grave puisqu’il est attendu de lui, dans le cadre de son mandat, un respect scrupuleux de la loi du 10 juillet 1965. De plus, le non-respect des exigences de l’article 14-2 précité fait nécessairement grief aux copropriétaires, les tantièmes prévus par le réglement de copropriété pour les charges spéciales n’ayant pas été appliqués.

S’agissant de l’erreur quant au montant du devis de la société VAMS, le syndicat des copropriétaires reproche au syndic de ne pas avoir décelé que le coût

des travaux obtenu en ajoutant les différents postes du devis s’élevait à

5.884,55 euros HT, hors coût des luminaires à ajouter au devis, et non pas à la somme de 4.763,55 euros HT mentionné comme total HT dans ledit devis.

Bien que cette erreur ne puisse à elle seule constituer une inexécution suffisamment grave justifiant la résiliation du contrat, force est d’admettre comme le relève le syndicat des copropriétaires qu’elle ne lui est pas en elle-même favorable dès lors que l’entreprise VAMS aurait pu le cas échéant invoquer une erreur matérielle. En ce sens, les copropriétaires n’ont pas pu voter en toute connaissance de cause sur le montant du devis.

Sur les anomalies comptables

La confusion des comptes entre la copropriété YUCCA et la résidence [9] résulte d’une erreur reconnue et rectifiée par le Cabinet [D]. Si celui-ci argue qu’elle a été sans conséquence, il n’en demeure pas moins, comme le fait valoir le syndicat des copropriétaires, qu’une telle confusion est problématique de la part d’un syndic professionnel. En effet, le syndic ne pouvait pas utiliser les fonds de la copropriété YUCCA pour procéder au règlement d’un appel de fonds relatif à la copropriété [Adresse 11] et procéder ensuite à un remboursement entre copropriétés. De plus, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, l’erreur n’a été corrigée que neuf mois après ce qui ne peut que susciter des doutes sur la régularité des comptes.

Par ailleurs le conseil syndical a contrôlé les comptes de la copropriété et a établi un document aux termes duquel des explications ont été demandées au syndic.

Il apparaît que ce dernier a affecté des dépenses privatives sur le compte de la copropriété, erreur concernant la précédente présidente du conseil syndical ainsi que trois autres copropriétaires. Le Cabinet [D] a reconnu l’erreur dans les réponses au document établi par le conseil syndical.

De plus, des dépenses ont été affectées en charges générales alors qu’elles auraient dû l’être en charges spéciales. Cette erreur concernant les propriétaires de parkings est reconnue par le Cabinet [D] dans ses réponses au document établi par le conseil syndical.

S’agissant du Livret A, le syndicat des copropriétaires apparaît bien fondé à reprocher au Cabinet [D] d’avoir alimenté celui-ci de manière tardive.

En effet, ce livret A a été ouvert par le syndicat des copropriétaires en avril 2017 et lors de l’assemblée générale du 30 mai 2018, une résolution N°25 avait été votée aux termes de laquelle les fonds travaux d’un montant de 9.945 euros seraient versés sur ledit livret A.

Dans ces conditions, le Cabinet [D] ne peut expliquer que les fonds n’aient été déposés qu’en avril 2020 en se bornant à dire que la totalité des fonds n’a été appelée qu’au 2ème trimestre 2019 alors que la résolution N°25 prévoyaient que les fonds seraient appelés en charges communes en quatre parts égales chacune concomitament aux provisions des 3ème et 4ème trimestre 2018 et des 1er et 2ème trimestre 2019.

Sur les retards de paiement

Il est établi que des frais de mise en demeure ont été facturés au syndicat des copropriétaires à la suite de retards de paiement par le comptable du syndic.

Même si ces frais sont modestes dans leur quantum, ils posent la question de principe de la rigueur de gestion du Cabinet [D] et sont en tout état de cause préjudiciables.

Sur la facturation d’honoraires non justifiées (gestion de sinistres d’asurance)

Il est établi que le syndic a facturé 500 euros à la copropriété pour deux sinistres survenus à deux copropriétaires alors que cette facturation n’apparaît pas justifiée au regard de la partie “prestations de gestion administrative et matérielle relative aux sinistres” du contrat de syndic. En effet, ces dispositions ne prévoient l’indemnisation du syndic qu’en cas de déplacement sur les lieux, prise de mesures conservatoires, assistance aux mesures d’expertise et suivi du dossier auprès de l’assureur. Or, au regard des pièces produites, la facturation par le Cabinet [D] à hauteur de deux fois 250 euros ne correspond qu’à la déclaration des sinistres auprès de la société AXA.

Au bénéfice de l’ensemble de ces observations il apparaît, sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs formulés par le syndicat des copropriétaires, que les manquements du Cabinet [D] sont suffisamment graves pour justifier qu’il soit mis fin à son contrat. Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à la demande en paiement du Cabinet [D] à hauteur des honoraires restant dûs.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires fait valoir sur le fondement de l’article 1992 du code civil que le syndic n’a pas correctement effectué ses missions. Il invoque à cet égard:

— les très nombreuses anomalies comptables reconnues pour la plupart par le Cabinet [D] ;

— l’absence de possibilité pour le syndicat des copropriétaires de faire entendre sa voix dans le cadre de l’ASL au mépris de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 alors que 40% des charges de copropriété correspondent aux charges

de L’ASL ;

— l’absence de réponses données aux demandes du conseil syndical ;

— la tenue d’une comptabilité douteuse (transfert de fonds au profit d’une autre copropriété en dehors de tout cadre juridique) ;

— le paiement des factures en retard (appels de charges de l’ASL)

— l’absence d’exécution des résolutions concernant les versements des sommes dues au titre du fonds travaux sur le livret A ;

— la facturation d’honoraires non justifiés (gestion de sinistres d’assurance).

L’absence de réponses du Cabinet [D] n’est pas en l’espèce caractérisée au vu des nombreux échanges intervenus entre celui-ci et le conseil syndical.

En revanche, le Cabinet [D] ne saurait utilement prétendre, comme il le fait dans ses écritures, que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de son préjudice, les manquements établis ayant nécessairement fait grief à la copropriété.

La demande de dommages-intérêts apparaît donc bien fondée en son principe même si son quantum doit être ramené à de plus justes proportions.

En conséquence, le Cabinet [D] sera condamné à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires.

Sur les autres demandes

Le Cabinet [D], qui succombe, supportera la charge des dépens, dont distraction au profit de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner le Cabinet [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 susvisé. Le demandeur sera corrélativement débouté de ses demandes à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déboute la société [O] [D] [V] [D] ET CIE de sa demande en paiement de la somme de 43.436 euros ;

Condamne la société [O] [D] [V] [D] ET CIE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée “[12]” située [Adresse 4] [Localité 15] [Adresse 14] (78), représenté par son syndic en exercice, la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la société [O] [D] [V] [D] ET CIE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée “LES [Adresse 13]” située [Adresse 4] [Localité 15] [Adresse 14] (78), représenté par son syndic en exercice la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [O] [D] [V] [D] ET CIE aux dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 DÉCEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT