Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e CORNET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

DÉCISION N° 2025/285

N° RG 25/02145 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QFVC

DEMANDERESSE :

S.D.C. LE PANORAMIC

C/o son syndic, CITYA SAGI IMMOBILIER

38 Boulevard Maréchal Foch

06600 ANTIBES

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant substitué par M^e HATRI

DEFENDERESSE :

S.C.I. VITO LE RIVA

179 BD RENE CASSIN

06200 NICE

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 12 Mai 2025 ;

A l’audience publique du 01 Septembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 03 Novembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

La S.C.I. VITO LE RIVA est propriétaire des lots N°22, N°39, N°78, N°100 et N°101 au sein de l’immeuble LE PANORAMIC sis 93 boulevard de la Croisette à CANNES (06400).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PANORAMIC est représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA SAGI IMMOBILIER.

Arguant de défaillances dans le règlement des charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PANORAMIC a, par acte de Commissaire de Justice en date du 02 avril 2025, fait citer à comparaître la S.C.I. VITO LE RIVA par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

CONDAMNER la S.C.I. VITO LE RIVA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE PANORAMIC situé 93 boulevard de la Croisette 06400 CANNES :

— la somme en principal de 5.466,86 € au titre des charges de copropriété dues au 19 mars 2025 ;

— la somme de 2.385,71 € au titre des frais nécessaires ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 05 novembre 2024, date de la mise en demeure de payer.

CONDAMNER la S.C.I. VITO LE RIVA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE PANORAMIC situé 93 boulevard de la Croisette 06400 CANNES la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER la S.C.I. VITO LE RIVA au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la S.C.I. VITO LE RIVA, n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 12 mai 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 1er septembre 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2025.

*****

MOTIFS :

Sur la demande de recouvrement de l’arriéré de charges :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ".

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;".

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires.

En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d’une part sur un plan procédural dans ce constat rappelé qu’il est demandeur à la procédure et qu’il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu’il réclame, d’autre part, sur le plan contractuel, dans le principe de son mandat, acquis à titre professionnel rémunéré, l’oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

«  Le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

«  La copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;

«  Le décompte de régularisation de charges ;

«  La mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

«  La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

«  La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— Le contrat de syndic conclu avec le cabinet CITYA SAGI IMMOBILIER ANTIBES par l’assemblée générale du 17 juillet 2024 ;

— Le relevé de propriété et actes notariés de la S.C.I. VITO LE RIVA concernant les lots N°22, N°39, N°78, N°100 et N°101 au sein de la copropriété LE PANORAMIC sise 93 boulevard de la Croisette à CANNES (06400) ;

— L’attestation d’immatriculation de la S.C.I. VITO LE RIVA au registre national des entreprise ;

— Une mise en demeure en date du 05 novembre 2024 avisée le 07 novembre 2024 ;

— Décompte de charges de la S.C.I. VITO LE RIVA pour la période allant du 01/04/2022 au 01/01/2025 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 janvier 2022, approuvant les comptes de l’exercice 2020 et l’adoption du budget prévisionnel de l’exercice 2022 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 octobre 2023, approuvant les comptes de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juillet 2024, approuvant les comptes des exercices 2021, 2022, 2023, le modificatif du budget prévisionnel de 2024 et l’adoption du budget prévisionnel de l’exercice 2025 ;

— Le décompte de charges de la S.C.I. VITO LE RIVA pour l’exercice 2021 ;

— Les appels de fonds pour l’exercice 2022 ;

— Le décompte de charges de la S.C.I. VITO LE RIVA pour l’exercice 2023 ;

— Les appels de fonds pour l’exercice 2024 ;

— L’appel de fonds du premier trimestre de l’exercice 2025 ;

— Le jugement du Tribunal de proximité de CANNES concernant un arriéré de charges de la S.C.I. VITO LE RIVA à hauteur de 5.495,98 € arrêté au 27 janvier 2022 ;

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

«  La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

«  La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

«  La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

«  La sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

«  La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

« Les frais dits » complémentaires de constitution, suivi et de transmission " des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PANORAMIC fait valoir, à l’encontre de la S.C.I. VITO LE RIVA, à titre de frais nécessaires, les sommes suivantes :

—  20/01/2023 : Mise en demeure pour un montant de 45,60 €. Le syndicat requérant n’a pas versé aux débats ladite mise en demeure, le présent Tribunal ne saurait en tenir compte au titre des frais nécessaires tout comme au titre des charges conformément aux articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  19/04/2023 : Mise en demeure pour un montant de 45,60 € (même constat) ;

—  02/06/2023 : Mise en demeure pour un montant de 33,60 € (idem) ;

—  20/07/2023 : Mise en demeure pour un montant de 45,60 € (même constat) ;

—  10/08/2023 : Mise en demeure pour un montant de 33,60 € (idem) ;

—  11/08/2023 : Contentieux transmission Huissier pour un montant de 480,00 €.

Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  30/08/2023 : Sommation de payer charges copro. Pour un montant de 191,51 € (même constat) ;

—  05/11/2024 : Contentieux 2292-0055-20230811 Dossier Avocat pour un montant de 480,00 €. (idem) ;

—  05/11/2024 : Honoraire mise en demeure pour un montant de 186,00 € ; ladite mise en demeure a été versée aux débats ; elle pourra donc être prise en compte au titre des frais nécessaires au sens de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

—  14/01/2025 : Contentieux 2292-0055-20230811 pour un montant de 210,00 €.

Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  15/01/2025 : [E] HONO HYPOTHEQUE pour un montant de 634,20 €.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de cette hypothèque, le Tribunal ne pourra donc en tenir compte au titre des frais nécessaires tout comme au titre des charges conformément aux articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il apparaît que seuls les frais de mise en demeure du 05 novembre 2024 entre dans la catégorie des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par conséquent, il conviendra de condamner la S.C.I. VITO LE RIVA à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PANORAMIC la somme de 186,00 € au titre des frais nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, sur les charges dues, il résulte du relevé de compte de la S.C.I. VITO LE RIVA allant du 01/04/2022 au 01/01/2025, que le montant restant à payer s’élève à la somme de 5.466,86 €.

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I. VITO LE RIVA, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PANORAMIC la somme totale de 5.652,86 € correspondant à 5.466,86 € au titre des charges de copropriété et à 186,00 € correspondant aux frais nécessaires conformément aux dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 1er avril 2022 jusqu’au 1er janvier 2025, date de la dernière créance arrêtée.

Par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliqueront de la manière suivante :

— à compter du 1er avril 2022 jusqu’à la mise en demeure du 05 novembre 2024 pour un montant de 4.622,69 € ;

— pour le surplus de 844. 17 €, à compter de l’assignation du 02 avril 2025 ;

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ".

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PANORAMIC rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes du mois d’avril 2022 fait état de provisions aléatoires et sporadiques, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de la S.C.I. VITO LE RIVAL.

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PANORAMIC.

Ainsi, il est rapporté au Tribunal de céans une faute, à tout le moins une résistance infondée ou encore une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

Il convient donc de condamner la S.C.I. VITO LE RIVAL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PANORAMIC la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la S.C.I. VITO LE RIVA, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles :

En revanche, il paraît inéquitable de condamner la défenderesse à verser au demandeur des frais irrépétibles, alors même que le montant des charges impayées est inférieur à 10.000 euros et que ce n’est qu’en raison de la prétention conséquente formée par le Syndicat de la copropriété au titre des dommages et intérêts que le taux de compétence du Tribunal de proximité a été dépassé, privant ainsi les défendeurs de leur droit de faire valoir devant la juridiction leurs moyens, notamment des demandes de délais, sans constituer avocat.

De surcroît, ce procédé constitue un détournement des dispositions impératives de l’article 750-1 du Code de procédure civile qui prévoit à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, que la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros.

Il convient en conséquence de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PANORAMIC l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens et de la débouter de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

*****

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. VITO LE RIVA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PANORAMIC la somme totale de 5.652,86 € correspondant à 5.466,86 € au titre des charges de copropriété et à 186,00 € au titre des frais nécessaires conformément aux dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 1er avril 2022 jusqu’au 1er janvier 2025, date de la dernière créance arrêtée ;

DIT que les intérêts à taux légal s’appliqueront sur la somme de 5.652,86 € conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, de la manière suivante :

— à compter du 1er avril 2022 jusqu’à la mise en demeure du 05 novembre 2024 pour un montant de 4.622,69 € ;

— pour le surplus à compter de l’assignation du 02 avril 2025 soit la somme de 844,17€ ;

CONDAMNE la S.C.I. VITO LE RIVAL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PANORAMIC la somme de 2.000 € au titre sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNE la S.C.I. VITO LE RIVAL aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PANORAMIC de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE