REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 26/00020

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE

DOSSIER N° RG 21/00740

N° Portalis DB2R-W-B7F-DI7S

MC/LT

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDEURS

Madame [V] [K]

née le 07 Octobre 1983 à [Localité 15] (ITALIE)

de nationalité Italienne, responsable communication, demeurant [Adresse 9] (SUISSE)

Monsieur [S] [JH] [C] [U] [Y]

né le 27 Janvier 1980 à [Localité 16]

de nationalité Française, entrepreneur, demeurant [Adresse 9] (SUISSE),

représentés par Maître Arnaud BASTID de la SELARL BASTID ARNAUD, avocats au barreau de BONNEVILLE, avocat postulant, et par Maître Pascaline DÉCHELETTE-TOLOT de la SELAS LPA – CGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant.

DÉFENDEURS

Madame [U] [N] [A] épouse [P]

née le 03 Mars 1985 à [Localité 10]

de nationalité Française, ostéopathe, demeurant [Adresse 5],

Monsieur [E] [Z] [X] [R]

né le 06 Février 1987 à [Localité 11]

de nationalité Française, médecin, demeurant [Adresse 4],

Madame [H] [F] [R]

née le 10 Novembre 1988 à [Localité 11]

de nationalité Française, psychologue, demeurant [Adresse 7],

Monsieur [J] [TV] [W] [R]

né le 10 Novembre 1988 à [Localité 11]

de nationalité Française, avocat, demeurant [Adresse 3],

Madame [B] [G] [L]

née le 24 Décembre 1992 à [Localité 11]

de nationalité Française, interne en anesthésie – réanimation, demeurant [Adresse 2],

Madame [O] [N] [L]

née le 02 Octobre 1998 à [Localité 17]

de nationalité Française, étudiante, demeurant [Adresse 8],

Madame [D] [I] [L]

née le 28 Novembre 2000 à [Localité 17]

de nationalité Française, étudiante, demeurant [Adresse 8],

Monsieur [DU] [IP] [C] [L], prise en sa qualité de représentant légal de son fils mineur M. [YR] [JH] [L] né à [Localité 12] le 21 août 2007

né le 04 Juillet 1966 à [Localité 13]

de nationalité Française, médecin, demeurant [Adresse 8]

Madame [NL] [M] épouse [L], prise en sa qualité de représentant légal de son fils mineur M. [YR] [JH] [L] né à [Localité 12] le 21 août 2007

née le 19 Mars 1973 à [Localité 10]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8],

tous représentés par Maître Laetitia NOEL de la SELARL ACTYS, avocats au barreau de BONNEVILLE, avocat postulant, et par Maître Florence PASSOT de la SELARL ABIVOX AVOCAT, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant.

S.A.R.L. CETB-PROLOGYS, exerçant sous le nom commercial ARLY DIAG IMMO, société à responsabilité limité, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 504 246 224, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Emilie BURNIER FRAMBORET de l’ASSOCIATION CABINET RIBES ET ASSOCIES, avocats au barreau de BONNEVILLE, avocat postulant, et par Maître Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Marie CHIFFLET, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente

Madame Christelle ROLQUIN, Vice-Présidente

GREFFIÈRE

Madame Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 21 Mai 2025

Débats tenus à l’audience publique du : 17 Novembre 2025 devant CHIFFLET Marie qui en a fait rapport et en a rendu compte au tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Date de délibéré indiquée par le Président : 12 Janvier 2026

DECISION

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 12 Janvier 2026, rédigé par CHIFFLET Marie.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 20 mai 2020, Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] ont acquis de Madame [U] [A], Monsieur [E] [R], Madame [H] [R], Monsieur [J] [R], Madame [B] [L], Mademoiselle [O] [L], Madame [D] [I] [L], Monsieur [YR] [L] représenté par ses représentants légaux Monsieur [DU] [L] et Madame [NL] [M] épouse [L] (ci-après dénommés consorts [L]) un ensemble immobilier composé de quatre lots (un appartement, une place de parking, une resserre à skis et une cave) situés à [Localité 14] au [Adresse 1].

Par acte en date du 19 mai 2021, Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] ont assigné les vendeurs ainsi que la SAS CETB-PROGOLYS devant le Tribunal judiciaire de BONNEVILLE aux fins principales de réduction du prix de vente et indemnisation.

Par ordonnance du 30 janvier 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bonneville a notamment rejeté la demande d’expertise.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 31 octobre 2024, Madame [V] [K] et Monsieur [S] [Y] demandent de :

«  À titre principal :

— Dire et juger que le bien vendu le 20 mai 2020 par l’Indivision [L] à Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] a une contenance inférieure de 7,13 m² à celle déclarée dans l’acte de vente ;

— Dire et juger que la société Cetb-Prologys a commis une faute dans l’exécution de la mission qui lui a été confiée et qui a donné lieu à la réalisation du certificat de superficie de la partie privative ;

— Dire et juger que Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] sont bien fondés à exercer l’action en réduction du prix de vente du fait de cette différence de superficie,

En conséquence,

— Condamner in solidum Madame [U] [A], Monsieur [E] [R], Madame [H] [R], Monsieur [J] [R], Madame [B] [L], Mademoiselle [O] [L], Madame [D] [I] [L], Monsieur [YR] [L] représenté par ses représentants légaux Monsieur [DU] [L] et Madame [NL] [M] épouse [L] à verser à Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] la somme de 38.810,80 euros correspondant à l’excédent du prix de vente trop versé et aux émoluments du notaire, droits d’enregistrement et taxe additionnelle payés en trop sauf à parfaire assortie des intérêts moratoires au taux d’intérêt légal à compter de la date de l’assignation,

Si le Tribunal venait à exclure le prix des lots représentants la cave, le parking et la resserre à ski :

— Condamner in solidum Madame [U] [A], Monsieur [E] [R], Madame [H] [R], Monsieur [J] [R], Madame [B] [L], Mademoiselle [O] [L], Madame [D] [I] [L], Monsieur [YR] [L] représenté par ses représentants légaux Monsieur [DU] [L] et Madame [NL] [M] épouse [L] à verser à Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] la somme de 35.969,89 euros correspondant à l’excédent du prix de vente trop versé et aux émoluments du notaire, droits d’enregistrement et taxe additionnelle payés en trop, déduction faite du prix des lots constituant la cave, le parking et la resserre à ski, sauf à parfaire assortie des intérêts moratoires au taux d’intérêt légal à compter de la date de l’assignation,

À titre subsidiaire :

— Dire et juger que le bien vendu le 20 mai 2020 par l’Indivision [L] à Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] a une contenance inférieure de 5,92 m² à celle déclarée dans l’acte de vente,

— Dire et juger que la société Cetb-Prologys a commis une faute dans le cadre de la mission qui lui a été confiée et qui a donné lieu à la réalisation du certificat de superficie de la partie privative,

— Dire et juger que Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] sont bien fondés à exercer l’action en réduction du prix de vente du fait de cette différence de superficie,

En conséquence,

— Condamner in solidum Madame [U] [A], Monsieur [E] [R], Madame [H] [R], Monsieur [J] [R], Madame [B] [L], Mademoiselle [O] [L], Madame [D] [I] [L], Monsieur [YR] [L] représenté par ses représentants légaux Monsieur [DU] [L] et Madame [NL] [M] épouse [L] à verser à Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] la somme de 32.224,39 euros correspondant à l’excédent du prix de vente trop versé et aux émoluments du notaire, droits d’enregistrement et taxe additionnelle payés en trop, sauf à parfaire assortie des intérêts moratoires au taux d’intérêt légal à compter de la date de l’assignation ;

Si le Tribunal venait à exclure le prix des lots représentants la cave, le parking et la resserre à ski :

— Condamner in solidum Madame [U] [A], Monsieur [E] [R], Madame [H] [R], Monsieur [J] [R], Madame [B] [L], Mademoiselle [O] [L], Madame [D] [I] [L], Monsieur [YR] [L] représenté par ses représentants légaux Monsieur [DU] [L] et Madame [NL] [M] épouse [L] à verser à Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] la somme de 29.865,56 euros correspondant à l’excédent du prix de vente trop versé et aux émoluments du notaire, droits d’enregistrement et taxe additionnelle payés en trop, déduction faite du prix des lots constituant la cave, le parking et la resserre à ski, sauf à parfaire assortie des intérêts moratoires au taux d’intérêt légal à compter de la date de l’assignation ;

À titre infiniment subsidiaire :

— Ordonner une expertise judiciaire ;

— Désigner tel expert, et plus particulièrement tel géomètre-expert, qu’il lui plaira, avec les missions suivantes :

o Convoquer et entendre les parties, ainsi que, le cas échéant, tous sachants à titre de renseignements ;

o Se faire remettre, par les parties, et, en cas de besoin, par des tiers toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

o Se rendre sur place, au [Adresse 1] à [Localité 14], en présence des parties, et procéder à l’examen de l’appartement ;

o Procéder au mesurage de l’appartement, notamment, mesurage « loi Carrez » ;

o Préciser si des modifications des lieux de nature à modifier leur superficie, ont eu lieu depuis la vente du 20 mai 2020 ; en ce cas, préciser les modifications de surface en résultant ;

o Donner, dans l’hypothèse où les mesures effectuées par la société CETB PROLOGYS sont erronées, un avis motivé sur ces mesures erronées ;

o Déterminer ce qu’auraient pu être les prix respectifs de l’appartement, de l’emplacement de parking, de la resserre à skis et de la cave à la date de l’acquisition soit le 20 mai 2020.

En toutes hypothèses :

— Condamner la société Cetb-Prologys à verser à Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] la somme de 15.000 euros correspondant au préjudice subi du fait de l’erreur de mesurage qu’elle a commise,

— Débouter Madame [U] [A], Monsieur [E] [R], Madame [H] [R], Monsieur [J] [R], Madame [B] [L], Mademoiselle [O] [L], Madame [D] [I] [L], Monsieur [YR] [L] représenté par ses représentants légaux Monsieur [DU] [L] et Madame [NL] [M] épouse [L] de toutes leurs demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K]

— Débouter la société Cetb-Prologys de toutes ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K]

— Condamner in solidum Madame [U] [A], Monsieur [E] [R], Madame [H] [R], Monsieur [J] [R], Madame [B] [L], Mademoiselle [O] [L], Madame [D] [I] [L], Monsieur [YR] [L] représenté par ses représentants légaux Monsieur [DU] [L] et Madame [NL] [M] épouse [L], la société Cetb-Prologys à verser à Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner in solidum Madame [U] [A], Monsieur [E] [R], Madame [H] [R], Monsieur [J] [R], Madame [B] [L], Mademoiselle [O] [L], Madame [D] [I] [L], Monsieur [YR] [L] représenté par ses représentants légaux Monsieur [DU] [L] et Madame [NL] [M] épouse [L], la société Cetb-Prologys aux entiers dépens dont distraction au profit de SELARL Arnaud BASTID, qui pourra en opérer le recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire. "

Au soutien de leurs prétentions, Madame [V] [K] et Monsieur [S] [Y] font valoir :

— que l’appartement qu’ils ont acquis est plus petit de 7,13m² par rapport aux énonciations de l’acte de vente, de sorte qu’ils disposent d’une action en réduction du prix de vente sur le fondement de l’article 46 de la loi du 16 juillet 1965, ce que la société CETB PROLOGYS a reconnu, auprès de l’agent immobilier chargé de la revente du bien ,

— que les travaux qu’ils ont effectués n’ont eu aucun impact sur la superficie totale du bien,

— que le mécanisme d’indemnisation et l’action en réduction de prix posé par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 consiste simplement à prendre en compte la différence entre les superficies carrez mentionnées sur le mesurage erroné et sur le contre mesurage,

— que la réduction de prix doit porter aussi sur les frais d’agence et les frais de notaire qui sont déterminés par un pourcentage du prix de vente, et qu’à défaut, il s’agit d’un préjudice indemnisable relevant de la responsabilité contractuelle des vendeurs,

— qu’en l’absence de ventilation du prix entre les différents lots, la réduction du prix en cas d’erreur de mesurage se calcule sur le prix global, sans qu’il y ait à en retrancher le prix des lots accessoires,

— qu’à titre subsidiaire, compte tenu des tantièmes correspondant à chacun des lots, le prix total des lots devant être exclu selon les vendeurs est de 20 496 euros, de sorte que le prix sur lequel la réduction doit être calculée serait alors de 259 504 euros,

— qu’aux termes de l’article 4-1 du décret de 1967, la superficie à prendre en considération concerne celle des planchers des locaux clos et couverts, de sorte que la superficie à prendre en compte afin de calculer le montant de la restitution du prix est celle mentionnée sur le certificat carrez litigieux, à savoir 55,22 m²,

— que la surface plane sur laquelle est installée une mezzanine doit être prise en compte dans le calcul de la surface privative comme constituant un plancher au sens de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1965,

— que le prix payé n’a aucune incidence sur le droit d’agir en justice dont dispose tout acquéreur d’un bien immobilier soumis au régime de la copropriété en cas d’erreur de superficie carrez,

— qu’en tant que professionnel effectuant un travail technique matériel, le diagnostiqueur est tenu à une obligation de résultat, et son manquement caractérise une faute à leur égard au sens de l’article 1240 du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 4 février 2025, la SARL CETB PROLOGYS demande de :

«  À titre principal,

— Juger que Monsieur et Madame [Y] sont mal fondés dans leurs demandes telles que dirigées contre la Société CETB PROLOGYS ;

— Juger que Messieurs et Mesdames [R], Messieurs et Mesdames [L] et Madame [A] épouse [P] sont mal fondés dans leurs demandes telles que dirigées contre la Société CETB PROLOGYS ;

En conséquence,

— Juger que la responsabilité de la SARL CETB-PROGOLYS n’est pas engagée ;

— Juger que le préjudice de Monsieur et Madame [Y] n’est pas justifié dans son principe comme dans son montant, outre son caractère non indemnisable, excluant toute indemnisation possible par la SARL CETB-PROGOLYS ;

À titre subsidiaire,

— Limiter le montant de la restitution à 20 681,92 euros au regard de la différence de 5,92 m² carrez ;

— Limiter le préjudice de la perte de chance à 4 136,39 euros ;

À titre infiniment subsidiaire,

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire ;

— Commettre pour y procéder tel expert qu’il lui plaira ;

— Donner à l’expert les missions suivantes :

o Se rendre sur les lieux du litige au [Adresse 1] à [Localité 14], les parties et leurs conseil dûment convoqués ;

o Se faire remettre et prendre connaissance de tous documents de la cause, le cas échéant se faire communiquer tous les documents contractuels et techniques qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

o Entendre les parties et leur conseil en leurs explication

o Procéder au métrage de la surface privative du lot n°416 constitutif de l’appartement litigieux, selon les critères fixés à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et établir un certificat de superficie loi Carrez de ce lot ;

o Déterminer la valeur vénale des éléments situés « hors surface carrez », notamment les deux balcons, la mezzanine, la place de parking (lot n°130), la resserre à skis (lot n°164), la cave (lot n°403) ;

o Examiner les causes de l’écart entre la superficie mesurée en 2018 et en 2021 par la SAS CETB-PROLOGYS ;

o Évaluer les conséquences sur le prix d’achat de l’éventuelle erreur de mesurage commise par la SAS CETB-PROLOGYS ;

o Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à aider la juridiction saisie au fond sur les demandes des parties ;

En tout état de cause,

— Débouter Monsieur et Madame [Y], Messieurs et Mesdames [R], Messieurs et Mesdames [L] et Madame [A] épouse [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre de la SARL CETB-PROGOLYS ;

— Condamner Messieurs et Mesdames [R], Messieurs et Mesdames [L] et Madame [A] épouse [P] à relever et garantir indemne la SARL CETB-PROLOGYS de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

— Condamner Monsieur et Madame [Y], Messieurs et Mesdames [R], Messieurs et Mesdames [L] et Madame [A] épouse [P] à payer à la SARL CETB PROGOLYS la somme de 5 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens,

— Écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ".

Au soutien de ses prétentions, la SARL CETB-Prologys fait valoir :

— qu’aucun élément technique ne permet à ce jour d’affirmer que les conditions de repérage lors du second passage du diagnostiqueur en 2021 étaient identiques à celles existantes lors du premier passage en 2018, de sorte que sa responsabilité délictuelle ne saurait être engagée,

— qu’en cas d’erreur de mesurage selon la loi Carrez, l’article 46 de la Loi du 10 juillet 1965 prévoit comme unique sanction la restitution partielle du prix de vente par les vendeurs, les acquéreurs étant alors remplis de leurs droit ce qui exclut toute condamnation supplémentaire,

— que l’actualisation de la superficie carrez de l’appartement n’a eu aucune incidence négative sur la situation des acquéreurs qui ont revendu le bien à un prix bien supérieur à celui de l’acquisition,

— que la cave, la place de parking, la resserre à ski, les balcons et la mezzanine, qui n’ont pas été cédés gratuitement mais faisaient partie du prix global de vente, n’ont pas à être affectés par la réduction du prix de vente puisqu’ils ne sont pas soumis à garantie de surface,

— que ces surfaces exclues de la loi Carrez, disposent tout de même d’une valeur vénale, laquelle se calcule par application d’un coefficient de pondération à la valeur d’un mètre carré Carrez,

— que la réduction du prix de vente ne constitue pas pour les consorts [L] un préjudice indemnisable par le mesureur,

— que les consorts [L] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice de perte de chance de vendre au même prix avec une surface moindre, laquelle ne peut en tout état de cause être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 11 mars 2025, les consorts [L] demandent de :

«  À titre principal,

— Constater que Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] ont réalisé des travaux dans l’appartement après l’achat, qui empêchent toute comparaison objective des superficies ;

— Constater que Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] succombent dans la démonstration de la preuve de l’erreur de superficie alléguée et de la valeur de l’appartement au moment de la vente ;

— Constater que la demande d’expertise judiciaire de Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] est inutile car tardive, ce d’autant que l’appartement a été revendu ;

— Débouter Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre Madame [U] [A] épouse [P], Monsieur [E] [R], Madame [H] [R], Monsieur [J] [R], Madame [B] [L], Mademoiselle [O] [L], Madame [D] [L], Monsieur [DU] [L] et Madame [NL] [L] tous deux pris en leur qualité de représentants légaux de leur fils mineur [YR] [L] ;

— Débouter Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] de leur demande d’expertise judiciaire,

À titre subsidiaire,

À l’égard des consorts [Y]-[K],

— Déclarer irrecevables Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] de leurs demandes d’indemnisation concernant les frais, droits annexes et lots qui sont hors du champ de l’article 46 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Limiter le montant de l’indemnité due aux acheteurs au titre de l’action en réduction de prix à 11 511,5 euros maximum,

À titre encore plus subsidiaire,

— Limiter le montant de l’indemnité due aux acheteurs au titre de l’action en réduction de prix à 21.213,50 euros maximum ;

En tout état de cause,

— Débouter Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] de toute demande indemnitaire supérieure à l’encontre de Madame [U] [A] épouse [P], Monsieur [E] [R], Madame [H] [R], Monsieur [J] [R], Madame [B] [L], Mademoiselle [O] [L], Madame [D] [L], Monsieur [DU] [L] et Madame [NL] [L] tous deux pris en leur qualité de représentants légaux de leur fils mineur [YR] [L] ;

À l’égard de la société CETB PROLOGYS,

— Condamner la société CETB-PROLOGYS à relever et garantir Madame [U] [A] épouse [P], Monsieur [E] [R], Madame [H] [R], Monsieur [J] [R], Madame [B] [L], Mademoiselle [O] [L], Madame [D] [L], Monsieur [DU] [L] et Madame [NL] [L] tous deux pris en leur qualité de représentants légaux de leur fils mineur [YR] [L], de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre ;

— Condamner la société CETB-PROLOGYS pour inexécution contractuelle, à verser à Madame [U] [A] épouse [P], Monsieur [E] [R], Madame [H] [R], Monsieur [J] [R], Madame [B] [L], Mademoiselle [O] [L], Madame [D] [L], Monsieur [DU] [L] et Madame [NL] [L] tous deux pris en leur qualité de représentants légaux de leur fils mineur [YR] [L], la somme de :

o 25.000,00 euros en réparation de leur préjudice moral, (c’est-à-dire 3.125,00 euros/membre de l’indivision [L]) ;

o 25.000,00 euros en réparation de leur préjudice matériel consistant dans la perte de chance de vendre l’appartement et les annexes à la valeur plancher de 266.670,00 euros qu’ils s’étaient fixés.

— Débouter la société CETB-PROLOGYS de sa demande d’expertise judiciaire ;

S’il devait être fait droit à la demande d’expertise judiciaire

— Dire que la mesure d’expertise judiciaire se fera aux frais exclusifs et avancés des demandeurs à la mesure, à savoir Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K], et/ou de la société CETB PROLOGYS ;

— Dire que la mission de l’expert inclura notamment la valorisation des lots annexes qui sont exclus du champ de l’action en réduction de prix, à savoir la cave, le parking, la resserre à skis, les balcons, et les surfaces inférieures à 1,80 m ;

En tout état de cause,

— Débouter Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] et la société CETB PROLOGYS, de leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre les consorts [L] ;

— Écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir en cas de condamnation des consorts [L] ;

— Condamner Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] – in solidum avec la société CEBT-PROLOGYS si le Tribunal considère qu’elle a commis une faute – à payer à Madame [U] [A] épouse [P], Monsieur [E] [R], Madame [H] [R], Monsieur [J] [R], Madame [B] [L], Mademoiselle [O] [L], Madame [D] [L], Monsieur [DU] [L] et Madame [NL] [L] tous deux pris en leur qualité de représentants légaux de leur fils mineur [YR] [L], aux consorts [L], la somme de 6.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K], in solidum avec la société CEBT-Prologys si le tribunal considère qu’elle a commis une faute

— aux entiers dépens ".

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir :

— que les demandeurs succombent dans la démonstration de l’erreur de superficie alléguée, toute comparaison étant impossible du fait des travaux de réaménagement et isolation qu’ils ont réalisés, la preuve de ce que l’erreur de superficie ne résulte pas de ces travaux leur incombant,

— que les demandeurs majorent indûment le quantum de l’erreur alléguée et l’assiette de l’action en réduction de prix, en demandant le remboursement des frais annexes, alors que ceux-ci sont exclus du champ d’application de l’article 46 alinéa 7,

— que les demandeurs varient sur le quantum de la prétendue erreur,

— qu’ à supposer que Madame [T] ait déclaré qu’une erreur aurait été commise en 2018, il n’est pas établi que cette déclaration soit exacte, et le diagnostiqueur la conteste,

— qu’une expertise judiciaire serait inutile car tardive, et intervenant après travaux et revente du bien,

— qu’à titre infiniment subsidiaire, les demandes indemnitaires ne pourraient se faire que sur la base d’une erreur de superficie de 2,99 m² ou à titre encore plus subsidiaire de 5,51 m²,

— que l’acheteur est irrecevable à former une demande en dommages et intérêts contre les vendeurs, en plus de l’action en réduction de prix, car la réduction de prix est la seule sanction prévue par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

— que le vendeur, qui n’a pas commis de faute, ne peut être condamné sur le terrain contractuel,

— que, s’agissant des droits d’enregistrement et droits de mutation éventuellement trop versés, il appartient aux acheteurs de s’adresser à l’administration fiscale aux fins de restitution partielle,

— que conformément à l’article 46 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965, l’action en réduction de prix ne concerne que l’erreur portant sur la « surface privative du lot », c’est-à-dire les surfaces soumises à la loi Carrez, à l’exclusion des surfaces annexes de type stationnement, cave, jardin,

et à l’exclusion les balcons et la mezzanine pour la partie inférieure à 1,80m,

— que l’acte de vente a expressément rappelé que l’action en garantie ne portait que sur les lots Carrez, et mentionné que chaque action ne porte que sur la valeur du lot concerné par l’action en réduction de prix,

— que si la société CETB-PROGILYS a commis une erreur de mesure, il est constant qu’elle a manqué à ses obligations contractuelles à leur égard et doit, conformément au principe de réparation intégrale, réparer l’entier préjudice subi par les vendeurs, résultant de la perte de chance de vendre le bien au prix minimum qu’ils souhaitaient, et du préjudice moral causé aux légataires universels par la présente instance et le revirement de position du diagnostiqueur quant à son erreur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la réduction du prix

Attendu que l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : " toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. (…)

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. (…)

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure (…) ;

Que l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 prévu à l’article 47, précise que « la superficie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. » ;

Attendu qu’il appartient à celui qui se prévaut d’une erreur sur la superficie mentionnée dans l’acte de la prouver, et, en cas de travaux réalisés postérieurement à l’acquisition, de démontrer que la différence de superficie ne résulte pas de ces travaux ;

Qu’en l’espèce, à défaut de produire des éléments probants sur la nature exacte des travaux qu’ils ont réalisés postérieurement à l’acquisition du bien, les demandeurs ne démontrent pas que la différence entre les valeurs de superficies relevées par le diagnostiqueur avant l’acquisition et celles relevées par celui-ci le 4 mai 2021, ne résultent pas de leurs travaux, notamment relatifs à l’agencement de certaines cloisons et à l’isolation ;

Qu’il n’est donc pas établi que les mesures faites lors du premier diagnostic ne correspondaient pas à la réalité ;

Mais attendu qu’il ressort de ce diagnostic lui-même, et plus précisément de son certificat de superficie signé le 20 septembre 2018 que la surface loi Carrez totale de 55,22m² à laquelle il a été conclu résulte d’une erreur, non pas de mesurage mais de prise en compte des mesures ;

Qu’en effet, indépendamment même du caractère probant ou non de la reconnaissance par mail de Madame [T] d’une erreur, le tableau récapitulatif des surfaces contenu dans le diagnostic et ayant conduit à la valeur de 55,22 m² révèle en lui-même une erreur en ce que la surface au sol de la mezzanine a été indiquée comme étant de 8.88m² tandis que celle de la superficie privative au sens de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 a été indiquée comme étant de 11,87 m² alors que la première, qui inclut les planchers dont la hauteur est inférieure à 1,80 m, ne peut pas être inférieure à la seconde ;

Qu’il en résulte que les deux valeurs relatives à la mezzanine, indiquée dans le premier diagnostic ont été inversées, n’étant en revanche pas établi que la surface loi carrez de cette mezzanine était à l’époque de 5,89 m², les demandeurs ne démontrant pas l’existence d’une erreur de mesurage ;

Que dès lors, la surface loi Carrez totale réelle de la partie privative était de 52,23 m² et non pas 55,22 m² comme calculé dans ce diagnostic ;

Qu’en conséquence, cette superficie était inférieure de 2,99 m² à celle mentionnée dans l’acte de vente, soit de plus d’un vingtième ;

Attendu que selon les dispositions susvisées et compte tenu de la différence entre la superficie mentionnée dans l’acte et celle réelle, les vendeurs doivent supporter une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;

Que d’une part, le prix ne saurait s’entendre de la commission due à l’agence, qui est l’objet du contrat passé entre les vendeurs avec cette dernière et non avec les acquéreurs, ni des « frais » de notaire, qui constituent la contrepartie de la prestation du rédacteur de l’acte et non pas la contrepartie de la cession, ni des droits d’enregistrement qui correspondent aux prélèvements fiscaux relatifs à la mutation dus en vertu des dispositions légales et non pas à la contrepartie de la cession ;

Que d’autre part, le prix doit s’entendre du prix convenu entre les parties à l’acte, indépendamment de la valeur réelle du bien vendu ;

Qu’enfin, même si les parties n’ont pas ventilé le prix de vente entre les lots objets de la cession, elles ont expressément stipulé dans l’acte de vente, dans le paragraphe relatif à la garantie de superficie de la partie privative, que « chaque action en révision de prix ne concerne que la propre valeur du lot concerné » et que « la réduction de prix dont s’agit consistera en une diminution de la valeur du lot concerné proportionnelle à la moindre mesure » ;

Que dès lors, le prix à prendre en compte doit être celui du seul lot appartement sur lequel la différence de surface porte, sans pour autant qu’il puisse lui être substituée la valeur de ce lot, les parties ne pouvant en revanche déroger aux dispositions d’ordre public de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui visent le prix et non la valeur, et sans que ce prix soit limité aux seules parties du lot soumises à la mention de surface privative, ni l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ni la convention des parties ne faisant de distinction à ce titre sur le prix objet de la réduction ;

Qu’ainsi, en fonction des tantièmes de copropriété affectés à chacun des lots vendus, le prix du lot appartement représentait 92,66 % du prix total des lots vendus, soit la somme de 247 096,42 euros, si bien que la diminution proportionnelle de ce prix, correspondant à la différence de surface de 2,99 m², s’élève à 13 379,54 euros ;

Qu’en conséquence, Madame [U] [A], Monsieur [E] [R], Madame [H] [R], Monsieur [J] [R], Madame [B] [L], Mademoiselle [O] [L], Madame [D] [I] [L] et Monsieur [YR] [L] (désormais majeur) seront condamnés à payer cette somme aux demandeurs ;

Qu’en revanche, dès lors que cette créance n’est pas purement indemnitaire et que l’obligation des défendeurs est divisible, leur condamnation ne saurait être prononcée in solidum ;

Sur les demandes indemnitaires

Attendu que la sanction prévue par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de surface inférieure à celle mentionnée dans l’acte a déjà pour objet de corriger la non-conformité du bien vendu, et est exclusive de toute autre sanction civile à ce titre ;

Que dès lors, les demandeurs ne peuvent prétendre engager la responsabilité contractuelle des vendeurs en sus de leur action en réduction de prix, pour obtenir l’indemnisation de frais annexes acquittés en sus du prix ;

Qu’en outre, les demandeurs ne démontrent pas avoir subi un préjudice distinct de celui résultant de l’excédent de prix de vente payé, déjà compensé par la diminution de prix obtenue ;

Qu’en effet, s’agissant de la commission de l’agent immobilier réglée par les demandeurs, il n’est pas établi que son mode de calcul ait dépendu exclusivement du prix de vente et donc de la surface vendue ;

Que s’agissant des droits d’enregistrement, les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice dès lors qu’ils se prévalent eux-mêmes d’une réponse ministérielle leur permettant de réclamer à l’administration fiscale les droits correspondant à la réduction de " prix obtenue ;

Qu’enfin s’agissant des « frais de notaire » dont ni le montant ni la nature exacte ne sont justifiés et qui ne sauraient se confondre avec les droits fiscaux, les demandeurs ne démontrent pas avoir acquitté une somme supérieure à celle qui l’aurait été en cas de prix de vente inférieur de moins de 6 % à celui retenu dans l’acte ;

Qu’en conséquence, Monsieur [Y] et Madame [K] seront déboutés de leur demande d’indemnisation à l’égard des vendeurs, cette demande n’étant au demeurant pas formulée ni chiffrée distinctement de celle en réduction de prix ;

Attendu par ailleurs que selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Qu’en l’espèce, en premier lieu, certes, il ressort des motifs exposés plus avant que la société CETB-PROLOGYS a commis une erreur dans le calcul de la surface carrez du bien vendu, ce qui constitue une faute de nature délictuelle à l’égard des demandeurs ;

Que cependant, ceux-ci ne justifient d’aucun préjudice en lien avec cette faute ;

Qu’en effet, le préjudice lié au prix négocié et à l’offre qu’ils ont faite à l’époque de leur acquisition se confond en réalité avec celui lié à la non-conformité de la surface, déjà compensé par la diminution du prix de vente ;

Que le préjudice moral qu’ils allèguent n’est pas démontré, les demandeurs ne justifiant pas en quoi l’erreur découverte avant la revente du bien a pu les affecter sur le plan personnel, au-delà de la perte patrimoniale désormais réparée et des démarches liées à la nécessité d’engager une action judiciaire, relevant de l’indemnisation au titre des frais irrépétibles et n’excédant pas les inconvénients et préoccupations normales en cas de litige ;

Qu’ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts à l’égard de la société CETB-PROLOGYS ;

Attendu enfin que l’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ;

Que l’article 1231-2 du même code précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ;

Qu’en l’espèce, il est établi que la société CETB-PROLOGYS, en calculant de manière incorrecte la superficie totale de la partie privative des lots vendus, a manqué à son obligation de résultat à l’égard des consorts [L] qui l’avaient mandatée ;

Que cependant, la condamnation des consorts [L] au titre de la diminution de prix résulte de la prise en compte de la consistance véritable du bien dont ces derniers disposaient, si bien que non seulement elle ne procède pas directement du manquement de la société CETB-PROLOGYS, mais en tout état de cause, elle ne constitue pas un préjudice indemnisable pour les consorts [L] dont le patrimoine, qui ne contenait pas les 2,99 m² supplémentaires vendus pour lesquels ils ont reçu un excédent de prix, ne se trouve pas modifié par la réduction de prix ;

Que les consorts [L] seront donc déboutés de leur demande tendant à être relevés et garantis de leur condamnation par la société CETB-PROLOGYS ;

Que pour autant, les consorts [L] démontrent avoir subi une perte de chance de vendre le bien selon sa surface correcte à un prix sinon équivalent, au moins supérieur à celui finalement amputé de la diminution à laquelle ils sont condamnés ;

Qu’en effet, ils établissent que le prix du m² auquel ils ont vendu leur bien aux demandeurs était de 4829 euros alors que le prix moyen dans le secteur à la même époque était de plus de 7500 euros, ce que l’état d’usage du bien ne peut pas totalement justifier ;

Qu’ainsi, s’ils avaient eu connaissance de ce que la surface réelle de leur bien était légèrement inférieure, ils auraient néanmoins eu une chance non négligeable de le céder pour un prix du même ordre, en dessous duquel il peut sérieusement être considéré qu’ils ne souhaitaient pas descendre même pour sortir de leur indivision et indépendamment de la surface précise du bien ;

Que la société CETB-PROLOGYS sera donc condamnée à leur payer, au titre de cette perte de chance, la somme de 7000 euros ;

Qu’en revanche, le préjudice moral allégué par les consorts [L] n’est pas caractérisé, ces derniers ne justifiant pas avoir été affectés à titre personnel par le manquement de la société CETB-PROLOGYS, au-delà des incidences financières non indemnisables et de la perte de chance ci-dessus réparée et au-delà de la nécessité de défendre à une action en justice, dont la charge ne relève que de l’indemnisation des frais irrépétibles ;

Qu’ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

Sur les dépens, frais irrépétibles et exécution provisoire

Attendu que, succombant à l’instance, les consorts [L] et la société CETB-PROLOGYS seront condamnés, conjointement compte tenu du caractère conjoint des condamnations principales, aux dépens dont distraction au profit de l’avocat des demandeurs, ainsi qu’au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, leurs propres demandes à ce titre étant rejetées ;

Attendu que l’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’en l’espèce, aucune circonstance particulière ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, les sommes objet de la présente décision n’étant pas d’un montant tel qu’il soit à craindre une impossibilité pour les demandeurs de les restituer en cas d’arrêt infirmatif de la cour d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [U] [A], Monsieur [E] [R], Madame [H] [R], Monsieur [J] [R], Madame [B] [L], Mademoiselle [O] [L], Madame [D] [I] [L], et Monsieur [YR] [L] à payer à Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] la somme de 13 379,54 euros (TREIZE MILLE TROIS CENT SOIXANTE DIX NEUF EUROS ET CINQUANTE QUATRE CTS) au titre de la diminution proportionnelle de prix ;

DEBOUTE Monsieur [E] [R], Madame [H] [R], Monsieur [J] [R], Madame [B] [L], Mademoiselle [O] [L], Madame [D] [I] [L], et Monsieur [YR] [L] de leur demande tendant à être relevés et garantis de cette condamnation par la société CETB-PROLOGYS ;

DEBOUTE Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la société CETB-PROLOGYS à payer à Monsieur [E] [R], Madame [H] [R], Monsieur [J] [R], Madame [B] [L], Mademoiselle [O] [L], Madame [D] [I] [L], et Monsieur [YR] [L] la somme de 7000 euros (SEPT MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [E] [R], Madame [H] [R], Monsieur [J] [R], Madame [B] [L], Mademoiselle [O] [L], Madame [D] [I] [L], et Monsieur [YR] [L] de leur autre demande indemnitaire ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R], Madame [H] [R], Monsieur [J] [R], Madame [B] [L], Mademoiselle [O] [L], Madame [D] [I] [L], et Monsieur [YR] [L] et la société CETB-PROLOGYS à payer à Monsieur [S] [Y] et Madame [V] [K] la somme de 4000 euros (QUATRE MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R], Madame [H] [R], Monsieur [J] [R], Madame [B] [L], Mademoiselle [O] [L], Madame [D] [I] [L], et Monsieur [YR] [L] et la société CETB-PROLOGYS aux dépens de l’instance ;

ACCORDE à la SELARL Arnaud BASTID le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente, et Léonie TAMET, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe du jugement.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Léonie TAMET Marie CHIFFLET