TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [D] [K] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Ndeye binty DIOP

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11540 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UUH

N° MINUTE : 6

JUGEMENT

rendu le 03 avril 2025

DEMANDERESSE

Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, représentée par son Mandataire, L’association SOLIDARITE HABITAT ÎLE-DE-FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Ndeye binty DIOP, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0862

DÉFENDERESSE

Madame [D] [K] [H], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11540 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UUH

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 août 2023, l’association HABITAT ET HUMANISME Ile de France a consenti une convention d’occupation à titre onéreux moyennant à Mme [D] [K] [H] sur des locaux situés au [Adresse 1] (escalier 1, étage 4, porte D, une annexe), moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 868 euros et d’une provision pour charges de 150 euros, dans le cadre du dispositif de l’intermédiation locative.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 243,04 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [K] [H] le 30 août 2024.

Par assignation du 9 décembre 2024, l’association HABITAT ET HUMANISME Ile de France a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [K] [H], autoriser la constatation et l’estimation des réparation locatives, statuer sur le sort des meuble et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2 813,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, à actualiser au jour de l’audience,

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 24 janvier 2025, l’association HABITAT ET HUMANISME Ile de France, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative actualisée au 21 janvier 2025, s’élève désormais à 2 031.44 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse. L’association HABITAT ET HUMANISME Ile de France considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’association HABITAT ET HUMANISME Ile de France expose que le contrat est une convention d’occupation temporaire. Elle déclare continuer à percevoir les APL, mais indique qu’il n’y a pas eu de versement les mois de mars, avril, mai et juin. Le loyer s’élève à 868 euros.

Mme [D] [K] [H], qui comparait à l’audience, reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 30 euros, en plus du loyer courant.

Mme [D] [K] [H] expose qu’elle a eu quelques soucis avec son titre de séjour, dès lors le versement des APL a été arrêté mais a repris depuis juin 2024. Elle indique percevoir 525 euros d’APL et verser 217 euros de loyer mensuel résiduel même si elle n’a pas réalisé de paiement au mois de janvier 2025. Elle précise vivre avec ses deux enfants et travailler en tant qu’assistante de vie en famille pour un salaire entre 800 et 900 euros par mois. Elle déclare être suivie par une assistante sociale.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [D] [K] [H] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [D] [K] [H] a été conclu dans le cadre du dispositif d’intermédiation locative « Louez solidaire et sans risque » financé par le Dépar-tement de [Localité 4] dans la cadre du Fonds de Solidarité Logement de [Localité 4] pour permettre l’accueil de parisiens défavorisés, privés de logement, dans un logement temporaire.

Le terme « intermédiation » de manière générique renvoie à l’intervention d’un tiers social (dénommé opérateur, organisme agréé ou association) entre le propriétaire et la personne occupant le logement, afin de sécuriser la relation locative.

Il convient de rappeler que le contrat de sous-location conclu avec un organisme d’intermédiation locative n’est pas soumis dans sa globalité à la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article L.442-8-2 du code de la construction et de l’habitation, les sous-locataires sont assimilés aux locataires, dans la mesure et dans les conditions prévues par le présent article. Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues aux I, III et VIII de l’article 40 de cette loi. Or, l’article 40 I, III et VIII de la loi du 6 juillet 1989 énumère les articles de la loi qui ne sont pas applicables aux logements régis par une convention souscrite dans le cadre du dispositif d’intermédiation locative et ne vise pas à ce titre l’article 24 de la dite loi.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’association HABITAT ET HUMANISME Ile de France justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 29 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 243,04 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 octobre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’association HABITAT ET HUMANISME Ile de France verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 janvier 2025, Mme [D] [K] [H] lui devait la somme de 2 031,44 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Mme [D] [K] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [D] [K] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 742.05 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’association HABITAT ET HUMANISME Ile de France ou à son mandataire.

4. Sur l’autorisatoin de faire constater et estimer les réparations

La requérante ne motive ni ne justifie du bien fondé de cette demande. Elle se verra donc déboutée de ce chef.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [K] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’association HABITAT ET HUMANISME Ile de France concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que la convention d’occupation à titre onéreux conclu le 22 août 2023 entre l’association HABITAT ET HUMANISME Ile de France, d’une part, et Mme [D] [K] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (escalier 1, étage 4, porte D, une annexe) est résilié depuis le 30 octobre 2024,

CONDAMNE Mme [D] [K] [H] à payer à l’association HABITAT ET HUMANISME Ile de France la somme de 2 031,44 euros (deux mille trente et un euros et quarante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE Mme [D] [K] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [D] [K] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 octobre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [K] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [D] [K] [H] sera condamnée à verser à l’association HABITAT ET HUMANISME Ile de France une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [D] [K] [H] à payer à l’association HABITAT ET HUMANISME Ile de France la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [K] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 août 2024 et celui de l’assignation du 9 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge