TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

9 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00734 – N° Portalis DB22-W-B7J-TAE5

Code NAC : 56B

AFFAIRE : [J] [K], [O] [M] épouse [K] C/ S.A.R.L. CETB-PROLOGYS

DEMANDEURS

Monsieur [J] [K]

né le 06 février 1982 à [Localité 4] (95), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216, M^e François GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 898

Madame [O] [M] épouse [K]

née le 18 juin 1981 à [Localité 6] (78), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216, M^e François GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 898

DEFENDERESSE

SARL CETB-PROLOGYS, au capital de 8 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 504 246 224, ayant son siège social [Adresse 1], venant aux droits de la société APT-IMMO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Marion CORDIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189, M^e Laurent LUCAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J 109

Débats tenus à l’audience du 22 juillet 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Romane BOUTEMY, Greffière lors des débats et de Elisa ROCHA, Greffière lors du prononcé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 22 juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 26 novembre 2019, Monsieur [J] [K] et Madame [O] [M] épouse [K] ont acquis auprès des consorts [R], pour un montant de 485 000,00 €, une maison d’habitation sise [Adresse 2], à [Localité 5] (Yvelines) .

Était notamment annexé à l’acte de vente un repérage amiante avant-vente établi le 7 juin 2018 par la société Apt-Immo, aux droits de laquelle vient la société CETB-Prologys à la suite d’une transmission universelle de patrimoine.

Chargée par les vendeurs notamment d’une mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante pour rétablissement du constat établi à l’occasion de la vente d’un immeuble bâti, selon la liste A et B de l’annexe 13-9 du code de la santé publique, la société Apt-Immo avait conclu qu’ « il n’a pas été repéré de matériaux ou produits susceptibles de contenir de l’amiante ».

Par la suite, les époux [K] ont mandaté la société Forest Diag, qui, le 5 mars 2025, a repéré de l’amiante dans les panneaux et plaques localisés dans le soubassement de la véranda.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2025, Monsieur [J] [K] et Madame [O] [M] épouse [K] ont fait assigner en référé la société CETB-Prologys devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 22 juillet 2025.

Aux termes de leur assignation soutenue oralement à l’audience, Monsieur [J] [K] et Madame [O] [M] épouse [K] demandent au président du tribunal judiciaire statuant en référé de condamner la société CETB-Prologys, venant aux droits de la société Apt-Immo, à leur payer :

la somme provisionnelle de 9 325,80 € TTC au titre des travaux de désamiantage ;la somme provisionnelle de 220,00 € au titre des frais de diagnostic complémentaire ;la somme provisionnelle de 480,00 € au titre du constat d’huissier ;la somme provisionnelle de 1 500,00 € à valoir sur leur préjudice de jouissance ;la somme de 3 600,00 € par application de l’articIe 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Ils exposent en substance que, malgré les dispositions des articles L. 1334-13, R. 1134-15, R. 1134-18, R. 1134-20 et R. 1134-21 du code de la santé publique et de l’annexe 13-9 du même code selon lesquelles il appartient au diagnostiqueur, sans travaux destructifs, de noter la présence d’amiante dans les flocages, calorifugeages et faux plafonds du logement et, pour les éléments extérieurs, dans la toiture, les bardages et façades légères ainsi que dans les conduits en toiture et façade en amiante-ciment, la société Apt-Immo, aux droits de laquelle vient la société CETB-Prologys, n’a pas en l’espèce vérifié d’autres éléments extérieurs que les conduits de cheminée, et n’a pas procédé à un examen visuel des bardages et façades légères, plaques ardoises, panneaux (composites, fibres-ciment).

Ils invoquent une attestation de la société Forest Diag, qui a relevé la présence d’amiante et qui indique que « les plaques en fibres-ciment revêtant les murs extérieurs du salon sont apparentes et un simple examen visuel a permis de suspecter la présence d’amiante », corroborée par un procès-verbal dressé par commissaire de justice.

Ils rappellent que, selon une jurisprudence constante (Ch. Mixte, 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686, Bull. 2015, Ch. mixte, n° 3), la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’iI se révèle erroné, les préjudices subis du fait de ce diagnostic erroné ayant un caractère certain et la réparation du préjudice causé à l’acquéreur devant être intégrale et non se limiter à la seule perte d’une chance de négocier une réduction du prix.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société CETB-Prologys demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

rejeter les demandes de provisions des époux [K], ainsi que leur demande formée au titre des frais irrépétibles ;condamner Monsieur [J] [K] et Madame [O] [M] épouse [K] à lui payer la somme de 3 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.Elle expose en substance que la demande des époux [K] se heurte à une contestation sérieuse, sa responsabilité n’étant pas démontrée à ce stade de la procédure, au motif que la société Apt-Immo n’a été chargée que d’établir un diagnostic amiante avant-vente établi et non un diagnostice avant-travaux, contrairement à celui réalisé par la société Forest Diag, alors même que ces deux sortes de diagnostics sont distincts, un diagnostic avant-vente devant être réalisé par constat visuel et uniquement sur les matériaux visibles et accessibles sans sondages destructifs, conformément à l’arrêté du 12 décembre 2012, tandis qu’à l’inverse, lors d’un repérage avant travaux ou démolition, le technicien doit impérativement explorer la totalité de l’immeuble, sonder toutes les parties et tous les composants, effectuer des prélèvements pour analyse sur toute l’épaisseur des éléments, de sorte qu’il n’est donc pas rare de trouver des matériaux amiantés lors d’un repérage avant travaux ou démolition là où un repérage avant-vente concluait à l’absence d’amiante.

Elle ajoute qu’en l’espèce, dans le descriptif des pièces visitées par la société Apt-Immo, il n’est pas fait mention d’une quelconque véranda, ce qui laisse supposer que la pièce concernée est en réalité le séjour et que seule une expertise judiciaire permettrait de prendre connaissance des lieux dans le respect du contradictoire et de se prononcer sur le caractère visible des pièces prétendument amiantées.

Elle en conclut que rien ne permet donc de caractériser la faute du diagnostiqueur, ni le préjudice allégué compte tenu du parfait état de l’amiante, tel que signalé dans le rapport de la société Forest Diag.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs écritures respectives.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de provisions :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L. 1334-13 du code de la santé publique, un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante est produit, lors de la vente d’un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation.

L’article R. 1334-21 I et II du même code précise que la mission de repérage des matériaux et produits de la liste B contenant de l’amiante consiste à : 1° rechercher la présence des matériaux et produits de la liste B accessibles sans travaux destructifs ; 2° identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l’amiante ; 3° évaluer l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante et leur risque de dégradation lié à leur environnement. Lorsque la recherche révèle la présence de matériaux ou produits de la liste B et si un doute persiste sur la présence d’amiante dans ces matériaux ou produits, un ou plusieurs prélèvements de matériaux ou produits sont effectués par la personne réalisant la recherche. Ces prélèvements font l’objet d’analyses selon les modalités définies à l’article R. 1334-24.

Il résulte de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 2° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné (Ch. mixte, 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686, Bull. 2015, Ch. mixte, n° 3 ; 3ème Civ., 19 mai 2016, pourvoi n° 15-12.408, Bull. 2016, III, n° 66). Le préjudice subi par l’acquéreur devant être réparé par le diagnostiqueur en cas de diagnostic erroné est un préjudice entier et non une simple perte de chance d’acquérir le bien à des conditions moins onéreuses.

En l’espèce, alors que la société Apt-Immo a conclu à l’absence d’amiante dans le bien immobilier acquis par les époux [K], il ressort d’un rapport de la société Forest Diag que ce diagnostic était erroné, de l’amiante ayant été repéré dans les panneaux et plaques localisés dans le soubassement de la véranda.

Or, il ressort dudit rapport, corroboré par le procès-verbal de constat par commissaire de justice et les photographies versées aux débats, que les plaques en fibrociment composant le bardage de la véranda et contenant de l’amiante étaient visibles sans sondage destructif, qu’elles entraient dans la liste B des éléments désignés par l’annexe 13.9 du code de la santé publique et que leur aspect gaufré justifiait la réalisation d’investigations complémentaires par la société Apt-Immo dans le cadre d’un repérage avant vente.

La société Apt-Immo, aux droits de laquelle vient la société CETB-Prologys, a ainsi manqué à ses obligations en procédant à des investigations insuffisantes au regard des normes applicables et engage donc sa responsabilité envers les époux [K].

L’obligation d’indemnisation des demandeurs par la défenderesse n’est ainsi pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 9 325,80 € TTC, correspondant au coût des travaux de désamiantage.

En revanche, la perte de jouissance invoquée par les demandeurs n’est pas établie avec l’évidence requise en référé, en l’absence de pièce justifiant de l’impossibilité d’utiliser la véranda pendant la durée des travaux de désamiantage. La demande formée à ce titre est donc rejetée.

Après requalification en application de l’article 12 du code de procédure civile, sont examinés au titre des frais irrépétibles les demandes formées au titre des frais de diagnostic complémentaire et d’établissement d’un procès-verbal de constat.

Sur les demandes accessoires :

La société CETB-Prologys, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, et au regard du coût du diagnostic complémentaire et d’établissement d’un procès-verbal de constat, il convient de condamner la société CETB-Prologys à payer à Monsieur [J] [K] et Madame [O] [M] épouse [K] la somme totale de 4 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société CETB-Prologys à payer à Monsieur [J] [K] et Madame [O] [M] épouse [K] la somme provisionnelle de 9 325,80 € TTC à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice ;

Condamnons la société CETB-Prologys à payer à Monsieur [J] [K] et Madame [O] [M] épouse [K] la somme de 4 300,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société CETB-Prologys aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le NEUF OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elisa ROCHA, Greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Elisa ROCHA Eric MADRE