TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02148 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I3KR

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 18 Février 2025

S.A. 3F NORMANVIE

C/

[W] [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [W] [M]

M^e Dominique LECOMTE – 24

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. 3F NORMANVIE (RCS Rouen 552.141.541 anciennement dénommée IMMOBILIERE BASSE SEINE), dont le siège social est sis 5 Rue Montaigne – 76000 ROUEN

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [M], demeurant 901 Boulevard du Val – Appart 112 – 14200 HEROUVILLE-SAINT-CLAIR

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 17 Décembre 2024

Date des débats : 17 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 18 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 décembre 2016, la SA 3F Immobilière Basse Seine, à laquelle la SA 3F Normanvie vient aux droits, a donné à bail à M. [W] [M] un logement conventionné à usage d’habitation situé 901 boulevard du Val – appt. 112 – 14 200 Hérouville-Saint-Clair, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 281,25 euros, hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 5 février 2024, notifié à la CCAPEX qui en a accusé réception par courriel du 2 février 2024, la SA 3F Normanvie a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2 949,95 euros au titre des loyers et charges impayés au 29 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus ainsi que d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 22 avril 2024, la SA 3F Normanvie a fait assigner M. [W] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du contrat de location à ses torts ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux ;

– ordonner que faute pour lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 3 335,15 euros représentant les loyers et charges impayés au 16 avril 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés du 19 avril 2024 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 500 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

* de la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auront été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Le diagnostic social et financier prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a été réceptionné au greffe le 12 novembre 2024.

À l’audience du 17 décembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SA 3F Normanvie, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande au titre de la dette locative à la somme de 5 560,88 euros, terme de novembre 2024 inclus. Il ajoute ne pas s’opposer aux demandes de délai de paiement ainsi que de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par M. [W] [M].

M. [W] [M], comparant en personne, sollicite que lui soit accordés des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. À cette fin, il propose le versement d’une somme mensuelle de 50 à 60 euros en plus du loyer courant qui s’élève à 493,99 euros.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société bailleresse produit aux débats :

– le contrat de bail du 30 décembre 2016 ;

– le commandement de payer du 5 février 2024, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 2 949,95 euros au titre des loyers et charges impayés au 29 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus ;

– un décompte locatif actualisé au 11 décembre 2024, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 5 560,88 euros, terme de novembre 2024 inclus.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [W] [M] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, il ressort des pièces produites aux débats que les sommes correspondant au coût des actes de commissaire de justice ont été inclus dans les échéances courantes ; alors qu’il convient de rappeler que si les actes de commissaire de justice sont justifiés, leur coût doit être inclus dans les dépens.

Dès lors, il sera ôté de la somme de 5 560,88 euros, les sommes correspondant aux actes de commissaire de justice dont il est justifié aux débats et qui seront inclus dans les dépens ; de sorte que, la dette locative de M. [W] [M] s’élève à la somme de 5 233,99 euros, selon décompte arrêté au 11 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, calculée comme suit : 5 560,88 euros – (148,43 euros [commandement de payer] + 106,96 euros [assignation] + 71,50 euros [notification à la préfecture]).

Par conséquent, M. [W] [M] sera condamné à payer à la SA 3F Normanvie, venant aux droits de la SA 3F Immobilière Basse Seine, la somme de 5 233,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [W] [M], par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2024 et portant sur la somme en principal de 2 949,95 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 avril 2024, terme de décembre 2023 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats que, bien que le locataire ait effectué plusieurs paiements dans ce délai, ceux-ci n’ont pas permis de régler l’entièreté de l’arriéré locatif augmenté des échéances courantes de loyers et charges ; de sorte qu’à l’issue du délai de deux mois la dette locative s’élève à la somme de 3 335,15 euros, terme de mars 2024 inclus.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 5 avril 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, M. [W] [M] sollicite des délais de paiement, en proposant un apurement de la dette locative par le biais de mensualités à hauteur de 50 à 60 euros en sus du montant du loyer courant.

Bien que les parties s’accordent sur le fait que le paiement des loyers et charges courants en intégralité n’ait pas été repris par le locataire au jour de l’audience, elles s’accordent également sur l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire.

En effet, il ressort du décompte locatif produit aux débats qu’avant l’audience, M. [W] [M] a fait un effort de règlement en versant la somme de 400 euros tandis que l’échéance mensuelle de loyer et charges s’élève à 493,99 euros.

De sorte que, compte tenu de l’accord du bailleur quant à la mise en place de délais de paiement au bénéfice de M. [W] [M] en dérogeant aux conditions légales, il y a lieu d’entériner l’accord des parties.

Par conséquent, il convient d’accorder à M. [W] [M] un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023, étant rappelé qu’il doit également reprendre le paiement en intégralité des échéances courantes de loyer et charges échues postérieurement à l’audience.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, eu égard à l’accord intervenu à l’audience entre les parties, des délais de paiement ont été accordés à M. [W] [B], à charge pour lui de reprendre le paiement des loyers et charges courants échus postérieurement à l’audience, outre le versement de la somme de 50 euros en sus afin d’apurer sa dette.

En outre, le bailleur se montre également favorable quant à la suspension des effets de la clause résolutoire au bénéfice de M. [W] [M].

De sorte que, la loi précitée bénéficiant d’un ordre public de protection et le bailleur étant d’accord avec la suspension des effets de la clause résolutoire, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, M. [W] [M] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, il convient de rappeler, qu’en application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par les locataires se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois

M. [W] [M] devra dans ce cas payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 5 avril 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, la SA 3F Normanvie ne démontre pas que l’absence de paiement résulte d’une intention maligne ou de la mauvaise foi de M. [W] [M], étant rappelé que l’absence de paiement n’est pas à lui seul constitutif d’une intention maligne ou de la mauvaise foi du débiteur.

En outre, la société bailleresse ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [M], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [W] [M] à payer à la SA 3F Normanvie, venant aux droits de la SA 3F Immobilière Basse Seine, la somme de 5 233,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à M. [W] [M] des délais de paiement, à charge pour lui de s’acquitter de sa dette en 36 mensualités de 50 euros, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et la dernière (36e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 30 décembre 2016, entre d’une part, la SA 3F Immobilière Basse Seine, à laquelle la SA 3F Normanvie vient aux droits et d’autre part, M. [W] [M] portant sur un logement conventionné à usage d’habitation situé 901 boulevard du Val – appt. 112 – 14 200 Hérouville-Saint-Clair, à la date du 5 avril 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, M. [W] [M] reste tenu du paiement des loyers et charges courants en intégralité ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provisions pour charges et recouvrement de la dette), à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein effet ;

RAPPELLE qu’en toute hypothèse, les délais accordés n’entraînant pas la suspension du contrat, en cas de non-paiement des loyers et charges courants à leur échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que M. [W] [M] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [W] [M] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois ;

DIT que M. [W] [M] devra dans ce cas payer à la SA 3F Normanvie, venant aux droits de la SA 3F Immobilière Basse Seine, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter du 5 avril 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée formée par la SA 3F Normanvie, venant aux droits de la SA 3F Immobilière Basse Seine, à l’encontre de M. [W] [M] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE M. [W] [M] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE la SA 3F Normanvie, venant aux droits de la SA 3F Immobilière Basse Seine, de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION