Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

07 MARS 2025

N° RG 23/06569 – N° Portalis DB22-W-B7H-RURG

Code NAC : 30B

DEMANDERESSE :

La société SCI LE CHARVET, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro

898 932 025 dont le siège social est situé [Adresse 3], représentée par ses co-gérants, Messieurs [S] [U] et [R] [K] domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Bertrand RACLET, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Anne-Laure DUMEAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société HOCHE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le 489 193 219 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 06 Novembre 2023 reçu au greffe le 10 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 10 Octobre 2024, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 24 Décembre 2024 prorogé au 27 Février 2025 pour surcharge magistrat et au 07 Mars 2025 pour note en délibéré autorisée.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 mars 2000, M. [C] [T] a donné à bail à la société ALIMENTATION D’ANTAN des locaux commerciaux situés

[Adresse 1] à [Localité 4] (78) à effet du 1eravril 1996 pour une durée de 9 années.

Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 21 juillet 2005 au profit de la société CORBEILLES DU SUD OUEST pour 9 ans à compter du 1er avril 2005 puis par acte du 26 févier 2014 conclu entre M. [V] [T] et la société HOCHE pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2014 arrivant à échéance le 31 mars 2023 moyennant un loyer annuel HT/HC de 12.000 euros par mois.

La SCI LE CHARVET est devenue propriétaire de l’immeuble suivant acte authentique du 1er juillet 2021.

Les parties ont, aux termes d’un avenant en date du 23 décembre 2021, convenu de porter le loyer annuel en principal à 28.140 euros soit 2.345 euros par mois hors taxes et hors charges.

Arguant, au vu de plusieurs constats d’huissier, d’un défaut de garnissement et d’exploitation des locaux en infraction à l’article 10 du bail et à l’article L.145-8 du Code de commerce, la bailleresse a, par acte extrajudiciaire du

27 mars 2023, fait délivrer à la société HOCHE sommation d’avoir à justifier dans un délai d’un mois du garnissement des locaux et de leur exploitation effective.

Par acte également en date du 27 mars 2023, la SCI LE CHARVET a fait délivrer à la société HOCHE congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction avec effet au 30 septembre 2023.

C’est dans ce contexte que la SCI LE CHARVET a,par acte du 6 novembre 2023, fait assigner la société HOCHE afin de :

— Juger la SCI LE CHARVET recevable et bien fondée en ses demandes,

A titre principal,

Juger qu’à raison du défaut d’exploitation effective du fonds pour la durée minimale légale de trois ans visée à l’article L.145-8 du Code de commerce, la société HOCHE ne remplit pas les conditions objectives du droit au renouvellement de son bail et est privée de tout droit au paiement d’une indemnité d’éviction ;

A titre subsidiaire,

— Constater que la société HOCHE n’a pas déféré à la sommation délivrée le

28 mars 2023, et qu’il n’a pas été démontré que les locaux aient été garnis ou exploités dans le délai d’un mois de la sommation prévu par l’article L 145-17 du code de commerce,

— Constater en conséquence la déchéance du droit au renouvellement comme au paiement d’une indemnité d’éviction au profit de la société HOCHE ;

En tout état de cause,

— Valider le congé comportant refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime délivré à la société HOCHE à effet du

30 septembre 2023

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de la société HOCHE ainsi que celle de tous occupants dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets laissés dans les lieux dans les dispositions d’ordre public des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner la société HOCHE au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1 er octobre 2023 à la somme de 3.500 euros HT-HC, TVA, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

— Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an la date d’échéance du bail, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir,

— Condamner la société HOCHE au paiement de la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société HOCHE aux dépens de la procédure, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Claire RICARD, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Citée à l’étude d’Huissier, la société HOCHE n’a pas constitué Avocat.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à l’assignation de la demanderesse.

La clôture a été prononcée le 28 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L.145-17 du code de commerce :

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles

L. 145-19 et L. 145-20.

Aux termes de l’article L.145-8 du Code de commerce :

“Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande”.

Il résulte des dispositions contractuelles (Article 10 du bail) que :

« le Preneur devra tenir constamment garnis les biens loués de matériel, objets et effets mobiliers lui appartenant personnellement, en quantité et de valeur suffisante pour répondre en tout temps du paiement du loyer et des accessoires et de l’exécution de toutes les conditions du présent bail » ;

« Le Preneur s’engage à maintenir les biens loués en état permanent d’exploitation effective et normale, sauf les fermetures hebdomadaires et annuelles ».

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que le droit au renouvellement du bail s’apprécie au jour de la délivrance du congé par le bailleur ou au jour de la notification de la demande de renouvellement du bail par le preneur.

En l’espèce, l’absence d’exploitation est justifiée par la demanderesse par la production des constats d’huissiers en date des 15 octobre 2020, 6 janvier 2021, 10 mars 2021, 27 juillet 2021, 6,7 et 8 décembre 2021, 16 novembre et

22 décembre 2022, 3 et 13 janvier 2023, 21 mars 2023, 9 mai 2023.

De plus, il est établi au regard du constat d’huissier du 3 octobre 2023 que la société preneuse n’a pas déféré à la sommation du 27 mars 2023.

En application des dispositions légales susvisées et de leur interprétation jurisprudentielle constante, la société HOCHE a donc perdu le bénéfice du droit au renouvellement du bail.

En conséquence, et sans qu’il ne soit justifié d’examiner le surplus des moyens et prétentions de la SCI LE CHARVET, il convient de juger que la société HOCHE, du fait de la cessation de l’exploitation des locaux donnés à bail, ne bénéficiait plus, au jour de la délivrance du congé, du droit au renouvellement du bail commercial et donc du bénéfice du statut des baux commerciaux.

Dès lors que le congé avec refus de renouvellement est, conformément à ce qui précède, régulier et effectif, il a pris effet le 30 septembre 2023 à 24 Heures. La société HOCHE étant désormais occupante sans droit ni titre, elle devra restituer les lieux objets du bail expiré à la SCI LE CHARVET. Il sera donc fait droit à la demande d’expulsion formée à l’encontre de l’occupante, dans les conditions décrites au dispositif.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle sera fixée à 2.345 euros HT/HC par mois à compter du 1er octobre 2023, montant du loyer dans le dernier état des relations entre les parties selon les termes de l’avenant au bail.

Sur les autres demandes

La société HOCHE, partie perdante sera condamné à payer à la SCI LE CHARVET la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître DUMEAU, substituant Maître RICARD selon constitution aux lieu et place reçu au greffe le 29 juillet 2024.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Valide le congé avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction délivré le 27 mars 2023 à la société HOCHE ;

Dit que le bail commercial a en conséquence pris fin le 30 septembre 2023 à

24 heures et que la société HOCHE est depuis cette date occupante sans droit ni titre des locaux,

Ordonne à la société HOCHE de libérer les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision,

Dit qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, la société HOCHE, ainsi que tous occupants de son chef, pourra être expulsée à la requête de la SCI CHARVET au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et

R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne la société HOCHE à payer à la SCI LE CHARVET une indemnité d’occupation de 2.345 euros, majorée des charges et des taxes applicables, et ce, à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne la société HOCHE au paiement des dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître DUMEAU substituant Maître RICARD,

Condamne la société HOCHE à payer à la SCI CHARVET la somme totale de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MARS 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY