RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00915 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJ55

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 13/04/2026

à : [K] [V] [O]

Copie exécutoire délivrée

le : 13/04/2026

à : M^e Amandine JAN

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 13 AVRIL 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des coproriétaires de la [Adresse 1]/SON SYNDIC LA SARL [C]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [V] [O]

[Adresse 4]

[Adresse 5][Adresse 6] [Adresse 7]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION :

Contradictoire,

EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que Monsieur [K] [O], propriétaire des lots n°7 (appartement) et n°67 (garage) de la [Adresse 8] située au [Adresse 9][Adresse 10], est débiteur de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la SARL [C], l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025, devant le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA REUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation au paiement de la somme de 7.493,29 euros à parfaire selon le montant des charges dues au jour de l’exécution du jugement à intervenir, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024, date de la première mise en demeure, somme à laquelle il conviendra d’ajouter les sommes relevant de l’application des articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, soit la somme de 518,16 euros, à parfaire ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— l’application de l’article 1343-2 du Code civil relatif à l’anatocisme ou la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 17 novembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi et a été régulièrement retenue le 9 février 2026.

A l’audience du 9 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, la SARL [C] et par son conseil, Maître JAN, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa demande principale en paiement à la somme de 8.737,15 euros, outre celle de 618,35 euros au titre des frais, et ramené sa demande de dommages et intérêts à 500 euros.

Monsieur [K] [O] comparaît en personne à l’audience du 9 février 2026. Il reconnaît le principe de sa dette de charges de copropriété et sollicite des délais de paiement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues :

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] produit notamment à l’appui de sa demande :

— un relevé de propriété attestant de la qualité de propriétaire de Monsieur [K] [O] des lots considérés ;

— le contrat de mandat du syndic conclu pour une durée de 36 mois daté du 30 mai 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 11 décembre 2020, du 12 août 2021, du 15 novembre 2022, du 29 juin 2023 et du 30 mai 2024, aux termes desquels les comptes des exercices ont été approuvés, le budget prévisionnel a été adopté et des provisions spéciales pour travaux ont été votées, ainsi que les convocations et les notifications des procès-verbaux de ces assemblées générales ;

— les appels de fonds pour les deux derniers trimestres de l’année 2021, les années 2022, 2023, 2024 et les trois premiers trimestres de l’année 2025 ;

— un extrait de compte de charges du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2026 ;

— un jugement du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA REUNION en date du 11 octobre 2021 ayant condamné Monsieur [K] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 4.726,51 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 24 juin 2021, outre les frais et une condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— des mises en demeure adressées par le syndic des copropriétaires datées des 27 avril 2023 et 5 décembre 2024, retirée le 9 décembre 2024, et par son conseil le 11 juin 2025 ;

— un décompte arrêté au 1er janvier 2026.

Il ressort de ces éléments que la dette de charges de copropriété de Monsieur [K] [X], arrêtée au 1er janvier 2026, s’élève à la somme de 8.737,15 euros, déduction faite des frais compris dans les dépens ou relevant des frais irrépétibles.

Monsieur [K] [X] reconnaît sa dette de charges de copropriété et n’apporte aucun élément justifiant l’extinction de son obligation. Il précise ne pas avoir reçu les appels de fonds pour le premier trimestre de l’année 2026.

Il convient néanmoins d’arrêter la dette de charges et de travaux de copropriété de Monsieur [K] [X] à la somme de 8.737,15 euros au 9 février 2026, en ce compris l’appel de fonds du premier trimestre 2026, déduction faite des frais compris dans les dépens ou relevant de l’article 700 du Code de procédure civile.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, la SARL [C], la somme de 8.737,15 euros arrêtée au 9 février 2026, au titre des charges de copropriété impayées, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024, date de réception de la mise en demeure du 5 décembre 2024 par Monsieur [K] [X].

Il convient également de faire droit à la demande présentée sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil et d’ordonner la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du jour de la demande, soit le 10 octobre 2025.

Il n’y a en revanche pas lieu de rappeler les dispositions de l’article 1343-1 du Code civil prévoyant que le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il résulte de l’application combinée des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile qu’il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Concernant les frais de “constitution dossier”, ils relèvent de l’activité de ce dernier relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par l’avocat du syndicat des copropriétaires qui relèvent des frais irrépétibles et seront donc examinées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en ce compris les frais de mise en demeure du 11 juin 2025, ainsi que des frais d’assignation qui sont compris dans les dépens de l’instance.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires justifie des frais de recouvrement engagés à hauteur de 40 euros. Il convient donc de condamner Monsieur [K] [X] à lui payer la somme de 40 euros à ce titre.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’absence de preuve du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] résultant de la défaillance de Monsieur [K] [X], il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE :

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [K] [X] sollicite les plus larges délais de paiement.

Eu égard à ses difficultés à apurer la dette, il convient de lui accorder des délais de paiement sur une durée de 24 mois, dans les termes du dispositif de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [X], succombant à l’instance, supportera les entiers dépens, à l’exclusion des frais de mises en demeure qui ne sont pas compris dans les dépens au sens de l’article 695 du Code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] pour obtenir paiement de la somme due, Monsieur [K] [X] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [K] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, la SARL [C], la somme 8.777,15 euros arrêtée au 9 février 2026 au titre des charges de copropriété et des frais, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024, date de réception la mise en demeure du 5 décembre 2024 par Monsieur [K] [X],

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du 10 octobre 2025.

ACCORDE à Monsieur [K] [X] la faculté d’apurer la dette, au plus tard le 15 de chaque mois, à compter de la signification de la présente décision, en 23 mensualités de 351,08 euros et une 24ème de 702,31 euros correspondant au solde de la somme due.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, la SARL [C], de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE Monsieur [K] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, la SARL [C], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [K] [X] au paiement des entiers dépens, à l’exclusion des frais de mises en demeure, non compris dans les dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 avril 2026 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emmanuelle LIBERTINO, Vice-présidente placée, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE