TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

10 OCTOBRE 2025

N° RG 24/03995 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBWS

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social se situe [Adresse 1] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Natacha MAREST-CHAVENON de la SELARL REYNAUD AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société SCI BLINEA, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 753 698 570 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 20 Juin 2024 reçu au greffe le 09 Juillet 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 19 Juin 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 19 Septembre 2025 prorogé au 10 Octobre 2025 pour absence magistrat.

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EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière BLINEA est propriétaire des lots n°722, 723, 727 et 729 au sein de la [Adresse 4] sise [Adresse 4] à [Localité 3].

Faisant grief à la société civile immobilière BLINEA de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] lui a, par l’intermédiaire de son syndic, la société FONCIA MANSART, adressé une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 mai 2023 d’avoir à s’acquitter desdites charges, outre une lettre de relance.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a, par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, fait assigner la société civile immobilière BLINEA (ci-après la SCI BLINEA) devant le tribunal de céans, lui demandant de :

— condamner la société civile immobilière BLINEA à lui payer les sommes suivantes :

o 9.459,86 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 avril 2024 (2ème appels 2024 inclus – après régularisation 2023), hors frais de contentieux, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 15 mai 2023,

o 916,59 euros au titre des frais de recouvrement,

o 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société civile immobilière BLINEA à lui payer la somme de

2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société civile immobilière BLINEA aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Hervé CASSEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses conclusions de désistement partiel et d’actualisation notifiées par la voie électronique le 25 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— prendre acte de son désistement de sa demande formulée aux termes de l’exploit introductif d’instance au titre des charges de copropriété ;

— condamner la société civile immobilière BLINEA à lui payer, les sommes suivantes :

o 379 euros au titre des frais de recouvrement,

o 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société civile immobilière BLINEA à lui payer la somme de

2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société civile immobilière BLINEA aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Hervé CASSEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à ses conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI BLINEA, régulièrement assignée par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 20 juin 2024, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 29 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025 et a été mise en délibéré au 19 septembre 2025. A cette date, le délibéré a été prorogé au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

Aux termes de ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires indique se désister de sa demande principale au titre des charges de copropriété, la défenderesse ayant soldé sa dette postérieurement à l’assignation.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point, étant relevé qu’il ne s’agit pas d’un désistement, le demandeur n’entendant pas mettre fin à l’instance.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 379 euros au titre des frais de recouvrement, indiquant que la défenderesse a soldé une partie des frais, pour lesquels était sollicitée la somme de 916,59 euros dans l’assignation, postérieurement à cette dernière.

Il convient de relever que les frais sollicités dans l’assignation correspondaient aux sommes suivantes :

—  48 euros de frais de mise en demeure en date du 15 mai 2023,

—  35 euros de frais de relance en date du 12 juin 2023,

—  250 euros de frais de “constitution dossier huissier” en date du 12 juillet 2023,

—  173,59 euros de frais de sommation de payer du 6 mars 2024,

—  410 euros de frais de “constitution dossier huissier” en date du 17 avril 2024.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée à la SCI BLINEA par courrier en date du 15 mai 2023 et la facture correspondante, outre le courrier de relance adressé le 12 juin 2023 et la facture correspondante.

En revanche, la sommation de payer versée au dossier ne concerne pas les parties à la présente procédure, de sorte que les frais de sommation de payer ne seront pas retenus.

Les frais de “constitution dossier huissier” ne seront pas davantage retenus en ce qu’il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965.

Seuls les frais de mise en demeure et de relance étant retenus pour un montant de 83 euros, somme inférieure au versement effectué au titre des frais par la défenderesse postérieurement à l’assignation, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance pendant plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner la SCI BLINEA à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SCI BLINEA n’ayant réglé les charges impayées que postérieurement à l’assignation, elle sera condamnée aux entiers dépens. Maître Hervé CASSEL n’ayant pas assuré la postulation devant le présent tribunal, la demande de distraction formulée par le syndicat des copropriétaires à son profit sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la SCI BLINEA sera condamnée à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne la société civile immobilière BLINEA à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sise [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne la société civile immobilière BLINEA à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sise [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société civile immobilière BLINEA aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sise [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 OCTOBRE 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE