Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

27 FÉVRIER 2025

N° RG 23/06419 – N° Portalis DB22-W-B7H-RUO7

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL MANTES 2 sis [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 ayant son siège social situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société TAHER, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 491 850 780 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 16 Novembre 2023 reçu au greffe le 16 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 10 Octobre 2024, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 24 Décembre 2024 prorogé au 27 Février 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI TAHER est copropriétaire des lots n°404 et 407, outre 18 tantièmes de parties communes de l’immeuble CENTRE COMMERCIAL MANTES 2 sis [Adresse 2] à MANTES LA JOLIE (78200).

Faisant grief à la SCI TAHER de ne pas régler ses charges de copropriété, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE, en sa qualité de syndic de l’immeuble CENTRE COMMERCIAL MANTES, lui a adressé plusieurs rappels et une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 février 2023 d’avoir à s’acquitter desdites charges.

Le 21 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE, a fait délivrer à la SCI TAHER, par acte de commissaire de justice, une sommation de payer lesdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE COMMERCIAL MANTES 2 (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE, a par acte de commissaire de justice en date du 16 novembe 2023, fait assigner la SCI TAHER devant le tribunal de céans aux fins de la voir condamnée au paiement des sommes suivantes :

—  8.985,00 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 octobre 2023,

—  578,50 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2.066,34 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

La SCI TAHER, qui n’a pu être touchée, le commissaire de justice ayant dressé un procès-verbal de de recherches art. 659 CPC n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 14 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de la SCI TAHER pour les lots n°404 et 407,

— le titre de propriété en date du 28 janvier 2008,

— l’extrait Kbis de la SCI TAHER,

— des courriers de relance adressés par le syndic à la défenderesse en date des 29 novembre 2021, 19 janvier 2022, 19 avril 2022, 4 août 2022, 19 octobre 2022 et 19 janvier 2023,

— une mise en demeure adressée par le syndic à la défenderesse en date du

7 février 2023 pour un montant de 8.234,69 euros,

— un courrier de relance adressé par le syndic à la défenderesse en date du

22 février 2023,

— une sommation de payer en date du 21 juin 2023 pour un montant de 10.639,25 euros,

— des extraits de compte sur la période courant du 31 décembre 2019 au

19 octobre 2023 pour un solde débiteur de 10.249,84 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2021 au

1er octobre 2023,

— des extraits du grand livre du 1er janvier 2016 au 30 juin 2021,

— des régularisations de charges pour les exercices 2018 à 2022,

— un relevé général des dépenses pour l’année 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

30 juin 2016, 27 novembre 2017, 2 juillet 2018, 4 novembre 2019, 3 juin 2021, 7 novembre 2022, 13 avril 2023, ayant approuvé les comptes des exercices 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— le contrat de syndic conclu le 3 juin 2021 et prenant fin le 2 juin 2024,

— des factures de frais, de syndic et d’avocat.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 8.985,00 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 octobre 2023, appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus.

La SCI TAHER sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 578,50 euros correspondant à la mise en demeure du 7 février 2023 et à la relance du

22 février 2023, la sommation de payer du 21 juin 2023, l’inscription d’hypothèque et la publication du bordereau hypothécaire et à une demande de renseignements ainsi qu’à l’obtention du titre de propriété de la SCI TAHER.

Au vu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des documents produits par le syndicat des copropriétaires, notamment du décompte, les frais de mise en demeure du 7 février 2023 pour un montant de 54,38 euros, sont des frais nécessaires.

En revanche, les frais de relance adressés le 22 février 2023, soit moins d’un mois après la mise en demeure du 7 février 2023 ne sont pas des frais nécessaires, cette relance ne présentant pas d’intérêt réel.

Les frais encourus par le syndicat des copropriétaires relatifs à la demande de renseignements et à l’obtention du titre de propriété de la SCI défenderesse ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, faisant partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.

Les frais de la sommation de payer les charges de copropriété en date du

21 juin 2023 pour un montant de 174,02 euros constituent des frais nécessaires. Il en est de même des frais d’inscription d’hypothèque d’un montant de

177,60 euros et des frais de publication du bordereau hypothécaire d’un montant de 85 euros.

La SCI TAHER sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 491 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner la SCI TAHER à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la SCI TAHER sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI TAHER qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE COMMERCIAL [Localité 5] 2 sis [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne la société TAHER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE COMMERCIAL [Localité 5] 2 sis [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes :

—  8.985,00 euros au titre des charges de copropriété échues au 19 octobre 2023, appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus,

—  491 euros au titre des frais de recouvrement,

Condamne la société TAHER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE COMMERCIAL MANTES 2 sis [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne la société TAHER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE COMMERCIAL [Localité 5] 2 sis [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société TAHER aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE COMMERCIAL [Localité 5] 2 sis [Adresse 2] à [Localité 7] du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 FÉVRIER 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY