TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 22/12/2023

à : Maitre Antonino CARBONETTO

Copie exécutoire délivrée

le : 22/12/2023

à : Maitre Alexandre NOVION

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 23/08334

N° Portalis 352J-W-B7H-C3EWV

N° MINUTE : 1/2023

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 décembre 2023

DEMANDEUR

Monsieur [D] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maitre Alexandre NOVION, avocat au barreau de BORDEAUX,

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [U] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maitre Antonino CARBONETTO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1414

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2023

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 décembre 2023 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 22 décembre 2023

PCP JCP référé – N° RG 23/08334 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3EWV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er octobre 2003, monsieur [M] a donné à bail à [J] [U] [G] un appartement à usage d’habitation [Adresse 2].

[D] [R] devenait propriétaire de cet appartement selon acte notarié du 17 février 2021.

Par exploit d’huissier de justice du 24 mars 2021, [D] [R] a fait signifier à [J] [U] [G] un congé pour reprise personnelle au profit de sa fille [C] [R] et à effet au 17 février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, [D] [R] a assigné [J] [U] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’obtenir son expulsion.

Après un renvoi à l’audience du 6 novembre 2023, l’affaire était examinée à l’audience du 28 novembre 2023.

[D] [R], représenté par son conseil, se référant à ses dernières conclusions reprises oralement, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989, de voir :

— Dire son action recevable et bien fondée ;

— Dire que le congé pour reprise est donné pour des motifs réels et sérieux ;

— Dire que le contrat de bail a cessé de produire ses effets à compter du 17 février 2023 ;

— Dire que le défendeur occupe le logement sis [Adresse 2] sans droit ni titre depuis le 17 février 2023 ;

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail de [J] [U] [G] conclu le 1er octobre 2003 ;

— Ordonner l’expulsion de [J] [U] [G], ainsi que de tout animaux et ses effets personnels et tous ceux qui dépendent de lui, des lieux loués, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Ordonner le concours de la force publique si besoin ;

— Condamner le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation à hauteur de 510 euros par mois, à compter du 17 février 2023, date de son occupation sans droit ni titre et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner le défendeur à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens dont les frais de sommation de quitter les lieux et du congé pour reprise.

[J] [U] [G], représenté par son conseil, sollicite le rejet des demandes de [D] [R] et subsidiairement l’octroi des plus larges délais pour quitter les lieux.

Au moyen de sa prétention, il indique soulever des contestations sérieuses s’agissant de la validité du congé pour reprise. Il estime que le demandeur n’apporte pas la preuve d’un motif sérieux et légitime, la promesse d’embauche n’étant ni datée ni signée, le lien de filiation n’étant pas établi et qu’il n’est pas de la compétence du juge des référés de statuer sur le fond.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 décembre 2023.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis. Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. (…)

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En l’espèce, le bail consenti à [J] [U] [G] à effet au 1er octobre 2003, a été renouvelé à plusieurs reprises tacitement tous les 3 ans jusqu’au 30 septembre 2021. [D] [R] a acquis le bien le 17 février 2021, soit moins de deux ans avant l’échéance du bail du 30 septembre 2021.

Le congé de [D] [R], délivré le 24 mars 2021, a donc été régulièrement délivré pour le terme du 30 septembre 2021, avec effet au 17 février 2023 selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989.

Il sera également relevé que le congé rappelle le motif, délivré pour reprise du bien loué au profit de la fille du bailleur qui souhaite poursuivre ses études à [Localité 3]. Son identité, son adresse et sa date de naissance sont inscrits dans le congé, et son confirmé par la copie de la pièce d’identité produite au dossier.

Pour justifier du caractère réel et sérieux du congé, le demandeur produit une promesse d’embauche de la société LES TOITS FRANCILIENS et une attestation de [C] [R]. Si l’absence de date et de signature de la promesse d’embauche peuvent questionner sur le caractère actuel de ce document, le défendeur n’apporte pas d’élément probant venant démontrer l’inexactitude de cette promesse.

[D] [R] produit par ailleurs une attestation de [C] [R] du 27 novembre 2023 où elle affirme être en attente du logement parisien pour pourvoir intégrer son nouvel emploi. Elle produit une pièce d’identité qui vient confirmer son nom et sa date de naissance, tels que déclarés dans le congé pour reprise. Ces éléments concordent avec le motif inscrit sur le congé en 2021, avec un effet prévu pour février 2023.

Si le défendeur conteste le caractère réel et sérieux en affirmant que [D] [R] ne produit pas d’élément probant, il convient de rappeler que la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité (Ccass. Civ. 3ème, 12 octobre 2023, pourvoi n° 22-18.580, PB).

Il apparaît de plus que le défendeur procède par affirmation et n’apporte aucun élément probant permettant de contester la réalité du motif de reprise donné par le bailleur et la bonne foi de ce dernier.

Ainsi, en inscrivant le motif du congé et l’identité de sa fille, [D] [R] a respecté les prescriptions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé délivré est donc valable, et les moyens du défendeur ne peuvent constituer des contestations sérieuses pouvant mettre en doute la validité dudit congé.

Par conséquent, le trouble manifestement illicite causé par l’occupation des lieux par [J] [U] [G] postérieurement au 17 février 2023 est démontré, de même que le défaut de tout droit ou titre d’occupation, [D] [R] n’ayant nullement consenti à cette occupation.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, selon les modalités détaillées au dispositif de la décision. Le demande d’astreinte sera rejetée compte tenu de la demande de règlement d’une indemnité d’occupation, répondant à l’objectif de compensation et de contrainte.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande d’octroi de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, [J] [U] [G] justifie de faibles ressources et des démarches de relogement avec une lettre de demande d’accompagnement DALO de juin 2023. Les difficultés de relogement sont ainsi avérées. Il démontre également du règlement des loyers et charges, et du dépôt d’une demande auprès de la MDPH de [Localité 3] le 26 septembre 2023. Il produit le relevé de prestations CAF de mai à juillet 2023 démontrant de la perception du RSA et de l’APL.

Décision du 22 décembre 2023

PCP JCP référé – N° RG 23/08334 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3EWV

Par ailleurs, il convient de relever que le bail étant arrivé à échéance le 17 février 2023, [J] [U] [G] a de fait déjà bénéficié d’un délai de neuf mois.

Par conséquent, compte tenu de la bonne volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, mais également du délai de fait déjà écoulé, il lui sera accordé un délai de quatre mois, soit jusqu’au 22 avril 2024.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

[J] [U] [G] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 18 février 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 510 euros par mois.

Sur les demandes accessoires

[J] [U] [G], partie succombante, sera tenu aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La demande de [D] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée compte tenu de l’équité et de la situation respective des parties.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions de délivrance à [J] [U] [G] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 30 septembre 2003, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 17 février 2023 ;

ACCORDONS à [J] [U] [G] un délai jusqu’au 22 avril 2024 pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour [J] [U] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [D] [R] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS [J] [U] [G] à verser à [D] [R] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et de la provision pour charges de 510 euros, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 18 février 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS [D] [R] de sa demande d’astreinte ;

REJETONS la demande de [D] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [J] [U] [G] aux dépens ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,