MINUTE N°

N° RG 25/00147 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYFU

Société ANTIN RESIDENCES

C/

Madame [S] [Z] [W]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR :

Société ANTIN RESIDENCES, SA d’HLM, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 315 518 803, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [S] [Z] [W], née le 7 juillet 1980 à [Localité 7], demeurant [Adresse 8], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

en présence de [O] [C], greffière stagiaire

Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Aude LACROIX

1 copie certifiée conforme à Madame [S] [Z] [W]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 juin 2019, la société ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Madame [S] [Z] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Localité 10] (78), pour un loyer mensuel de 609,71 euros outre 113,85 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ANTIN RESIDENCES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 mai 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [S] [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] par un acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 avril 2025, la société ANTIN RESIDENCES – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation à la date du 21 juin 2024 ; d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [Z] [W] avec l’assitance de la force publique si besoin ; et de condamner cette dernière au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 410 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement de payer ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La société ANTIN RESIDENCES ne maintient pas sa demande au titre du paiement de l’arriéré locatif, précisant que la dette est soldée au jour de l’audience.

Madame [S] [Z] [W] comparaît en personne et ne formule aucune observation.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ANTIN RESIDENCES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 3 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 18 juin 2019 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 mai 2024, pour la somme en principal de 2.905,25 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 11 juillet 2024.

III. SUR LE MAINTIEN DANS LES LIEUX :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, les parties s’accordent à l’audience pour dire que l’arriéré locatif est soldé. Ainsi, Madame [S] [Z] [W] a repris le règlement des loyers et a apuré l’entièreté de sa dette à l’égard du bailleur.

Dès lors, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et ce durant un délai de 36 mois à l’issue duquel la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise. Les demandes relatives à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation deviennent donc sans objet.

Néanmoins, il convient de prévoir que la clause résolutoire retrouve son plein effet si le paiement des loyers et charges courants fait défaut durant ce délai de 36 mois. Ce défaut de paiement justifiera alors la condamnation de Madame [S] [Z] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges ainsi que l’expulsion de la locataire.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [Z] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ANTIN RESIDENCES, Madame [S] [Z] [W] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juin 2019 entre la société ANTIN RESIDENCES et Madame [S] [Z] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Adresse 11] (78), sont réunies à la date du 11 juillet 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire au regard de l’apurement de la dette locative au jour de l’audience du 10 avril 2025 ;

DIT que si durant un délai de 36 mois à compter de la signification de la présente décision, toutes les échéances dues au titre du loyer et des charges courants sont versées à bonne échéance, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT, en revanche, que durant ce délai de 36 mois, toute mensualité due au titre du loyer et des charges courants restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* qu’à défaut pour Madame [S] [Z] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ANTIN RESIDENCES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [S] [Z] [W] soit condamnée à verser à la société ANTIN RESIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNE Madame [S] [Z] [W] à verser à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [Z] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 22 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La juge,