TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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N° RG 25/00058 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXV5

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 27 Mai 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A. [P] RESIDENCE

DEFENDEUR(S) :

[Y] [U]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT SEPT MAI

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 25 Mars 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13 juillet 2023 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection exerçant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. [P] RESIDENCE

S.A. d’HLM au capital de 30 262 768, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 315 518 803, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [Y] [U]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 avril 2017, la SA d’H.L.M. [P] RESIDENCES a donné en location à M. [Y] [U] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel initial de 291,90 €, outre 123,45 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’H.L.M. [P] RESIDENCES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 2 février 2024 pour la somme en principal de 1 173,17 €.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, signifié à l’étude, la SA d’H.L.M. [P] RESIDENCES a assigné M. [Y] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VERSAILLES siégeant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET au visa notamment des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, L.441 à L.441-2-9 et R.441-19 à 441-28 et L.442-5 du code de la construction et de l’habitation, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail en date du 6 avril 2017 et visée dans le commandement de payer délivré le 2 février 2024.

— Constater la résiliation du bail sur le local d’habitation sis [Adresse 2] et ce, à compter du 15 mars 2024 ou à tout le moins du 2 avril suivant.

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion sans délai de M. [Y] [U] et de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— Condamner M. [Y] [U] à payer à [P] RESIDENCES une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

— Condamner M. [Y] [U] à payer à [P] RESIDENCES la somme de 13 271,89 € au titre des arriérés de loyers et charges, échéance d’août 2024 incluse, selon décompte arrêté au 31 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2024.

— N’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

— Condamner M. [Y] [U] à payer à [P] RESIDENCES la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer délivrés les 2 février 2024.

A l’audience du 25 mars 2025, la SA d’H.L.M. [P] RESIDENCES représentée par son avocat, maintient les demandes exposées dans son assignation et actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 1 650,36 € comprenant l’échéance de février 2025. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement à condition qu’ils soient limités à 12 mois.

M. [Y] [U] comparaît et reconnaît le montant de la dette locative. Il expose sa situation personnelle et sollicite des délais de paiement. A ce titre, il propose de régler, outre le loyer courant, la somme de 100 à 150 € par mois en règlement de l’arriéré. Il demande également la suspension des effets de la clause résolutoire pour pouvoir se maintenir dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 28 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, 1conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’H.L.M. [P] RESIDENCES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 26 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail du 6 avril 2017 contient une clause résolutoire (article 9. – « Clause résolutoire / Résiliation » des clauses générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 février 2024, pour la somme en principal de 1 173,17 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 2 avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA d’H.L.M. [P] RESIDENCES produit un décompte démontrant que M. [Y] [U] reste lui devoir, après déduction des frais d’enquête sociale, la somme de 1 558,92 € à la date du 14 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

M. [Y] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 1 558,92 € avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2024 sur la somme de 1 173,17 € et à compter du prononcé du jugement sur le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. » 3

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, les dispositions des V et VII de l’article 24 précités sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA d’H.L.M. [P] RESIDENCES que M. [Y] [U] a effectué des règlements de 550 € les 31 décembre 2024 et 1er mars 2025. Il convient de considérer que ces versements faits par le défendeur avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant et qu’il a ainsi réglé l’intégralité des deux derniers loyers courants.

D’autre part, la SA d’H.L.M. [P] RESIDENCES a fait part de son accord pour l’octroi de délais dans une limite de 12 mois.

Compte tenu de ces éléments et de sa proposition de règlement formulée à l’audience, M. [Y] [U] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des mensualités dues au titre de l’arriéré de loyer d’autre part, justifiera la condamnation de M. [Y] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera équivalente au montant du loyer et des charges tels qu’il aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [Y] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 2 février 2024.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA D’H.L.M. [P] RESIDENCES, M. [Y] [U] sera condamné à lui verser une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 6 avril 2017 entre la SA d’H.L.M. [P] RESIDENCES et M. [Y] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 2 avril 2024 ;

CONDAMNE M. [Y] [U] à verser à la SA d’H.L.M. [P] RESIDENCES la somme de 1 558,92 € (décompte arrêté au 14 mars 2025, incluant l’échéance de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 2 février 2024 sur la somme de 1 173,17 € et du prononcé du jugement sur le surplus ;

AUTORISE M. [Y] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 130 € chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois avant le 05 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [Y] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’H.L.M. [P] RESIDENCES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [Y] [U] soit condamné à verser à la SA d’H.L.M. [P] RESIDENCES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, calculée au prorata du nombre de jours d’occupation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [Y] [U] à verser à la SA d’H.L.M. [P] RESIDENCES une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 février 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier Le Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN