TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 janvier 2025 prorogée au 09 Janvier 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024

GROSSE :

Le 09 janvier 2025

à M^e RICHARD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05732 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5OO2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [H] [T]

née le 24 Août 1950 à [Localité 6]

domiciliée : chez Agence ORPI, [Adresse 2]

représentée par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [S] [U]

née le 15 Mars 1996 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

non comparante

Madame [R] [U] épouse [J]

née le 14 Janvier 1966 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3] En sa qualité de caution – [Localité 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effets au 1er janvier 2020, Madame [H] [T], ayant pour mandataire l’agence ORPI, a donné à bail à Madame [S] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 694,16 euros charges comprises.

Par engagement du 12 décembre 2019, Madame [R] [U] épouse [J] s’est portée caution solidaire de Madame [S] [U].

Déplorant des loyers impayés, le 5 avril 2024, Madame [H] [T] a fait délivrer à Madame [S] [U] un commandement de payer la somme en principal de 2.303,41 euros, visant la clause résolutoire. Ce commandement de payer a été dénoncé à Madame [J] en qualité de caution solidaire par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024.

Suivant assignation du 12 août 2024, Madame [H] [T], domiciliée chez son mandataire l’agence ORPI, a attrait Madame [S] [U] et Madame [R] [U] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers,ordonner l’expulsion de la locataire et de toute personne de son chef ; obtenir la condamnation solidaire de Madame [S] [U] et Madame [R] [U] épouse [J] à lui verser sans délais de paiement : * une provision de 3.038,88 euros avec intérêts de droit à compter du 11 avril 2024, au titre de l’arriéré locatif ;

* une indemnité d’occupation mensuelle de 735,47 euros, jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 500 euros pour résistance abusive avec intérêts de droit à compter du 11 avril 2024 ;

* la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer et les frais d’exécution forcée.

L’affaire a été appelée le 3 octobre 2024 et plaidée.

Lors des débats, représentée par son conseil, Madame [T] a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 1.803,43 euros au 2 octobre 2024.

Madame [S] [U] a été citée à étude.

Madame [R] [U] épouse [J] a été citée suivant procès-verbal de recherches infructueuses. Le courrier recommandé envoyé par le commissaire de justice instrumentaire est revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Aucun des défendeurs n’a comparu et personne pour eux.

Le délibéré a été fixé au 2 janvier 2025 prorogé au 9 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [S] [U] et Madame [R] [U] épouse [J] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à Madame [T].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 août 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, bien que bailleur personne privée, Madame [T] a saisi la CCAPEX le 15 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu avec effets au 1er janvier 2020 contient une clause résolutoire (page 4) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 avril 2024, pour la somme en principal de 2.303,41 euros.

Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 juin 2024.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Madame [S] [U] ne peut bénéficier de ces dispositions faute d’avoir réglé les derniers loyers et charges courants avant l’audience, et d’avoir formulé la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [S] [U] étant occupante sans droit ni titre depuis le 5 juin 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [S] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [S] [U] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 735,47 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 2 octobre 2024, qu’une somme de 1.803,43 euros est réclamée au titre de l’arriéré locatif.

Madame [S] [U] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Dès lors, elle sera condamnée à verser à titre provisionnel cette somme à Madame [T], avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024, date du commandement de payer délivré aux cautions et valant mise en demeure.

Sur l’engagement de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l’espèce, par acte d’engagement du 12 décembre 2019, Madame [R] [U] épouse [J] s’est portée caution solidaire de Madame [S] [U] pour le paiement notamment des loyers, charges, indemnités d’occupation, intérêts, frais de procédure et dépens dus par la locataire, à compter du 1er janvier 2020 et tout le temps où la locataire occupera le logement, dans la limite d’un montant maximum de 108 mois de loyer charges comprises.

Le commandement de payer lui a été dénoncé par commissaire de justice le 11 avril 2024, soit dans le délai prévu par l’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [R] [U] épouse [J] sera donc tenue solidairement avec Madame [S] [U] au paiement de l’arriéré locatif, des indemnités d’occupation, intérêts et frais de procédure.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut de justifier de la nature, du principe et de l’étendue d’un préjudice distinct de celui pouvant être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, Madame [T] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre d’une résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Les défenderesses, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer.

L’équité exige également de les condamner à la demanderesse une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens.

La demande au titre des frais d’exécution forcée, prématurée et hypothétique, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effets au 1er janvier 2020, entre Madame [H] [T] et Madame [S] [U], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 5 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [H] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [U] et Madame [R] [U] épouse [J] es qualité de caution solidaire, à verser à Madame [H] [T], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 735,47 euros, due à compter du 5 juin 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [U] et Madame [R] [U] épouse [J] es qualité de caution solidaire, à payer à Madame [H] [T], la somme de 1.803,43 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2 octobre 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Madame [S] [U] et Madame [R] [U] épouse [J] à payer à Madame [H] [T] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [S] [U] et Madame [R] [U] épouse [J] aux entiers dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président