TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

16 DÉCEMBRE 2025

N° RG 24/06424 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQ4B

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS situé [Adresse 10]. Charcot /

[Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 529 196 412 ayant son siège social [Adresse 3],

[Adresse 5] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/02869 du 23/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12].

représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [E] [L]

demeurant [Adresse 2],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 22 Novembre 2024 reçu au greffe le 28 Novembre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 16 Octobre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Décembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [L] est propriétaire des lots n°373 et 401, de l’immeuble situé [Adresse 1] au sein de la Résidence LES EXPLORATEURS à [Localité 7].

Faisant grief à Mme [L] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS lui a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS, sise [Adresse 9]

C. FOUCAULT/ R. SURCOUF/ SAVORGNAN DE BRAZZA/ JB. CHARCOT/

C. COLOMB/ F.[U] à [Localité 7] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 8] ILE DE FRANCE, a, par acte de commissaire de justice en date du

22 novembre 2024, fait assigner Mme [L] devant le tribunal de

céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi

du 10 juillet 1965, de :

— condamner Mme [E] [L] à lui payer la somme de 11.916,9 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 04/10/2024,

— condamner Mme [E] [L] à lui payer la somme de 107,88 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— condamner Mme [E] [L] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Mme [E] [L] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [L], régulièrement assignée par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 22 novembre 2024, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 24 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2025 et a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété et la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaires de Mme [L] et de M. [Z] [L] pour les lots n°373 et 401,

— l’acte de décès de M. [Z] [L], dont il résulte qu’il est

décédé le 15 mai 2014, et portant mention d’un acte de notoriété établi

le 15 novembre 2024,

— divers courriers de mise en demeure et relance adressés par le syndic à la défenderesse les 2 décembre 2021, 19 janvier 2022, 19 avril 2022, 2 mai 2022, 17 mai 2022 et 19 octobre 2022,

— un relevé de compte sur la période courant du 31 décembre 2020 au

4 octobre 2024 pour un solde débiteur de 12.367,95 euros,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2021 au

31 décembre 2024,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2021, 2022, 2023

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

20 juin 2013, 13 novembre 2013, 26 juin 2014, 24 septembre 2014,

18 décembre 2014, 25 juin 2015, 25 février 2016, 15 juin 2016,

20 novembre 2017, 18 juin 2018, 23 octobre 2019, 21 mai 2021, 15 février 2022, 9 novembre 2022, 19 juin 2023, 18 avril 2024, 30 avril 2024, 2 juillet 2024 ayant notamment approuvé les comptes des exercices 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux,

— les décomptes individuels de charges des exercices 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020,

— les relevés généraux des dépenses des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021,

— le contrat de syndic conclu le 21 mai 2021, prenant effet le 21 mai 2021 et prenant fin le20 mai 2024,

— le contrat de syndic conclu le 18 avril 2024, prenant effet le 18 avril 2024 et prenant fin le 18 avril 2027.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 11.916,90 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4 octobre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus.

Mme [L] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 107,88 euros correspondant à la mise en demeure du 2 mai 2022 à hauteur de 54,48 euros, à la relance du 17 mai 2022 à hauteur de 39,50 euros et à la demande de renseignements sommaires à hauteur de 14 euros.

Il produit à l’appui de sa demande, outre lesdites mise en demeure, relance et demande de renseignements sommaires, le contrat de syndic de la société IMMO DE FRANCE [Localité 8] ILE DE FRANCE, en cours au mois de mai 2022, qui prévoit des frais de 49,30 euros par mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception et 36,68 euros par relance après mise en demeure.

Mme [L] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 99.98 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [L], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne Mme [E] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS, sise [Adresse 11]. CHARCOT/ C. COLOMB/ F.[U] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 11.916,90 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4 octobre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus ;

Condamne Mme [E] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS, sise [Adresse 11]. CHARCOT/ C. COLOMB/ F.[U] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 99,98 euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamne Mme [E] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6], sise [Adresse 11]. CHARCOT/ C. COLOMB/ F.[U] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [E] [L] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS, sise [Adresse 11]. CHARCOT/ C. COLOMB/ F.[U] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 DÉCEMBRE 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE