Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 16 mai 2025, n° 20/01181

TJ Nice 16 mai 2025

Arguments

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Accepté
Défaut d'habilitation du syndic à agir en justice
La cour a estimé que l'habilitation du syndic a été régularisée par une délibération de l'assemblée générale intervenue avant l'expiration du délai de prescription, rendant ainsi l'assignation valide.
Accepté
Prescription de l'action du syndicat des copropriétaires
La cour a jugé que le délai de prescription n'était pas écoulé car l'habilitation du syndic à agir a été donnée avant l'expiration du délai de prescription, rendant l'action recevable.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 16 mai 2025, n° 20/01181
Numéro(s) :	20/01181
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à une autre audience
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Etienne BERARDAlberto PONTI SIMONIS DI VALLARIO
Cabinet(s) :	BERARD & NICOLAS
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 11 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

4ème Chambre civile

Date : 16 Mai 2025 -

MINUTE N°25/

N° RG 20/01181 – N° Portalis DBWR-W-B7E-MYNU

Affaire : Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] demeurant [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice,

C/ [J] [P]

[M] [N] épouse [P]

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge de la Mise en Etat,

assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière.

DEMANDEUR AU PRINCIPAL ET DÉFENDEUR À L’INCIDENT

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], représenté par son Syndic en exercice,

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Alberto PONTI SIMONIS DI VALLARIO, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS AU PRINCIPAL ET DEMANDEUR À L’INCIDENT

M. [J] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 1]

représenté par Maître Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocats au barreau de NICE

Mme [M] [N] épouse [P]

[Adresse 2]"

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentée par Maître Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocats au barreau de NICE

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Ouï les parties à notre audience du 28 Février 2025

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 16 Mai 2025 a été rendue le 16 Mai 2025 par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Juge de la Mise en état, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière.

Grosse

M^e Alberto PONTI SIMONIS DI VALLARIO

M^e Etienne BERARD

Expédition

Le 16.05.2025

Mentions diverses :

Suivant acte authentique reçu le 24 juin 2011 par Maître [B], notaire à Nice, M. [J] [P] et Mme [M] [N] épouse [P] ont acquis le lot 501 correspondant à un local au rez-de-chaussée du bloc 5 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] Palais situé [Adresse 6] Nice.

Par acte du 10 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Grand Palais a fait assigner M. [J] [P] et Mme [M] [N] épouse [P] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir le rétablissement de l’usage de leur lot 501 à usage de simple local en excluant toute possibilité de le destiner à l’habitation.

Les époux [P] ont saisi le juge de la mise en état de conclusions d’incident communiquées le 25 octobre 2022 afin de faire déclarer l’action irrecevable pour défaut d’habilitation du syndic à agir en justice à leur encontre.

Les copropriétaires de l’immeuble Le Grand Palais ont, lors de son assemblée générale du 15 mars 2023, autorisé le syndic à agir en justice devant toutes juridictions compétentes à l’encontre de M. et Mme [P] pour le rétablissement de l’usage de simple local du lot 501 excluant toute possibilité d’usage d’habitation.

Dans leurs dernières écritures sur incident communiquées le 26 février 2025, M. [J] [P] et Mme [M] [N] épouse [P] sollicitent :

— le prononcé de la nullité de l’assignation introductive d’instance du 10 mars 2020 pour défaut d’habilitation à agir en justice du syndic,

— le prononcé de l’irrecevabilité de l’action qui est prescrite,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que l’action du syndicat des copropriétaires est prescrite sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui renvoie à l’article 2224 du code civil selon lequel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Ils exposent que leur lot est loué depuis de très nombreuses années comme les lots de l’immeuble équivalent au leur. Ils indiquent verser aux débats une correspondance de la société SEP Plomberie du 22 juin 2017 adressée au syndic faisant état d’une recherche de fuite sur le réseau privatif eau chaude et eau froide de leur lot révélant une micro fuite détectée sur la cabinet de douche. Ils précisent que la connaissance de cet état de fait résulte de nombreux échanges antérieurs entre le gestionnaire locatif de leur bien et le syndic de copropriété sur la résolution d’un sinistre de dégât des eaux, dont des courriels du 2 décembre 2016. Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de l’usage de leur lot et que, dans un compte-rendu de réunion du 20 février 2018, le conseil syndical avait préconisé une action en raison de sa transformation en local d’habitation. Ils ajoutent produire des baux à usage d’habitation de ce lot datés des 26 novembre 2011, 10 octobre 2014, 15 septembre 2015, 29 juin 2016 et 6 novembre 2017 démontrant que le lot est loué à usage d’habitation depuis 2011. Ils expliquent que l’assemblée générale du 16 mars 2013 avait évoqué dans une résolution n° 24 les conditions de mise en location des chambres de bonne, question de nouveau évoquée par une assemblée du 12 avril 2014, puis du 11 avril 2015.

Ils en concluent que le syndicat des copropriétaires est informé de l’usage d’habitation de leur lot depuis au moins le 16 mars 2013 et le syndic actuel depuis au moins le courriel du 2 décembre 2016 et que la régularisation d son mandat d’agir en justice n’est intervenu que par une assemblée du 15 mars 2023.

Ils soutiennent que le mandat donné au syndic d’ester en justice, tel qu’il résulte de la rédaction de la résolution, ne porte pas sur la régularisation de la procédure en cours à laquelle il n’est pas fait référence, mais sur une action future à entreprendre. Ils font valoir que l’assemblée générale n’a pas approuvé l’action initiée par le syndic sans habilitation et que le défaut d’habilitation ne peut être régularisé de manière rétroactive que si elle intervient avant l’expiration du délai de prescription. Ils ajoutent qu’il est constant que l’habilitation du syndic est tardive lorsqu’elle a été donnée après l’expiration du délai de prescription quand bien même l’assignation aurait été délivrée dans le délai. Ils en concluent que l’assignation introductive d’instance délivrée le 10 mars 2020 devra être annulée pour défaut d’habilitation du syndic d’agir en justice, le délai de prescription quinquennal ayant expiré au plus tard le 20 février 2023 de sorte que toute régularisation intervenue postérieurement à cette date ne peut faire échec à sa nullité.

Dans ses conclusions en réponse sur incident n°3 notifiées le 25 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Grand Palais situé [Adresse 7], conclut au rejet de l’incident ainsi qu’à la condamnation de M. [J] [P] et Mme [M] [N] épouse [P] à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que les époux [P] se sont portés acquéreur du lot 501 situé au rez-de-chaussée du bloc V de l’immeuble qualifié de local par l’état descriptif de division et leur acte d’acquisition qui n’est pas usage d’habitation comme en témoigne le nombre de tantièmes des charges communes générales qui lui sont attachés. Il explique que ce lot ne pouvait donc pas être utilisé à usage d’habitation, changement de destination qui n’a jamais été autorisé par l’assemblée générale et qui cause, par ses installations sanitaires, des infiltrations permanentes dans le hall d’entrée du bloc V de l’immeuble. Il souligne que les époux [P] ne contestent pas leur usage du lot non conforme à celui prévu par l’état descriptif de division et le règlement de copropriété tout en prétendant qu’il est connu de lui depuis plus de dix ans, rendant irrecevable car prescrite toute action en vue de faire cesser cet usage.

Il indique que les époux [P] ont soulevé successivement deux fins de non-recevoir, l’absence d’habilitation du syndic puis la prescription de son action, qui devront être rejetées.

Il fait valoir que l’assemblée générale du 15 mars 2023 a autorisé le syndic à agir en justice en son nom pour obtenir le rétablissement de l’usage du lot 501 si bien que la nullité pour défaut d’habilitation ne peut pas être prononcée car sa cause a disparu au moment où le juge statue conformément à l’article 121 du code de procédure civile.

Il soutient que cette habilitation est intervenue avant l’expiration de son délai pour agir le 25 novembre 2023. Il considère que le point de départ du délai ne peut être fixé à l’assemblée générale du 16 mars 2013 qui ne concernait pas le bâtiment A au rez-de-chaussée duquel se trouve le lot n° 501 mais les chambres de bonnes du bâtiment B situées sous les combles, comme le démontrent le procès-verbal de constat d’huissier du 11 mars 2014. Il rappelle, en tout état de cause, que le délai de prescription n’est pas de dix ans car la réduction à cinq ans de ce délai opérée par la loi [Localité 8] entrée en vigueur le 25 novembre 2018 n’est pas rétroactive par application de l’article 2222 alinéa 2 du code civil. Il explique que jusqu’au 25 novembre 2018, le délai d’exercice des actions personnelles entre le syndicat et les copropriétaires était fixé à dix ans par l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965. Il expose que la loi [Localité 8] qui a réduit ce délai à cinq ans est entrée en vigueur le 25 novembre 2018 mais que, n’ayant pas d’effet rétroactif, ce nouveau délai a commencé à courir à cette date pour expirer au plus tard le 25 novembre 2023. Il en conclut que l’habilitation ayant été délivrée le 13 mars 2023, avant l’expiration du délai réduit à cinq ans, l’acte introductif d’instance du 10 mars 2020 a été valablement régularisé.

L’incident a été retenu à l’audience du 28 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception de nullité de l’assignation.

Aux termes de l’article 789 – 1° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en applications de l’article 47 et sur les incidents mettant fin à l’instance.

L’article 117 du code de procédure civile dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

— le défaut de capacité d’ester en justice ;

— le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

— le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article 55 du décret du 17 mars 1967, d’ordre public, prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Le défaut d’habilitation du syndic par l’assemblée générale ne concerne pas la qualité à agir du syndicat des copropriétaires, qui en dispose sans contestation possible en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, mais le pouvoir d’ester en justice de son représentant.

Dès lors, ce défaut de pouvoir n’est pas sanctionné par l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires mais par la nullité de l’acte de procédure délivré en son nom à la requête du syndic car c’est l’acte introductif d’instance qui est considéré comme vicié en raison du défaut de pouvoir du représentant de la personne morale.

Toutefois, aux termes de l’article 121 du code de procédure civile, dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

La recevabilité à agir d’un syndicat est admise dès lors que le syndic, bien que non habilité au moment où il a engagé la procédure a, au cours de celle-ci, obtenu l’autorisation de l’assemblée générale dont le procès-verbal est produit avant la clôture des débats devant le juge, y compris dans le cadre de l’instance d’appel.

Cette régularisation n’est pas subordonnée à l’insertion d’une mention relative à l’effet rétroactif du mandat d’agir donné au syndic.

Cependant, l’irrégularité de fond qui affecte la validité de l’assignation en raison du défaut de pouvoir du syndic n’est plus susceptible d’être couverte après l’expiration du délai d’exercice de l’action.

L’action tendant à obtenir le respect du règlement de copropriété concernant l’usage d’un lot privatif est une action personnelle soumise à la prescription de l’article 42, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par la loi du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 8], prévoit que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Les dispositions de la loi [Localité 8] concernant la réduction du délai de prescription de 10 ans à 5 ans n’ayant pas été accompagnées de dispositions transitoires, il convient de faire application de l’article 2222 du code civil selon lequel, en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Dès lors, les faits non encore prescrits par application de l’ancien article 42 qui instituait un délai d’action de dix ans, le seront le 25 novembre 2023, sauf pour les actions atteintes par la prescription de 10 ans avant cette date qui s’éteindront à la date initialement prévue.

Le délai de prescription ne court pas nécessairement du jour de l’infraction au règlement mais à compter de celui où la victime a été en mesure de percevoir les nuisances provoquées par cette infraction conformément à l’article 2224 du code civil qui fixe son point de départ au jour où le titulaire d’un droit à connu les faits lui permettant d’agir.

Il incombe enfin au copropriétaire qui se prévaut de la prescription de rapporter la preuve que le délai requis par la loi s’est écoulé depuis que l’action est née.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] a fait assigner M. [J] [P] et Mme [M] [N] épouse [P] par acte du 10 mars 2020 aux fins d’obtenir le rétablissement de leur lot 501 à usage de simple local en excluant toute possibilité de le destiner à l’habitation.

Il n’est pas contesté que le syndic n’avait pas, préalablement à la délivrance de cet acte de procédure au nom du syndicat, été autorisé à agir à leur encontre à cette fin par une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires.

Après que les époux [P] aient soulevé la nullité de l’assignation pour ce motif, l’assemblée générale de l’immeuble [Adresse 11] a, par une délibération du 15 mars 2023, autorisé le syndic à agir en justice devant toutes juridictions compétentes à leur encontre pour le rétablissement de l’usage simple de local du lot 501 excluant toute possibilité d’usage d’habitation.

Bien que cette autorisation ne fasse pas référence à la procédure en cours, il n’est pas exigé qu’elle mentionne le caractère rétroactif du mandat d’ester en justice au nom du syndicat pour régulariser valablement l’action déjà entreprise.

Cette autorisation est délivrée à l’encontre de personnes nommément désignées et en vue d’un objet déterminé conforme à l’instance initiée au nom du syndicat qui correspond exactement à la volonté exprimée par les copropriétaires.

Toutefois, les époux [L] soutiennent qu’elle n’a pas pu avoir pour effet de faire disparaître la cause de nullité de l’acte introductif d’instance pour avoir été délivrée après l’expiration du délai de prescription de cinq ans à compter du jour où le syndicat a eu connaissance de la location de leur lot à usage d’habitation.

Ils produisent, pour le démontrer, les baux à usage d’habitation du local qu’ils ont consentis depuis le 26 août 2011 qui ne permettent pas d’établir que le syndicat, qui n’y était pas partie, avait connaissance du changement d’usage de leur lot ainsi que des procès-verbaux d’assemblées générales qui, depuis l’année 2013, se réfèrent à des procédures à entreprendre sur les conditions de location de « chambres de bonne ».

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment un procès-verbal de constat dressé le 11 mars 2014 par un huissier désigné par ordonnance sur requête du 7 février 2014 démontrant que les « chambres de bonne » auxquelles il est fait référence sont situées dans les blocs 7, 8 et 9 du bâtiment B de l’ensemble immobilier et sont des chambres mansardées.

Ces procédures concernant les « chambres de bonne » de l’immeuble sont donc insusceptibles de rapporter la preuve que le syndicat des copropriétaires avait dès l’année 2013 connaissance de l’usage d’habitation du local 501 situé au rez-de-chaussée du bloc 5 du bâtiment A.

Les époux [P] fournissent également une lettre adressée le 22 juillet 2017 au syndic de l’époque par la société SEP Plomberie se référant à une micro fuite sur la cabine de douche de leur lot dont se déduisait qu’il était habité, et surtout le compte-rendu d’une réunion du conseil syndical du 20 février 2018 conclu de la manière suivante :

« Nous sommes tous d’accord pour faire une action contre M. [P] car son local n’est pas une habitation et qu’il faut une AG de l’entrée 5 pour transformer ce local en habitation. Il faut mettre en route l’assurance juridique de notre assurance. »

Il est ainsi démontré que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de l’usage d’habitation du local 501 appartenant aux époux [L] depuis le 20 février 2018 date à laquelle il disposait de tous les éléments lui permettant d’agir en justice.

A cette date, le délai d’action du syndicat était de dix ans mais il a été réduit à cinq ans par la loi dite [Localité 8] entrée en vigueur le 25 novembre 2018 sans prévoir de disposition transitoire si bien que son application dans le temps est régie à l’article 2222 du code civil. Dès lors qu’une une loi de procédure ne peut disposer que pour l’avenir, le nouveau délai de cinq ans a commencé à courir le 25 novembre 2018 pour expirer le 25 novembre 2023 à minuit.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires ayant eu connaissance de l’infraction au règlement de copropriété constitué par un changement d’usage du lot sans autorisation de l’assemblée générale le 20 février 2018, le délai dont il disposait pour agir en justice expirait le 25 novembre 2023.

Or, le syndic a été habilité à agir à l’encontre des époux [P] pour obtenir le rétablissement de l’usage de simple local du lot 501 excluant toute possibilité d’usage d’habitation par une délibération de l’assemblée générale du 15 mars 2023, soit avant l’expiration du délai le 25 novembre 2023.

Il s’ensuit que l’irrégularité de fond qui affectait la validité de l’assignation délivré le 10 mars 2020 en raison du défaut de pouvoir du syndic, a été couverte avant l’expiration du délai d’exercice de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Grand Palais.

La cause de nullité de l’acte introductif d’instance a donc disparu avant que l’action ne soit prescrite si bien l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 10 mars 2020 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Grand Palais à M. [J] [P] et Mme [M] [N] épouse [P] sera rejetée.

Par ailleurs, le vice affectant la validité de l’assignation ayant été couvert, cet acte de procédure a interrompu le délai de prescription de sorte que l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Grand Palais sera déclarée recevable.

Sur les demandes accessoires.

L’incident étant fondé à la date où il a été introduit, les dépens seront réservés en fin de cause.

L’équité ne commande pas de prononcer, à ce stade de la procédure, de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile si bien que les parties seront déboutées de leurs demandes formées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

CONSTATONS que l’irrégularité de fond affectant la validité de l’assignation délivré le 10 mars 2020 a été couverte par l’habilitation du syndic à agir en justice, par une délibération de l’assemblée générale du 15 mars 2023, avant l’expiration du délai de prescription le 25 novembre 2023 ;

REJETONS l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 10 mars 2020 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Grand Palais à M. [J] [P] et Mme [M] [N] épouse [P] ;

DECLARONS l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Grand Palais à l’encontre de M. [J] [P] et de Mme [M] [N] épouse [P] recevable car non prescrite ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS les parties de leurs demandes formées de ce chef ;

RESERVONS les dépens en fin de cause ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du mercredi 10 septembre 2025 à 09h00 et invitons Maître Bérard à conclure avant cette date ;

Et la présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT