TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

06 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/00825 – N° Portalis DB22-W-B7H-RYOG

Code NAC : 74D

EJ

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [F] [I]

né le 05 Décembre 1972 à [Localité 11] (75),

demeurant [Adresse 6],

représenté par Maître Frédérique FARGUES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Jérôme CHAMARD, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [Z]

né le 29 Novembre 1963 à [Localité 8] (95),

demeurant [Adresse 2],

représenté par Maître Noémie GILLES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Valentin SIMONNET, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 11 Janvier 2024 reçu au greffe le 30 Janvier 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 02 Septembre 2025, après le rapport de Monsieur JOLY, Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Novembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique du 4 janvier 2016, M. [L] [I] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 7] (78), cadastré section B N°[Cadastre 4].

M. [B] [Z] est propriétaire, suivant un acte authentique du

15 décembre 2011, de la parcelle voisine cadastrée section B N°[Cadastre 5].

Selon l’acte du 15 décembre 2011, la parcelle de M. [Z] est grevée

d’une servitude au profit de l’immeuble appartenant à M. [I].

Aux termes d’un acte de vente du 6 juin 2000, les deux parcelles sont issues de la division d’une parcelle unique cadastrée section B N°[Cadastre 3] qui appartenait à

M. et Mme [O].

L’acte du 6 juin 2000 institue les servitudes suivantes :

— « CONSTITUTION DE SERVITUDES

— Monsieur et Madame [O] susnommés, propriétaires de la parcelle cadastrée section B N°[Cadastre 5] « [Localité 10] » pour 17a45ca restant leur appartenir (fonds servant), constituent au profit de Monsieur et Madame [V] propriétaires de la parcelle cadastrée section B N°[Cadastre 4] « [Localité 10] » pour 24a72ca (fonds dominant) objet de la présente vente, un droit de passage et de raccordement aux différents réseaux (EDF, téléphone, tout à l’égout, évacuation des eaux usées…) existants sur le chemin vicinal n°3 conformément au plan figuratif ci-annexé.

— Cette servitude sera rappelée dans les actes ultérieurs. »

Contestant l’existence d’une servitude de passage piétonnier, M. [Z] a changé les bips d’accès à son portail en 2022, empêchant ainsi M. [I] d’accéder à sa propriété.

Par acte d’huissier de justice délivré le 16 août 2022, M. [I] a fait assigner en référé M. [Z] afin d’obtenir principalement le rétablissement de la servitude de passage et de raccordement aux différents réseaux qui lui bénéficie en mettant à sa disposition sous astreinte un bip d’accès fonctionnel ainsi que des clés lui permettant d’ouvrir le portail de M. [Z].

Par ordonnance rendue le 16 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a rejeté les demandes de M. [I] et l’a condamné à payer à M. [Z] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux dépens.

M. [I] a interjeté appel de cette décision et, par arrêt du 7 décembre 2023, la cour d’appel de [Localité 13] a confirmé l’ordonnance du 16 mars 2023 en toutes ses dispositions.

C’est dans ce contexte que M. [I] a, par acte extrajudiciaire du

11 janvier 2024, fait assigner M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Versailles afin de le voir condamner à rétablir le passage sur sa propriété pour permettre l’accès au compteur EDF, au disjoncteur et aux réseaux en lui remettant sous astreinte un badge et une clé, ainsi qu’à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice et pour résistance abusive.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 27 mai 2025, M. [I] demande au tribunal de :

CONDAMNER Monsieur [B] [Z] :

— A rétablir le passage sur sa propriété cadastrée section B [Cadastre 5], pour permettre au propriétaire de la parcelle B [Cadastre 4], en l’espèce Monsieur [L] [I], d’accéder à son compteur EDF, au disjoncteur et aux réseaux (EDF, téléphone, tout à l’égout, évacuation des eaux usées…) ;

— Pour ce faire, remettre à Monsieur [I] un badge et une clé permettant l’ouverture du portail sis [Adresse 1].

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard commençant à courir le jour de la signification du jugement à intervenir,

CONDAMNER Monsieur [B] [Z] à payer à Monsieur [L] [I] une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour :

— d’une part, le préjudice subi par Monsieur [I] qui, depuis le 19 septembre 2022, n’a pu faire raccorder sa propriété à la fibre optique pour les communications téléphoniques et internet,

— d’autre part, pour résistance abusive.

Juger Monsieur [B] [Z] mal fondé en ses demandes reconventionnelles,

En conséquence, l’en débouter,

CONDAMNER Monsieur [B] [Z] à payer à Monsieur [L] [I] une somme de 8.000 Euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [B] [Z] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût d’établissement du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 30 septembre 2022, dont distraction au profit de Maître Frédérique FARGUES, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 23 janvier 2025, M.[Z] demande au tribunal de :

Après avoir constaté que :

• Les deux fonds ne sont pas enclavés mais disposent chacun d’un accès à une voie publique ;

• Pour les servitudes conventionnelles, seul l’acte d’acquisition de celui supportant la servitude (n°382) fait foi

• La servitude litigieuse est une servitude de tréfonds de droit de passage des réseaux à l’exclusion de tout autre passage et non une servitude générale de passage piétonnier en surface comme le stipule l’acte de propriété de M. [Z] du 15 décembre 2011 ;

• La servitude n’a jusqu’aux demandes de M. [I] jamais été interprétée et utilisée comme une servitude de passage piétonnier ;

• Le compteur d’électricité ENEDIS est positionné depuis septembre 2023 [Adresse 12] et ne transite plus par le fond de M. [Z]

Il est demandé au tribunal de bien vouloir :

1) DEBOUTER M. [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions

2) JUGER que la servitude litigieuse entre les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5] est une servitude de droit de passage des réseaux à l’exclusion de tout autre passage

3) CONDAMNER M. [I] à produire sous astreinte financière de 50 € par jour de retard :

a. Ses échanges avec ORANGE demandant son raccordement à la fibre optique

b. Le document attestant du déplacement du compteur d’électricité par ENEDIS en 2023 de la parcelle [Cadastre 5] vers la [Cadastre 4]

4) CONDAMNER M. [I] à verser à M. [Z] 100 000 € au titre des dommages-intérêts

5) CONDAMNER M. [I] à verser à M. [Z] 10 000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 4 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Observation liminaire

Aucune note en délibéré n’ayant été autorisée, celle communiquée par

M. [I] ne pourra qu’être écartée des débats.

Sur la demande tendant à voir rétablir le passage sur la parcelle cadastrée section B N°[Cadastre 5]

— Sur le moyen tiré d’une modification unilatérale de la servitude

M. [I] fait valoir que selon les termes de l’acte du 6 juin 2000 publié au service de la conservation des hypothèques le 13 juillet 2000, la servitude prévoit bien deux droits :

— Le passage ;

— Le raccordement aux réseaux.

Il ajoute que la servitude conventionnelle ne peut pas être modifiée unilatéralement par le propriétaire du fonds servant.

Répondant à l’argument développé par M. [Z], il fait valoir que l’acte notarié du 15 décembre 2011 régularisé entre M. [Z] et Mme [G] ne faisant état que d’une servitude de tréfonds est sans valeur juridique sur ce point faute pour le propriétaire du fonds dominant d’avoir agréé cette modification.

M. [Z] fait valoir que :

— suivant acte notarié du 21 avril 2007, Mme [O] a vendu la parcelle cadastrée section B N°[Cadastre 5] aux époux [G] en faisant préciser dans l’acte que la servitude est un droit de passage des réseaux à l’exclusion de tout autre passage, venant ainsi préciser l’interprétation qu’il fallait donner à la servitude ;

— c’est donc par erreur que le vendeur de M. [I], à savoir M. [K], a omis de préciser dans l’acte de vente l’existence d’une modification des servitudes affectant le bien de M. [Z] par acte authentique du 21 avril 2007 et régulièrement publié au service de la publicité foncière aux fins

d’opposabilité ;

— en tout état de cause, la lecture strictement littérale de l’acte du 6 juin 2000 fait apparaître que le droit tant de passage que de raccordement est relatif aux réseaux ce que vient confirmer la précision du vendeur du bien servant dans l’acte du 21 avril 2007, précision aux termes de laquelle il s’agit d’un droit de passage des réseaux à l’exclusion de tout autre passage ;

— la servitude litigieuse n’a jamais été exercée comme M. [I] le prétend c’est à dire comme une servitude de passage piétonnier.

Aux termes de l’article 691 du code civil, “Les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière.”

Une servitude de passage ne peut donc être établie que par titre et la preuve de la servitude doit résulter du titre du propriétaire du fonds servant.

Il est également de principe qu’une servitude conventionnelle n’est opposable à l’acquéreur du bien grevé que si elle est mentionné dans son titre de propriété ou si elle a fait l’objet de la publicité foncière. Elle est également opposable à l’acquéreur qui en connaissait l’existence au moment de son acquisition.

Enfin, aux termes de l’article 701, alinéa 1er, du code civil : « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode ».

En l’espèce, par acte authentique du 6 juin 2000, M. et Mme [O] ont vendu à M. et Mme [V] la maison d’habitation édifiée sur la parcelle cadastrée section B N°[Cadastre 4]. M. et Mme [O], propriétaires de la parcelle cadastrée section B N°[Cadastre 5] restant leur appartenir, ont constitué au profit de M. et Mme [V], propriétaires de la parcelle N°[Cadastre 4] (fonds dominant) un droit de passage et de raccordement aux différents réseaux (EDF, téléphone, tout à l’égoût, évacuation des eaux usées).

Par acte du 21 avril 2007 M. et Mme [O] ont vendu à M. et Mme [G] la parcelle N°[Cadastre 5] qu’ils avaient conservée en précisant que la servitude ne concernait que le passage des réseaux.

Par acte du 15 décembre 2011, M. et Mme [G] ont vendu à M. [Z] la maison édifiée sur la parcelle cadastrée section B N°[Cadastre 5], l’acte rappelant la servitude instituée par l’acte du 6 juin 2000 ainsi que la précision contenue dans l’acte du 21 avril 2007 selon laquelle il ne s’agit que d’un droit de passage des réseaux à l’exclusion de tout autre passage.

L’acte d’acquisition de M. [I] en date du 4 janvier 2016 rappelle quant à lui, sans faire état de la précision donnée en 2007 et en 2011, que suivant acte reçu par Maître [N], Notaire à [Localité 9], le 6 juin 2000, dont une copie a été publiée au bureau des hypothèques de [Localité 13] le 13 juillet 2000, il a été créé la servitude suivante :

“Servitude de droit de passage et de raccordement aux différents réseaux au profit de la parcelle sur laquelle est édifiée le (sic) immobilier présentement vendu et grevant la parcelle cadastrée section B N°[Cadastre 5].”

M. [I] invoque le principe dit de fixité de la servitude résultant de l’article 701 du code civil précité et soutient sur ce fondement que la servitude conventionnelle ne peut être modifiée unilatéralement par le propriétaire du fonds servant.

Cependant, l’application des dispositions de l’article 701, alinéa 1er, du code civil dépend de l’interprétation des conventions et de l’intention des parties.

Au cas d’espèce, contrairement à ce que prétend M. [I], il n’est pas acquis à la lecture de l’acte du 6 juin 2000 que la servitude englobe un passage piétonnier, la mention du passage pouvant ne viser que le passage des réseaux (“servitude de droit de passage et de raccordement aux différents réseaux”). En effet, malgré l’imprécision de la rédaction, l’interprétation logique de celle-ci est qu’elle vise le raccordement des canalisations et partant, le droit de passage de celles-ci. Dire qu’il s’agit d’un passage piétonnier relève à l’inverse d’une interprétation extensive et ce d’autant qu’aucune précision n’est fournie par l’acte sur les modalités d’exercice du passage piétonnier invoqué par le demandeur.

Dès lors, la précision apportée par M. et Mme [O] lors de la vente de la parcelle cadastrée section B N°[Cadastre 5] à M. et Mme [G] en 2007 selon laquelle la servitude ne concerne que le passage des réseaux à l’exclusion de tout autre ne peut pas s’analyser comme une modification unilatérale de la servitude par le propriétaire du fonds servant contraire à l’article 701 alinéa 1er du code civil.

En tout état de cause, l’acte de vente de M. [Z] comporte la précision selon laquelle la servitude consiste en un droit de passage des réseaux à l’exclusion de tout autre passage. Il s’ensuit qu’une interprétation différente de la servitude, telle que celle impliquant un passage piétonnier et à supposer une telle interprétation légitime, est inopposable à M. [Z] dès lors que, ainsi qu’il a été rappelé, une servitude conventionnelle n’est opposable à l’acquéreur du bien grevé que si elle est mentionnée dans son titre de propriété .

— Sur le moyen tiré des modalités d’usage de la servitude

M. [I] fait valoir que :

— ses compteurs sont installés sur la parcelle de M. [Z] ;

— l’accès à celle-ci lui est indispensable dès lors qu’en cas de coupure électrique il doit pouvoir réarmer son compteur ce qui ne peut se faire qu’en accédant au chemin dépendant de la propriété [Z] ;

— en cas d’engorgement du réseau d’évacuation des eaux usées, seule une intervention depuis la propriété [Z] permet de rétablir l’écoulement

normal ;

— en cas de coupure de téléphone et d’internet, les techniciens doivent pouvoir intervenir depuis la propriété [Z] ;

— même s’il existait un doute sur l’existence d’un droit de passage non souterrain, la servitude de raccordement des réseaux emporte nécessairement l’accès physique aux réseaux ;

— refuser au propriétaire du fond dominant l’accès physique aux réseaux sur le fonds servant reviendrait à vider la servitude de tout son sens.

M. [Z] fait valoir qu’un disjoncteur divisionnaire était à l’origine installé sur sa parcelle cadastrée section B N°[Cadastre 5], mais d’une part qu’il ne s’agit pas du disjoncteur privatif présent dans chaque maison, d’autre part qu’il a finalement été mis hors service par ENEDIS, un nouveau ayant été créé sur la parcelle cadastrée B N°[Cadastre 4] donnant sur la [Adresse 12]. Il produit au soutien de cette allégation plusieurs photographies montrant ledit compteur installé. Il ajoute s’agissant du téléphone et du tout à l’égoût que rien ne transite par la parcelle N°[Cadastre 5].

En l’état de ces éléments, M. [I] n’apporte pas la preuve qui lui incombe que l’usage de la servitude de raccordement aux réseaux serait vidé de sa substance en l’absence d’un droit de passage piétonnier.

En conséquence, le moyen sera écarté.

Compte tenu de ce qui précède, M. [I] sera débouté de ses demandes de voir condamner M. [Z] à rétablir le passage sur sa propriété et à lui remettre un badge. Il devra aussi être débouté de ses demandes de dommages-intérêts, aucune résistance abusive ne pouvant être caractérisée compte tenu du sens de la présente décision ni aucune faute invoquée concernant son accès à la fibre.

Sur les demandes reconventionnelles

M. [Z] fait valoir qu’il a mis sa maison en vente depuis le mois de mai 2024 et que le 28 mai 2024, M. et Mme [S] ont formé une offre d’achat de 1.350.000 euros qui s’est soldée par une rétractation le 11 juin 2024 compte tenu de l’instance en cours et du litige sur la servitude. Il argue qu’une nouvelle offre ayant été établie le 17 décembre 2024 par M. [D] pour un montant de 1.250.000 euros, il a subi une perte de 100.000 euros du fait de la procédure en cours.

Cependant, aux termes du courrier de rétractation établi le 11 juin 2024 par

M. et Mme [S], il est simplement indiqué que ces derniers informent l’agence immobilière de leur décision de se rétracter de l’offre d’achat formulée le 28 mai sans qu’aucun motif ne soit précisé.

Dans ces conditions, il est impossible d’établir un lien de causalité entre la procédure et la rétractation de l’offre.

A titre surabondant, une offre d’un montant inférieur n’est en aucun cas une preuve d’une perte correspondant à la différence de prix. Enfin, bien que

M. [I] soit débouté de ses demandes, aucune faute n’est établie dans l’exercice de son action en justice dont les effets – non démontrées – sur de potentiels acquéreurs ne sauraient par conséquent donner lieu à dommages-intérêts.

Par ailleurs les demandes de condamnation sous astreinte de communiquer les échanges avec ORANGE et le document attestant du déplacement du compteur ENEDIS sont sans objet et indifférents à la solution du présent litige.

Compte tenu de ce qui précède, M. [Z] sera débouté de l’ensemble de ses demanes reconventionnelles.

Sur les autres demandes

M. [I], qui succombe, supportera la charge des dépens.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner M. [I] à payer à M. [Z] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 susvisé. Le demandeur sera corrélativement débouté de ses demandes à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déboute M. [L] [I] de ses demandes ;

Déboute M. [B] [Z] de ses demandes reconventionnelles ;

Condamne M. [L] [I] à payer à M. [B] [Z] la somme de

4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [L] [I] aux dépens de l’instance ;

Déboute les parties de toute demande plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT