TRIBUNAL

de [Localité 14]

[Adresse 9]

[Localité 10]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00814 -

N°Portalis DB22-W-B7I-SRR7

72A Demande en paiement des charges ou des contributions

JUGEMENT

du 28 Janvier 2025

S.D.C. DE L’IMMEUBLE CARRE BERGAME [Adresse 3]

c/

[K] [I], [J] [E] EPOUSE [I]

Expédition exécutoire

délivrée le

à Maître Raphaël BERGER

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [K] [I]

à Mme [J] [E] EPOUSE [I]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 28 Janvier 2025 ;

Sous la Présidence de Yohan DESQUAIRES, Vice-Président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 28 novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE CARRE BERGAME 21 A [Adresse 8]

Agissant pôursuites et diligences de son syndic FONCIA

MANSART SAS [Adresse 2]

[Localité 11]

Représentée par Maître Raphaël BERGER de la SELARL BERGER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Rim KAROUI, avocat au barreau de Paris

ET

DEFENDEUR:

M. [K] [I]

[Adresse 5]

[Localité 12]

Comparant en personne

Mme [J] [E] EPOUSE [I]

[Adresse 7]

[Localité 12]

Comparante en personne

A l’audience du le 28 Janvier 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2025 aux heures d’ouverture au public.

RG 24/00814. Jugement du 28 janvier 2025.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [K] [I] et Madame [J] [E] épouse [I] sont propriétaires des lots n°1120 et 210 (appartement et parking) situés dans l’immeuble RESIDENCE [13], au [Adresse 6].

Monsieur [K] [I] et Madame [J] [E] épouse [I] n’ont pas régulièrement acquitté leurs charges de copropriété.

Par assignation en date du 8 novembre 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble CARRE BERGAME, situé [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet FONCIA MANSART, a saisi le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de condamner Monsieur [K] [I] et Madame [J] [E] épouse [I] à lui payer les sommes suivantes :

—  4.166,06 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 14 mai 2024, provision du 2e trimestre 2024 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 17 août 2023,

—  743 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés à la date du 14 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de de la mise en demeure du 17 août 2023,

—  1.000 euros, à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 28 novembre 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble CARRE BERGAME, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement à la somme de 6.448,76 euros.

Monsieur [K] [I] et Madame [J] [E] épouse [I], comparaissent à l’audience. Monsieur [K] [I] reconnait la dette et explique qu’il a eu un accident de parcours et n’a pas pu payer les charges. Il explique qu’il s’est présenté au cabinet FONCIA MANSART qui lui ont dit de voir avec un huissier. Il a proposé de régler une partie de la dette à ce moment-là car il a vendu des biens. Mais il conteste le montant de la dette. Selon lui, le montant s’élève aux environs de 4800 euros. Il affirme qu’ils ont toujours eu l’intention de payer mais que 83% de la dette demandée correspondent à des frais annexes. Il reconnait qu’il doit payer les charges de copropriété mais pas ces frais supplémentaires. Il demande l’octroi de délais de paiement.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble s’oppose à la demande de délais de paiement dès lors qu’il n’y a eu aucun paiement depuis 2022 et explique que les frais de recouvrement couvrent les mises en demeure.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 janvier 2025.

MOTIFS

1- Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présents à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes:

La matrice cadastrale,Le décompte arrêté au 13 novembre 2024,Les appels de fonds,Les procès-verbaux des Assemblées générales du 04/09/2019, du 22/03/2021 au 28/02/2024,Les attestations de non recours des Assemblées générales, Les contrats de syndic du 29/03/2022 et du 06/02/2023,La fiche immeuble.

Il ressort de l’ensemble des pièces produites que les charges de copropriété impayées du 30 septembre 2022 au 13 novembre 2024 s’élèvent à la somme de 5.565,67 euros après déduction de l’ensemble des frais au décompte.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [K] [I] et Madame [J] [E] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.565,67 euros au titre des charges de copropriété suivant arrêté du compte au 13 novembre 2024, appel du 4e trimestre 2024 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 novembre 2024.

2 – Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il est réclamé la condamnation du défendeur au titre des frais de recouvrement au paiement de la somme totale de 883 euros, visés dans le décompte global versé aux débats.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte de Monsieur [K] [I] et Madame [J] [E] épouse [I] des frais de « constitution dossier huissier » à hauteur de 250 euros, des frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat » à hauteur de 410 euros et des frais de « suivi du dossier transmis à l’avocat » à hauteur de 140 euros. Ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et non des prestations particulières nécessitant des diligences exceptionnelles.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 15 euros pour les mises en demeure et 5 euros pour les lettres de relance, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 20 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [I] et Madame [J] [E] épouse [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble CARRE BERGAME la somme de 20 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3- Sur la demande en dommages et intérêts

L’irrégularité de paiement des charges par Monsieur [K] [I] et Madame [J] [E] épouse [I] a entraîné un préjudice certain pour le syndicat des copropriétaires, dont les sommes dues à ses créanciers ont dû être avancées par le syndicat.

En se refusant de façon répétée à s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété sans raison valable, Monsieur [K] [I] et Madame [J] [E] épouse [I] ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Il convient toutefois de réduire la demande à de plus justes proportions, en condamnant Monsieur [K] [I] et Madame [J] [E] épouse [I] au paiement d’une indemnité de 500 euros.

4- Sur la demande de délais de paiement

Sur les délais de paiement :

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, la situation financière des défendeurs ne permet pas d’acquitter la totalité des sommes dues en une seule fois. Il est donc fait droit à la demande de délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

4- Sur les autres demandes

Monsieur [K] [I] et Madame [J] [E] épouse [I], qui succombent, supporteront les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’ancienneté et la nature du litige justifient que la présente décision ne soit pas dispensée de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [K] [I] et Madame [J] [E] épouse [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble CARRE BERGAME, sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA MANSART :

la somme de 5.565,67 euros au titre des charges de copropriété et travaux pour la période entre le 30 septembre 2022 et le 13 novembre 2024, appel du 4e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 novembre 2024,la somme de 20 euros au titre des frais de recouvrement,la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts pour retard de paiement,

AUTORISE Monsieur [K] [I] et Madame [J] [E] épouse [I] à s’acquitter de sa dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 253 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [I] et Madame [J] [E] épouse [I] aux entiers dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [I] et Madame [J] [E] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CARRE BERGAME, sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA MANSART, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.

La greffière Le président