N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 22 Juillet 2025

N° RG 25/00294 – N° Portalis DB22-W-B7J-S4SO

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Isabelle DONNET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 13

DEFENDEUR :

Madame [N] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Valérie LINEE-MICHELOT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 429

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire+LINEE-MICHELOT

Copie certifiée conforme à l’original à : Le DONNET

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 août 2020, M. [A] [H] a donné à bail à Mme [N] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 590€, outre 50€ de provision sur charges.

Considérant que Mme [N] [P] multiplie les nuisances sonores au sein de son logement et ne jouit pas paisiblement des lieux loués, M. [A] [H] l’a assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, aux fins de voir :

Ordonner la résiliation judiciaire du bail d’habitation, aux torts de la locataire,En conséquence, ordonner l’expulsion de Mme [N] [P] et de tous occupants de son chef, sans délai, avec l’assistance du commissaire de police et serrurier si besoin est,Dire qu’en cas d’expulsion, les meubles seront entreposés en garde-meubles aux frais avancés des expulsés,Condamner Mme [N] [P] au règlement de la somme de 2400€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2025.

M. [A] [H], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, précisant qu’il sollicite la résolution judiciaire pour défaut de jouissance paisible du logement par la locataire et non l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail. Il expose que Mme [N] [P] héberge régulièrement et volontairement des individus peu recommandables à son domicile, et qu’il s’en suit des injures, des cris, et divers tapages (dont la dégradation de la boîte aux lettres) dans un contexte d’alcoolisation. Il considère que la locataire n’est pas victime des personnes qu’elle héberge mais qu’elle fait le choix de faire venir ces individus chez elle. Enfin, il précise qu’une médiation a bien eu lieu avec Mme [N] [P] car il est allé la voir à de nombreuses reprises pour régler amiablement la situation mais qu’étant poly-consommatrice d’alcool et de médicaments, elle n’a pas été apte à la discussion.

En défense, Mme [N] [P], représentée par son conseil, sollicite à titre principal du juge des contentieux de la protection qu’il juge la procédure irrecevable. En effet, elle expose que le bail contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit une procédure à respecter en cas de demande d’expulsion pour défaut de respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, à savoir un commandement demeuré infructueux et une décision de justice passée en force de chose jugée constant les troubles de voisinage. Par ailleurs, sur le fondement de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle relève qu’aucune mise en demeure ne lui a été adressée par le bailleur préalablement à l’introduction de la présente procédure, de sorte que ses demandes doivent être déclarées irrecevables pour défaut de forme. Subsidiairement, sur le fond, Mme [N] [P] demande à ce que M. [A] [H] soit débouté de ses demandes, en ce qu’il ne démontre aucune démarche amiable pour résoudre le litige ni aucune mise en demeure qui lui aurait été adressé, que la plupart des pièces qu’il produit ne sont pas à son encontre mais à l’encontre de tiers responsables des nuisances sonores, et que les attestations qui pourraient concerner son propre comportement décrivent des cris dans un contexte de violences conjugales qu’elle a subi. Enfin, elle souligne qu’aucun nouvel incident n’a été signalé au bailleur depuis les dernières violences de novembre 2024, commises sur elle par son dernier compagnon, contre lequel une enquête pénale est actuellement en cours.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

L’article 1224 dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1227 du même code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Enfin, aux termes de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

En l’espèce, M. [A] [H] sollicite non pas le constat de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux par le locataire, mais la résolution judiciaire du bail pour ce même motif. Il n’y a donc pas lieu de faire application des dispositions prévues dans la clause résolutoire du bail (article VIII), dont le bailleur ne demande pas l’acquisition.

Par ailleurs, il n’existe aucune condition de mise en demeure préalable pour agir en résiliation de bail pour défaut de jouissance des locataires, l’absence de mise en demeure préalable prévue à l’article 6-1 susmentionné n’étant nullement sanctionnée par l’irrecevabilité de l’action en résiliation judiciaire, pour laquelle aucune disposition légale n’impose expressément une mise en demeure préalable.

Partant, l’action de M. [A] [H] sera jugée recevable.

Sur la résiliation du bail

En application des articles 1728 et 1729 du code civil, ainsi que de l’article 7b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user paisiblement et raisonnablement de la chose louée, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Les juges du fond apprécient souverainement en fonction des circonstances de temps et de lieu le défaut de jouissance paisible, qui peut être caractérisé par les nuisances sonores affectant les tiers. Le juge doit rechercher si les nuisances excèdent les inconvénients normaux de voisinage. Par ailleurs, il résulte de la jurisprudence que le locataire est responsable des agissements des occupants de son chef. En outre, le trouble anormal de voisinage c’est à dire la situation justifiant la résiliation du bail, doit exister, être caractérisé et donc s’apprécier au jour où le juge statue.

En l’espèce, le bailleur expose que Mme [N] [P] ne fait pas un usage paisible des lieux loués en ce qu’elle héberge régulièrement des individus, ce qui engendre de nombreuses nuisances sonores répétées (injures, cris, tapages).

M. [A] [H] produit diverses pièces en ce sens :

Deux courriers adressés par M. [Y] [M] (voisin) au bailleur les 2 et 22 janvier 2022, dans lesquels il déplore des cris, injures et une escalade de violences verbales dans la soirée ou la nuit en provenance du logement de Mme [N] [P], ainsi qu’une intervention des pompiers et du sang dans les parties communes de l’immeuble ;Plusieurs attestations de M. [Y] [M] sous forme de courrier adressé au bailleur en date des 5 avril et 15 avril 2024, 12 juillet, 14 octobre, 11 septembre et 30 octobre 2024, dans lesquels il fait état à chaque fois de cris, de violences verbales, d’injures, de bruits de chocs divers, et d’interventions répétées de la police sur les lieux, ce qui a un impact sur la qualité de son sommeil et son état psychologique ;Un certificat médical du Dr [K] en date du 29 septembre 2024, qui a examiné M. [M] et constate qu’il présente des troubles du sommeil avec anxiété consécutifs à des nuisances de voisinage au sein de son immeuble de résidence ;De nombreuses attestations de Mme [T] [C] (voisine) également sous forme de courriers adressés au bailleur en date des 5 et 15 avril 2023, 21 octobre 2023, 11 janvier, 22 juin, 24 juin 8 juillet, 8 août, 8 octobre, 15 octobre et 20 octobre 2024, dans lesquelles elle relate de nombreux cris qualifiés « d’hystériques » de Mme [N] [P] au milieu de la nuit dans un contexte d’altercations avec des hommes et parfois d’alcoolisation, de sonneries à son interphone par un compagnon de la locataire (dénommé « [S] »), de coups donnés sur la porte du studio de Mme [P] par ce même homme, d’interventions de la police. Elle y explique que ces nuisances sonores impactent son sommeil et lui causent une anxiété importante ;Un certificat médical du Dr [V] en date du 30 octobre 2024 établi à la demande de Mme [C], qui certifie que sa patiente se plaint d’insomnies en raison des nuisances sonores de sa voisine et de l’anxiété générée par le comportement de celle-ci et de ses invités, craignant d’éventuelles agressions ;Un relevé des interventions de la police municipale de [Localité 2] au domicile de Mme [P], transmises par la mairie de [Localité 2] : il en ressort que 17 mains courantes ont été réalisées entre le 9 janvier 2023 et le 19 novembre 2024 après intervention au domicile de la défenderesse, dont la plupart au milieu de la nuit ou au petit matin ;Un dépôt de plainte de M. [E] [H] contre X pouvant être [S] [G] pour dégradation des parties communes de l’immeuble (câble d’alimentation électrique et de fibre optique d’un appartement, boite aux lettres).

En défense, Mme [N] [P] invoque, outre l’absence de toute mise en demeure par le bailleur avant l’engagement de la présente procédure, un contexte de violences conjugales, dans lequel elle a été victime de plusieurs hommes.

L’ensemble de ces éléments caractérise indéniablement des troubles anormaux de voisinage résultant de nuisances sonores importantes et répétées, à des horaires susceptibles de perturber le sommeil et la qualité des vies des voisins et sur une période de temps relativement longue, puisque l’ensemble des pièces – attestations et mains courantes – fait état de nuisances sonores se concentrant principalement sur une période d’un an et demi entre avril 2023 et novembre 2024.

Toutefois, il résulte du dossier que les nuisances signalées par les voisins sont provoquées par les manifestations sonores (cris, hurlements, injures coups dans les murs et les portes) des altercations récurrentes entre Mme [N] [P] et trois compagnons consécutifs, dans un contexte de violences conjugales qu’elle a subies. En effet, il ressort des pièces produites par Mme [N] [P], à savoir notamment d’un jugement du tribunal correctionnel de Versailles en date du 9 septembre 2024, que l’un de ses anciens compagnons a été condamné pour des faits de violences à son encontre commis entre décembre 2021 et janvier 2022, ce qui correspond à la période des premiers courriers de plainte adressé par M. [M] au bailleur (2 et 22 janvier 2022). De plus, elle verse aux débats plusieurs dépôts de plainte à l’encontre de M. [S] [G] (avril et juin 2023) et de M. [X] [F] (27 juillet et 8 août 2024), contre lequel une procédure pénale serait toujours en cours, ainsi que plusieurs certificat médicaux constatant les coups qu’elle a subis courant 2023 et 2024. Ces éléments apportés par Mme [N] [P] sont au demeurant corroborés par certaines attestations de M. [M] et de Mme [C], qui confirment que Mme [N] [P] a été « agressée » (attestation de M. [M] du 11 septembre 2024), et qu’elle a de fortes altercations avec des hommes ; de même le dépôt de plainte de M. [E] [H] contre X pouvant être M. [S] [G] en date du 10 juin 2023 relate que Mme [N] [P] est victime de « harcèlement » de la part de cet homme.

En outre, il doit effectivement être relevé qu’une partie des attestations produites par le demandeur fait état de comportements bruyants et de tapage de la part de tiers, en l’occurrence principalement un dénommé « [S] ». Or, si le locataire est responsable des agissements des occupants de son chef, cependant il résulte en l’occurrence des dépôts de plainte produits, ainsi que des attestations, que précisément Mme [N] [P] ne souhaitait plus que cet individu soit hébergé à son domicile et que celui-ci s’imposait dans son immeuble contre son gré, de sorte qu’elle ne saurait être considérée comme responsable de ses agissements.

Par ailleurs, M. [A] [H] ne justifie pas avoir interpellé ou mis en demeure Mme [N] [P] sur son obligation de jouissance paisible ni l’avoir sommée d’avoir à cesser les troubles de voisinage, malgré ce qu’il indique à l’audience.

Enfin, il n’est pas contesté que depuis novembre 2024 au plus tard (correspondant à la dernière intervention des services de police au domicile de Mme [N] [P] et à son dépôt de plainte contre M. [F]), les troubles ont totalement cessé, étant précisé que les dernières attestations des voisins datent de fin octobre 2024, de sorte qu’au jour de l’audience, aucun trouble de jouissance ne saurait être reproché à Mme [N] [P] depuis plus de six mois.

Ainsi, eu égard à l’ensemble de ces éléments, il doit être considéré que le défaut de jouissance paisible des lieux par la défenderesse est caractérisé mais qu’il ne peut être reproché à Mme [N] [P] un manquement grave à ses obligations dans la mesure où elle était victime des violences de trois hommes successifs, auxquelles elle a tenté de mettre fin notamment en faisant appel aux services de police et en déposant plainte à leur encontre. En outre, force est de constater que ce trouble de jouissance n’est en tout état de cause plus actuel au jour de l’audience, puisque le bailleur ne conteste pas qu’aucune nuisance sonore n’a été déplorée par le voisinage depuis novembre 2024.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de résiliation du contrat de bail dirigée contre Mme [N] [P], ainsi que la demande d’expulsion subséquente.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [A] [H], partie perdante au principal, supportera les dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [N] [P] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [A] [H] à lui verser une somme de 800€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action en résolution judiciaire du bail de M. [A] [H] ;

DEBOUTE M. [A] [H] de sa demande de résiliation de bail et de sa demande d’expulsion subséquente ;

CONDAMNE M. [A] [H] à verser à Mme [N] [P] la somme de 800€ (huit-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [A] [H] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

LA GREFFIERE LA JUGE