Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx ver cg fond, 25 septembre 2025, n° 25/00012

TJ Versailles 25 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que le copropriétaire est tenu de payer les charges approuvées par l'assemblée générale, et que l'absence de contestation dans les délais rend la créance exigible.
Accepté
Imputation des frais de recouvrement au copropriétaire
La cour a estimé que seuls les frais nécessaires au recouvrement peuvent être imputés au copropriétaire, et a limité le montant des frais à ceux justifiés.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que le non-paiement des charges a causé un préjudice direct au syndicat, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Accepté
Droit au remboursement des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat a droit à une indemnité pour couvrir les frais de justice engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx ver cg fond, 25 sept. 2025, n° 25/00012
Numéro(s) :	25/00012
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Michèle DE KERCKHOVE
Cabinet(s) :	BVK AVOCATS ASSOCIES
Parties :	Représenté par son syndic Le Cabinet AFFAIRES A SUIVRE SARL

Texte intégral

TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Chambre de proximité

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00012 – N° Portalis DB22-W-B7J-SWU6

72A Demande en paiement des charges ou des contributions

JUGEMENT

25 Septembre 2025

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 4]

[C] [U]

Expédition exécutoire

délivrée le

à Maître Michèle DE KERCKHOVE

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [C] [U]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 25 Septembre 2025 ;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 03 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 4]

Représenté par son syndic Le Cabinet AFFAIRES A SUIVRE SARL

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES substituée par M^e Virginie STRAWA BAILLEUL, avocat au barreau de VERSAILLES

DEFENDEUR :

M. [C] [U]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Non comparant, ni représenté

À l’audience du 03 Juillet 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [C] [U] est propriétaire des lots 109 et 112, correspondant à un appartement et une cave, dans un immeuble sis [Adresse 5].

Des charges de copropriété n’ayant pas été régulièrement acquittées, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble a adressé plusieurs mises en demeure ainsi que des relances, en 2023 qui sont restées infructueuses.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet AFFAIRES A SUIVRE SARL, a assigné Monsieur [C] [U] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

— le recevoir en son action et l’y déclarer bien fondé,

— condamner Monsieur [C] [U] à lui payer les sommes suivantes :

4 019,31 euros, en principal, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 27 février 2023, 400 euros à titre de dommages et intérêts, 1 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— le condamner au paiement des entiers dépens.

A l’audience du 3 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que dans son assignation, précisant que les impayés s’élèvent désormais à la somme de 4 616,30 euros.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [C] [U], n’était ni présent, ni représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur et à ses conclusions soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs régulièrement cités à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

1- Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présents à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

N° RG 25/00012 – N° Portalis DB22-W-B7J-SWU6 . Jugement du 25 Septembre 2025.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes:

Le relevé de propriété,Le contrat de syndic, Un extrait de compte du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024,Un extrait de compte du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2025, La répartition de l’exercice 2021, Les appels de fonds relatifs à des travaux, Les appels de fonds et la répartition de l’exercice de l’année 2022, Les appels de fonds et la répartition de l’exercice de l’année 2023, Les appels de fonds de l’année 2024, Les procès-verbaux des Assemblées générales de 2022, 2023 et 2024, Des mises en demeure de payer et relances, Un courrier de clôture de la procédure de conciliation extrajudiciaire pour carence du défendeur, Des factures. Il ressort de l’ensemble de ces documents, et notamment du décompte actualisé, que la créance s’élève à la somme de 4019,31 euros, arrêtée au 6 novembre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus au titre des charges et appels de travaux impayés.

Toutefois, ce décompte impute au débit de Monsieur [C] [U] des sommes qui relèvent des frais de recouvrement pour un total de 594,12 euros :

42 € de frais de mise en demeure le 27/02/2023150,13 € d’honoraires d’huissier pour mise en demeure du 31/05/2023151,15 € d’honoraires d’huissier pour mise en demeure du 29/11/2023250,84 € de facture de dossier avocat du 26/03/2024

Ces sommes doivent donc être déduites de la dette due au titre des charges de copropriétés et seront examinées par ailleurs.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [C] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], la somme de 3425,19 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 6 novembre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1372,88 euros à compter de la mise en demeure réceptionnée le 28 février 2023, et de l’assignation pour le surplus,

2 – Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il est facturé au défendeur, au titre des frais de recouvrement la somme totale de 594,12 euros :

S’agissant des frais de mise en demeure, une seule mise en demeure et une seule lettre de relance sont justifiées et constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure et de relance, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 15 euros pour une mise en demeure et 5 euros pour une relance, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 20 euros.

S’agissant des frais d’honoraires d’avocat, ils relèvent des frais irrépétibles qui doivent être examinés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3- Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’irrégularité de paiement des charges par Monsieur [C] [U] depuis le premier trimestre de l’année 2022 a entraîné un préjudice certain pour le syndicat de copropriétaires, dont les dépenses liées à l’entretien des parties communes et au bon fonctionnement des équipements commun ont dû être assumées par les autres copropriétaires.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que Monsieur [C] [U] a été destinataire de plusieurs mises en demeure et qu’il n’a pas procédé à des virements correspondant aux sommes appelées.

En se refusant de s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété sans raison valable, et ce depuis le premier trimestre de l’année 2022, Monsieur [C] [U] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, le préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

4- Sur les autres demandes

Monsieur [C] [U], qui succombe supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 300 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

N° RG 25/00012 – N° Portalis DB22-W-B7J-SWU6 . Jugement du 25 Septembre 2025.

Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’ancienneté et la nature du litige justifient que la présente décision ne soit pas dispensée de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [C] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes suivantes :

3425,19 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 6 novembre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1372,88 euros à compter de la mise en demeure du 28 février 2023, et de l’assignation pour le surplus,20 euros au titre des frais de recouvrement,400 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [U] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.

La greffière La présidente