TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires à :

— M^e GABRIEL

Copies certifiées conformes à:

— M^e GABRIEL

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/02073

N° Portalis 352J-W-B7H-C3TG5

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 31 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS MICHEL HECTUS,

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #U0004

DÉFENDEURS

Madame [G] [H] [I] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [R] [P] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 31 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02073 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TG5

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière.

DÉBATS

À l’audience du 24 Juin 2025 tenue en audience publique 31 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [G] [H] [I] [Z] et M. [R] [P] [Z] sont propriétaires indivis du lot de copropriété n°16 d’un immeuble situé au [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par plusieurs relances effectuées au cours de l’année 2022, dont la dernière par lettre recommandée avec avis de réception en date du 21 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure les époux [Z] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploits de commissaire de justice signifiés les 26 et 28 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] a fait assigner Mme [G] [H] [I] [Z] et M. [R] [P] [Z] (ci-après les époux [Z]) en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 3 octobre 2024.

Au visa notamment de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1 231-1 du Code civil,

Vu l’alinéa 4 de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991,

Vu les articles 514 et suivants du Code de Procédure Civile.

RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de l ' immeuble sis [Adresse 4] en toutes ses demandes et y faire droit,

CONDAMNER solidairement Madame [G] [H] [I] [Z] et Monsieur [R] [P] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l 'immeuble sis [Adresse 4] la somme de 12.153,33 €uros au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2023, soit appel prévisionnel 4/23 du 1er octobre 2023 et règlement de Madame [I] [Z] du 1er octobre 2023 inclus, déduction faite des frais et augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance ,

CONDAMNER solidairement Madame [G] [H] [I] [Z] et Monsieur [R] [P] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 2.000 €uros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

CONDAMNER solidairement Madame [G] [H] [I] [Z] et Monsieur [R] [P] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l ' immeuble sis [Adresse 4] la somme de 732 €uros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi « ENL »,

CONDAMNER solidairement Madame [G] [H] [I] [Z] et Monsieur [R] [P] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l ' immeuble sis [Adresse 4] la somme de 2.800 €uros au titre des frais irrépétibles de procédure,

CONDAMNER solidairement Madame [G] [H] [I] [Z] et Monsieur [R] [P] [Z] aux entiers dépens de l 'instance, dont distraction au profit de la SELARL G2 & H Avocats, représentée par Maître Isabelle GABRIEL, Avocat à la Cour, par application des dis positions de l’article 6 99 du Code de Procédure Civile.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), les époux [Z] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 24 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

**********************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que les époux [Z] sont propriétaires indivis du lot n°16 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23/06/2022 et 14 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 12 octobre 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des époux [Z], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 12.153,33 euros.

Les époux [Z] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 9] en date du 9 décembre 2003, qui a annulé le jugement en date du 15 janvier 2001 ayant prononcé le divorce des époux [Z], attestant ainsi le maintien de leur lien conjugal ; l’extrait de matrice cadastrale versé aux débats atteste en outre de leur propriété indivise du lot n°16 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5].

Dans la mesure où les charges de copropriété doivent être considérées comme des dettes ménagères, les époux [Z] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme en application de l’article 220 du Code civil. (ex. : Civ. 3ème, 24 septembre 2008, n° 07-17.360 et auparavant : 1er décembre 1999, n° 98-11.726).

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 26 décembre 2023, date de l’assignation introductive d’instance.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

Décision du 31 Juillet 2025

Charges de copropriété

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— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

******************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 732 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour la mise en demeure adressée le 22/03/2022 (36 euros), ainsi que les frais de relance exposés les 20/09/2022 (36 euros), 25/10/2022 (144 euros) et 21/11/2022 (192 euros) – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Il est néanmoins est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Dès lors les frais intitulés « constitution du dossier » facturés le 10/02/2023 (324 euros) ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les époux [Z] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 408 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*********************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les époux [Z] de leurs obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que les époux [Z] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le mois de janvier 2022.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les époux [Z] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Décision du 31 Juillet 2025

Charges de copropriété

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Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [Z], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, les époux [Z] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [H] [I] [Z] et M. [R] [P] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les sommes de :

—  12.153,33 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2023 (4ème appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2023;

—  408 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2023;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [H] [I] [Z] et M. [R] [P] [Z] aux entiers dépens de l’instance ; avec autorisation donnée à Maître Isabelle Gabriel de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [H] [I] [Z] et M. [R] [P] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 31 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente