— N° RG 25/01038 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFFV

Date : 14 Janvier 2026

Affaire : N° RG 25/01038 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFFV

N° de minute : 26/00030

Formule Exécutoire délivrée

le : 19-01-2026

à : M^e Jean-charles NEGREVERGNE + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 19-01-2026

à : M^e Cyril CATTE + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUATORZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. CM

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par M^e Anissa EL KHADRAOUI, avocat au barreau de MEAUX

DEFENDERESSE

S.A.S. CEFORAS FORMATION 2

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Cyril CATTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 10 Décembre 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 1er septembre 2016, la S.C.I CM (le bailleur) a donné à bail commercial à la S.A.S CEFORAS FORMATION (le preneur) des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer annuel de 13 200 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, pour une somme de 15 440,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juillet 2025.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— DECLARER la demande de la SCI CM recevable et bien fondée, et en conséquence

— DECLARER acquise la clause résolutoire insérée dans le bail consenti entre la SCI CM et la SAS CEFORAS FORMATION 2 à compter du 25 août 2025 ;

— CONDAMNER la SAS CEFORAS FORMATION 2 à payer la somme provisionnelle de 20630,77 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2025, et ce avec une majoration à hauteur de 20% comme mentionné dans le bail.

— ORDONNER que le dépôt de garantie à hauteur de 2 000 euros restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimal en réparation du préjudice résultant de la résiliation

— ORDONNER l’expulsion de la SAS CEFORAS FORMATION 2 au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], et y compris de tout occupant de son chef, sans délai et s’y besoin avec le concours de la force publique et ce sous astreinte ;

— CONDAMNER la SAS CEFORAS FORMATION 2 à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens qui comprendront le coût du commandement ;

— RAPPELER l’exécution provisoire ;

La procédure a été dénoncée à la S.A.S CREDIT MUTUEL LEASING, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025.

A l’audience du 10 décembre 2025, La S.C.I CM a maintenu ses demandes et actualisait sa créance à hauteur de 20 630.77 arrêté au 30 octobre 2025.

La S.A.S CEFORAS FORMATION, valablement représentée, a sollicité du juge des référés de :

— prendre acte de ce que la société CEFORAS FORMATION 2 ne conteste pas devoir le sommes réclamées en principal correspondant au montant des loyers et charges depuis le mois de février 2025

— prendre acte de ce qu’elle propose de les régler des réception des fonds correspondant a la cession de l’activité de la société CEFORAS l et, au plus tard, le 31 mars 2026 si ce règlement n’intervient pas plus tot

— prendre acte de ce que la société défenderesse propose de quitter les lieux et de restituer les clés au plus tard le 31 décembre 2025

— rejeter les demandes de condamnation aux autres sommes et pénalités formées par la SCI CM, et notamment sa demande tendant à la condamnation de la société défenderesse a une majoration de 20%

— rejeter sa demande de conservation du dépôt de garantie a titre d’indemnité minimale de résiliation,

— au contraire, ordonner la compensation entre les montants des dépôts de garantie verses par la société CEFORAS formations 2 a la SCI CM et le montant des arriérés de loyers et de charges dus parla société CEFORAS FORMATION 2 à la SCI CM

— dire et juger que les parties conserveront la charge de leurs frais irrépétibles respectifs

— condamner la SCI CM aux entiers dépens

La défenderesse ne s’oppose pas à la demande tendant à voir acquise la clause résolutoire et excipe d’un départ des lieux au plus tard au 31 décembre 2025. Elle s’oppose en revanche aux demandes de pénalités formées par la demanderesse. Elle sollicite également le rejet de la demande de condamnation au titre des dépens faisant valoir l’irrégularité du commandement de payer tirée de l’absence de précision quant aux sommes réclamées.

Enfin, elle sollicite la compensation entre les sommes dues et le dépôt de garantie au visa des dispositions de l’article 1347 du code civil à savoir la somme de 4526,64 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

— N° RG 25/01038 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFFV

SUR CE,

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I CM n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 15 440,91 euros, arrêtée au 11 juillet 2025, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S CEFORAS FORMATION et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande d’indemnité d’occupation et de provision

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation augmenté d’une pénalité de 20%. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I CM, l’obligation de la S.A.S CEFORAS FORMATION au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 30 octobre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 20 630,77 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S CEFORAS FORMATION, avec intérêts au taux légal à hauteur de 15 440,91 euros à compter du 25 juillet 2025, date du commandement de payer visant la clause résolutoire et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur le dépôt de garantie et la demande de compensation

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point.

Par conséquent, la demande de compensation sollicitée par la défenderesse sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S CEFORAS FORMATION, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 juillet 2025.

En considération de l’équité, la S.A.S CEFORAS FORMATION sera condamnée à payer à la S.C.I CM la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 août 2025,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S CEFORAS FORMATION et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S CEFORAS FORMATION, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons par provision la S.A.S CEFORAS FORMATION à payer à la S.C.I CM la somme de 20 630,77 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 30 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025 sur la somme de 15 440,91 euros et à compter du 14 novembre 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre du dépôt de garantie et de la compensation subséquente,

Condamnons la S.A.S CEFORAS FORMATION aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 juillet 2025,

Condamnons la S.A.S CEFORAS FORMATION à payer à la S.C.I CM la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président