TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

05 JUIN 2025

N° RG 25/00092 – N° Portalis DB22-W-B7J-STF6

Code NAC : 54Z

AFFAIRE : S.A.S.U. MCREA-INVEST C/ S.A.R.L. ARVIMO

DEMANDERESSE

S.A.S.U. MCREA-INVEST, au capital de 1 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro 908 802 572, dont le siège social est [Adresse 2], représentée par Madame [T] [M]

représentée par M^e Aurélie Bernard-Piochot, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 578, M^e Sylvie Marcilly, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ARVIMO, au capital de 12 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro 750 182 404, dont le siège social est [Adresse 10] à [Adresse 17] [Localité 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Pascale Regrettier-Germain, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 98

Débats tenus à l’audience du 10 avril 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 10 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

La société Arvimo qui exerce l’activité de marchand de biens a acquis la parcelle cadastrée [Cadastre 12] sur le territoire de la commune de [Localité 14] (Yvelines) le 17 février 2014.

Lors de cette acquisition, une servitude de passage a été constituée au profit de la parcelle cadastrée [Cadastre 11] [Cadastre 5].

Par acte authentique en date du 26 octobre 2023, la société Mcrea-Invest, ayant également une activité de marchand de biens, a acquis la parcelle cadastrée [Cadastre 13], sise [Adresse 3], à [Adresse 15] (Yvelines).

Par acte authentique en date du 13 mars 2023, la société Arvimo a consenti une promesse de vente au profit de la société Mcrea-Invest portant sur le bien cadastré [Cadastre 12], consistant en un bâtiment à usage professionnel comprenant un garage, deux bureaux, une cuisine, des WC et un terrain.

Ces deux actes mentionnent la servitude de passage.

La vente n’a pas été réitérée par acte authentique et la société Arvimo a fait assigner la société Mcrea-Invest le 10 septembre 2024 devant le tribunal de commerce de Versailles, aux fins notamment d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 70 000,00 € à titre d’indemnité d’immobilisation.

Par lettre officielle de son conseil en date du 2 octobre 2024, la société Mcrea-Invest a proposé à la société Arvimo une délimitation de l’assiette de la servitude de passage, selon un plan établi par un géomètre.

Par lettre officielle de son conseil en date du 22 octobre 2024, la société Arvimo a refusé la proposition de la société Mcrea-Invest, comme n’étant pas concordante avec son projet de division de la parcelle et a présenté une autre implantation du passage.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, la société Mcrea-Invest a fait assigner la société Arvimo devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné à la demande de l’une au moins des parties, et absence d’accord après une audience de règlement amiable, la cause a été entendue à l’audience du 10 avril 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Aurora, anciennement dénommée Mcrea-Invest, demande au juge des référés de :

— juger que l’assiette de servitude de passage instituée sur le fonds servant AB [Cadastre 4] au profit du fonds dominant AB [Cadastre 5] devenu AB [Cadastre 7] et [Cadastre 8] doit être fixée comme suit :

— sur 21,87 m en longueur. et une largeur de 3,50 m. depuis la parcelle AB [Cadastre 5] devenue AB [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], vers la parcelle AB [Cadastre 6] ;

— puis en suivant la direction Nord-Ouest, le long de la limite de la parcelle AB [Cadastre 6], sur une longueur de 20,06 m. et une largeur de 3,50 m. mètres vers la [Adresse 16] ;

— annexer à l’ordonnance le plan de l’assiette de cette servitude établi par le cabinet [I], géomètre ;

— ordonner la publication de l’ordonnance et le plan annexé au service de la publicité foncière, laquelle sera effectuée à la demande de la partie la plus diligente, aux frais partagés par moitié entre les parties ;

— condamner la société Arvimo à réaliser à ses frais les travaux de réalisation du passage institué par la servitude conventionnelle sur le fonds servant, comprenant ouverture des murs séparatifs, pose d’un portail, libération de l’amas de détritus qui obstrue l’endroit à libérer pour réaliser l’ouverture pour l’entrée de la servitude de passage, libération du point de sortie de la servitude [Adresse 16] lequel est actuellement fermé à clé par un portail, sous astreinte de 250,00 €/jour dans un délai de 10 jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

— juger qu’à défaut d’exécution des travaux de réalisation du passage par la société Arvimo dans le délai fixé par l’ordonnance, la société Mcrea-Invest sera autorisée à les faire réaliser à ses frais avancés, dont elle sera fondée à demander le remboursement ;

— condamner la société Arvimo à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle expose que le tracé proposé par la société Arvimo est irréaliste en ce qu’il passe par l’intérieur du garage situé sur sa parcelle qui a été classé au titre du patrimoine remarquable de la commune et que la défenderesse ne justifie pas d’un projet incompatible avec sa propre proposition.

Elle soutient en substance que le juge des référés a le pouvoir de trancher ses demandes, d’une part en application de l’article 834 du code de procédure civile, au regard de l’urgence dans laquelle elle se trouve de revendre les lots de la parcelle [Cadastre 13] avec un tracé de servitude de passage défini, et tout particulièrement pour le lot en fond de parcelle, qui se trouve en situation d’enclavement, alors qu’il n’existe aucun différend sur le principe de l’obligation de définir le tracé de la servitude conventionnelle, prévue à l’acte constitutif et qu’aucune contestation sérieuse n’est opposée à sa demande de définition judiciaire du tracé de la servitude conventionnelle, la défenderesse se contentant de demander le rejet de la demande, sans former de contre-proposition alors que la servitude conventionnelle a été reconnue par acte authentique ; et d’autre part, en vertu de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, la violation d’une obligation contractuelle étant constitutive d’un trouble manifestement illicite et le juge des référés étant en droit d’ordonner, à titre de mesure de remise en état, l’exécution des obligations contractuelles. Elle ajoute que la servitude doit, pour pouvoir être utilisée sereinement et sans incertitude, faire l’objet d’un cantonnement, et qu’elle propose un tracé qui respecte la nature et l’objet de la servitude, la configuration des lieux, les besoins du fonds dominant et l’usage du fonds servant et préserve les intérêts de la société Arvimo, tandis que celle-ci ne propose aucun tracé sérieux qui puisse permettre de créer un passage immédiat sur le fonds servant, le seul tracé proposé étant dans un bâtiment en ruine dans lequel il n’est pas possible de circuler.

Elle indique que de jurisprudence établie, à défaut d’organisation amiable entre les parties, les tribunaux fixent l’emplacement de la servitude, qu’il s’agisse d’une servitude légale ou d’une servitude conventionnelle qui comporterait des imprécisions ou incomplétudes.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Arvimo demande au juge des référés de :

— débouter la société Mcrea-Invest de ses demandes ;

— condamner la société Mcrea-Invest à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Mcrea-Invest aux dépens.

Elle expose que les limites de la servitude fixée par la société demanderesse prennent en compte les seuls besoins de celle-ci et occultent totalement les projets de son adversaire pour l’aménagement de son terrain, le tracé proposé n’ayant de sens que dans le cadre d’un projet global portant sur les deux parcelles AB [Cadastre 4] et AB [Cadastre 5].

Elle soutient en substance que le juge des référés n’a pas le pouvoir de trancher le différend qui oppose les parties dans cette affaire, la requérante n’invoquant en l’espèce aucune urgence, en l’absence de toute justification d’un projet de vente, d’une offre d’achat qui serait conditionnée par le tracé de la servitude qu’elle entend obtenir. Elle ajoute que, contrairement aux affirmations de la demanderesse, elle n’entend nullement échapper à ses obligations contractuelles, ayant proposé un tracé conforme aux stipulations contractuelles.

Elle conteste l’existence d’un quelconque trouble manifestement illicite, dès lors qu’elle n’a pas obstrué le passage entre les points C et D visés au plan, ni érigé une construction qui empêcherait le tracé futur du passage.

Elle estime que la demande formulée se heurte à une contestation sérieuse, le propriétaire du fonds dominant ne pouvant unilatéralement choisir le tracé du passage, alors que l’article 683 du code civil dispose que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et qu’il doit, néanmoins, être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs écritures.

Sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile permet, dans tous les cas d’urgence, au président du tribunal judiciaire d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, l’article 686 du code civil dispose qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles du code civil.

Les règles prescrites par l’article 683 du même code en matière d’enclave sont étrangères à la question de l’extension d’une servitude conventionnelle (3ème Civ., 21 novembre 1974, pourvoi n° 73-12.397).

En l’espèce, la servitude de passage litigieuse est ainsi décrite : « Servitude de passage :

A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs un droit de passage en tout temps et heures et avec tous véhicules de tourisme ou autres en dessous de 3,5 tonnes.

Ce droit de passage permettra au fonds dominant d’avoir un accès par la [Adresse 16].

L’entrée sur le fonds dominant se fera entre les points C et D visés sur le plan ci-joint par un portail de 3,50 m.

Le coût de réalisation de ce passage sur le fonds servant et du portail sera à la charge de l’ACQUEREUR.

Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants-droits et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.

Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner.

A l’exception toutefois de ce qui pourrait être convenu entre les parties dans le cadre d’un règlement intérieur.

Les frais d’entretien de cette servitude incomberont proportionnellement au nombre de logements desservis sur les lots A et B.

En cas de détérioration de ladite servitude, l’auteur de ces dégradations devra en effectuer à ses seuls frais la réparation sans délai.

Le passage ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès sauf dans ce dernier cas accord unanime entre les parties.

A ce sujet, les parties déclarent qu’en cas d’accord, l’édification sera faite proportionnellement au nombre de logements desservis sur les lots A et B. »

Si elle invoque en premier lieu les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, la société Aurora, anciennement dénommée Mcrea-Invest, ne justifie d’aucune urgence, ne démontrant par aucune pièce le projet de vente qu’elle allègue, ni l’impossibilité de vendre sa parcelle en l’état.

La demanderesse ne justifie pas plus d’un trouble manifestement illicite, alors qu’il n’apparaît pas que la société Arvimo ait manqué à une quelconque obligation contractuelle en refusant la proposition qui lui est faite et en formulant une contre-proposition – quand bien même celle-ci apparaît peu réaliste –, qu’à la lecture de son acte constitutif, le tracé de la servitude conventionnelle de passage litigieuse ne peut être décidé unilatéralement par le propriétaire du fonds dominant et qu’à défaut d’accord entre les intéressés, il appartient à la plus diligente des parties de saisir la juridiction compétente aux fins de déterminer l’assiette et le mode de passage.

En conséquence, il n’y a lieu à référé sur les demandes de la société Aurora, anciennement dénommée Mcrea-Invest, à l’encontre de la société Arvimo.

Sur les demandes accessoires :

La société Aurora, anciennement dénommée Mcrea-Invest, partie succombante, est condamnée aux dépens de l’instance.

Enfin, l’équité et les situations respectives des parties justifient de rejeter les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Aurora, anciennement dénommée Mcrea-Invest, à l’encontre de la société Arvimo ;

Rejetons les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Aurora, anciennement dénommée Mcrea-Invest, immatriculée sous le numéro 908 802 572 RCS [Localité 18], aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le CINQ JUIN DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre