TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 7]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 24/05512 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPML

Minute : 24/

S.A. d’HLM ANTIN RESIDENCE

Représentant :Maître [U], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [D] [H]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Décembre 2024; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. d’HLM [Adresse 10]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [H]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 octobre 2012, la SA D’HLM ANTIN RESIDENCE a donné à bail à Madame [Z] [H] et Monsieur [D] [H] un logement situé [Adresse 4][Adresse 13], appartement n°492, logement n°006115), pour un loyer mensuel de 413,52 euros, et 198,91 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 et 26 décembre 2023, la SA [Adresse 12] a fait signifier à Madame [Z] [H] puis à Monsieur [D] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4104,80 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par courrier électronique reçu le 20 décembre 2023.

Madame [Z] [H] est décédée.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, la SA [Adresse 12] a fait assigner Monsieur [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

condamner Monsieur [D] [H] au paiement de la somme de 18693,17 euros, pour loyers et charges impayés selon décompte joint au 10 juin 2024, le condamner au paiement des loyers et accessoires impayés et échus entre la date de signification de la présente assignation et le prononcé de la décision à intervenir, loyers et accessoires dont le compte sera produit à l’audience, constater l’acquisition de la clause résolutoire,lui ordonner de quitter et vider les lieux, avec tous occupants de leur chef et avec tous meubles non affectés au paiement de la créance des requérants et ce, dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, à peine d’y être contraints par expulsion réalisée en la forme accoutumée avec au besoin assistance de la force publique, le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et accessoires et ce jusqu’au départ effectif des requis, matérialisé par remise des clefs ou expulsion, le condamner au paiement de la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,le condamner au paiement de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 14] le 19 juin 2024.

À l’audience du 7 octobre 2024, la SA D’HLM ANTIN RESIDENCE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 29542,99 euros arrêtée au 3 octobre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus.

La SA [Adresse 12] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [D] [H] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 26 décembre 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM ANTIN RESIDENCE souligne qu’il y a une reprise du versement intégral du loyer courant avec un dernier paiement le 12 septembre 2024 à hauteur de 666,20 euros qui couvre le loyer et les charges.

Monsieur [D] [H], régulièrement assigné à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 2 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA [Adresse 12] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA [Adresse 12] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 19 octobre 2012 pour une durée de 3 mois , et tacitement reconduit après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 26 décembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24 , dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 6 février à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 octobre 2012 à compter du 7 février 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en conséquence de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [D] [H] à son paiement à compter de 7 février 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 octobre 2012, du commandement de payer délivré le 26 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 3 octobre 2024 que la SA D’HLM ANTIN RESIDENCE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il résulte des articles L441-3 et L441-9 du code de la construction et de l’habitation, que l’imputation du supplément de loyer de solidarité forfaitaire peut être retenue au titre de l’arriéré locatif, si le bailleur justifie avoir adressé une mise en demeure aux locataires de produire leur avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer, qui, si elle est restée infructueuse, permet de liquider provisoirement le supplément de loyer. Le supplément de loyer est liquidé définitivement après communication des informations par le locataire.

Il apparaît qu’il n’est produit aucun élément justifiant de l’application d’un supplément de loyer forfaitaire était appliqué depuis janvier 2024. Dès lors, l’existence de la créance au titre du supplément de loyer n’est pas démontrée. En conséquence, le supplément de loyer de solidarité forfaitaire imputé à hauteur de neuf échéances de 2496,39 euros (soir 22467,51 euros) sera déduit de l’arriéré locatif, calculé uniquement en fonction du dernier loyer appelé avant son application.

Il convient également de déduire du décompte présenté la somme de 95,72 euros (deux fois 25 euros et six fois 7,62 euros) imputée au titre des pénalités no justifiées.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [H] à payer à la SA [Adresse 12] la somme de 6979,76 euros, au titre des sommes dues au 3 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 juin 2024 sur la somme de 4250,90 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA D’HLM ANTIN RESIDENCE ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [H] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [D] [H] à payer à la SA [Adresse 12] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA D’HLM ANTIN RESIDENCE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 octobre 2012 entre la SA [Adresse 12] d’une part, et Monsieur [D] [H] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 7 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [D] [H] à compter du 7 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [D] [H] à payer à la SA D’HLM ANTIN RESIDENCE la somme de 6979,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 octobre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 juin 2024 sur la somme de 4250,90 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [D] [H] à payer à la SA [Adresse 12] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 octobre 2024, échéance d’octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [D] [H] à payer à la SA D’HLM ANTIN RESIDENCE la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

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