Copie délivrée

à

M^e Saphia BOUKHARI FOUGHAR

Maître Philippe REY de la SCP REY GALTIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 4]

**** Le 09 Février 2026

1ère Chambre Civile

N° RG 22/05037 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JXBS

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société H4 IMMOBILIER,

inscrite au RCS de [Localité 4] sous le n° 824 677 033, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Saphia BOUKHARI FOUGHAR, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant, et par M^e Benjamin BEAUVERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

à :

S.A.S. [U] [X]

prise en la personne de son Président en exercice domicilié audit siège es qualités., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SCP DE ANGELIS ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 09 Décembre 2025 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Par assemblée générale du 24 février 2016, l’agence [U] a été désignée en qualité de syndic de la copropriété le soleil levant.

Par ordonnance du 13 septembre 2018, la selarl De Saint rapt de [I] représenté par Maître [K] [I] a été désignée en qualité de mandataire ad hoc de la copropriété le soleil levant.

Le 26 février 2019, le rapport définitif du mandataire ad hoc a été déposé.

Par assemblée générale du 11 juin 2022, la société h4 immobilier a été désignée en qualité de nouveau syndic de la copropriété le soleil levant en lieu et place de l’agence [U].

Estimant que l’ancien syndic avait commis des manquements dans la gestion de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le soleil levant, pris en la personne de son syndic la société h4immobilier, a assigné la sas [U] [X], par acte en date du 10 novembre 2022, aux fins d’indemnisation du préjudice subi du fait de la perte de subvention ANAH, du préjudice collectif de jouissance subi lié au défaut d’entretien des ascenseurs, et du montant de la retenue indemnitaire pratiquée par l’assureur en raison de la déclaration de sinistre réalisée tardivement.

*

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 02 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le soleil levant représenté par son syndic H4 immobilier demande au tribunal, sur le fondement des articles 15, 18, 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Constater la carence de la société [U] [X] dans la gestion de la résidence le soleil levant ;

— Condamner la société [U] [X] à lui payer la somme de 79 500 € correspondant au préjudice subi du fait de la perte de la subvention ANAH;

— Condamner la société [U] [X] à lui payer la somme de 20 000 € correspondant au préjudice collectif de jouissance subi lié au défaut d’entretien des ascenseurs de la résidence ;

— Condamner la société [U] [X] à lui payer la somme de 25 370,40 € correspondant au montant de la retenue indemnitaire pratiquée par l’assureur en raison de la déclaration de sinistre tardivement réalisée ;

— Condamner la société [U] [X] à lui payer la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société [U] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur la responsabilité de l’ancien syndic, le syndicat soutient qu’il a manqué à ses obligations contractuelles et notamment par sa négligence dans la gestion de l’entretien de la copropriété ou dans l’exécution des décisions de l’assemblée générale.

Sur la faute de la société [U] [X] pour perte de subvention, le demandeur rappelle qu’il est constant que le syndic est tenu d’exécuter les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, et indique que celle du 10 mai 2017 lui avait donné mandat de constituer et déposer un dossier complet pour obtenir une subvention d’un montant maximal de 79.500 euros par l’agence nationale de l’habitat. Il déclare que la société [U] n’a pas accompli sa mission en ne déposant pas le dossier prescrit.

Il soutient que le préjudice est constitué par le fait qu’il n’a pas pu bénéficier de la subvention escomptée alors qu’il remplissait les critères d’attribution et qu’il est donc chiffré sur l’intégralité du montant de la subvention qu’il aurait obtenue si le syndic avait déposé le dossier.

En réponse au moyen de la défenderesse tendant à soutenir qu’elle a mis en œuvre l’ensemble des diligences nécessaires à l’obtention des subventions recherchées mais qu’elle a été confrontée à l’inertie du syndicat et des services de la métropole, il réplique qu’elle ne démontre pas la réalité des relances ainsi que les diligences prétendues faites et indique qu’il résulte d’un courriel de la métropole que les pièces ont été écartées.

Sur la faute tenant à l’entretien des ascenseurs de l’immeuble, il indique que le syndicat a, par délibération d’AG du 29 février 2012, mandaté la société paca ascenseurs pour réaliser l’entretien et la maintenance des ascenseurs de l’immeuble, de telle sorte qu’en application des dispositions de l’article 18 de la loi de 1965, il avait l’obligation de veiller à la bonne exécution de sa mission par ce prestataire. Il fait valoir que les factures ont été réglées par la défenderesse, alors même que l’entretien des ascenseurs n’était pas réalisé, de telle sorte qu’elle aurait dû refuser le paiement en l’absence de contrepartie ; ainsi, en ne vérifiant pas la réalité des interventions du prestataire et en réglant l’ensemble de ses factures sans s’assurer de l’exécution de ses obligation, [U] a commis une faute.

En réponse au moyen de la défenderesse tendant à soutenir qu’elle a bien accompli sa mission en mandatant la société paca ascenseurs, il réplique que la désignation de cette dernière a été faite par l’assemblée générale et estime qu’elle ne démontre pas avoir engager quelque diligence pour s’assurer de la bonne réalisation de la mission de l’ascensoriste. Il indique que l’état constaté des équipements démontre que le prestataire a été particulièrement défaillant et que le syndic n’a jamais alerté le syndicat sur cet état de fait, et qu’a fortiori il n’a pas résilié le marché malgré les inexécutions graves constatées.

Il soutient que le préjudice réside dans le trouble de jouissance subi par les copropriétaires pris individuellement qui ont une étendue collective en raison de leur importance.

Sur la faute tenant à la déclaration tardive auprès de l’assurance de la copropriété, il indique que des actes de vandalismes ont eu lieu au sein de la copropriété en 2012 à savoir des individus qui s’introduisent depuis plusieurs années sur l’espace extérieur de la copropriété qui ont décelés des dalles sur plots utilisées comme projectiles impactant l’étanchéité. Il expose que le syndic n’a pas effectué la déclaration de sinistre en 2012 mais en 2017, ce qui a aggravé le sinistre.

En réponse au moyen de la défenderesse tendant à soutenir qu’elle a mis au vote de l’AG de 2012 la réalisation des travaux de reprise du toit terrasse, il s’enquiert de l’absence de réalisation desdits travaux. Il estime que soit les travaux votés n’ont pas été réalisés ce qui engage sa responsabilité, soit les travaux n’ont pas permis de réparer les désordres objets du sinistre.

Il soutient que le préjudice réside dans les travaux de reprise du complexe d’étanchéité tel que recommandés par l’assurance. En réponse au moyen de la défenderesse contestant la matérialité du préjudice subi en l’absence de position de l’assurance, il réplique que le chiffrage a été effectué par l’expert d’assurance en prenant en compte la tardiveté de la déclaration ayant aggravé les désordres

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Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 05 décembre 2024, la société [U] [X] demande au tribunal, sur le fondement des articles 14, 18 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1240 et 1991 et suivants du code civil, de :

— JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le soleil levant, pris en la personne de son syndic en exerce, la société h4immobilier, manque radicalement à rapporter la preuve d’une quelconque faute de sa part ;

— JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le soleil levant, pris en la personne de son syndic en exercice, la société h4immobilier, manque tout aussi radicalement à rapporter la preuve du lien de causalité entre les préjudices et la faute alléguée ;

— JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le soleil levant, pris en la personne de son syndic en exercice, la société h4immobilier, ne rapporte pas plus la preuve du caractère indemnisable de leurs prétendus préjudices ;

— LE DEBOUTER conséquemment et de plus fort, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le soleil levant, pris en la personne de son syndic en exercice la société h4 immobilier à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le soleil levant, pris en la personne de son syndic en exercice, la société h4immobilier, aux dépens de l’instance.

Sur son absence de faute, la société [U] [X] soutient d’une part qu’elle a transmis un dossier complet pour la subvention auprès de l’agence nationale de l’habitat et qu’elle a effectué plusieurs relances de telle sorte qu’on ne peut pas lui reprocher l’inertie des différents organismes. D’autre part, sur les entretiens des ascenseurs, elle soutient avoir rempli sa mission en mandatant la société paca ascenseurs à cette fin et qu’à la suite du constat de l’inexécution du contrat de maintenance, elle a effectué des retenues conformément aux pénalités de retard prévus au contrat conclu. Elle souligne que par suite, la société acceo, les société rmd et paca ascenseurs ont levé l’ensemble des réserves notées dans le rapport établi. Enfin sur la déclaration de sinistre auprès de l’assurance du syndicat, elle réplique avoir fait voter, lors de l’AG du 29 février 2012, des travaux de réfection d’étanchéité de la toiture, de telle sorte qu’elle a parfaitement rempli sa mission.

Sur l’absence de faute et de lien causal, elle soutient que les préjudices invoqués ne trouvent pas leur origine dans une quelconque faute de sa part, mais dans l’éventuelle carence des copropriétaires. Elle ajoute que les préjudices ne sont pas certains et donc ne sont pas indemnisables car le syndic de ne démontre pas, d’une part la preuve de la réalité de la perte de chance d’avoir pu obtenir le bénéfice de cette subvention, d’autre part le préjudice collectif de jouissance en l’absence d’entretien des ascenseurs car l’évaluation est arbitraire et sans justificatif, et enfin que le syndicat ait reçu un refus d’indemnisation de la part de leur assurance.

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L’affaire, plaidée à l’audience du 09 décembre 2025 a été mise en délibérée au 09 février 2025.

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MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la responsabilité contractuelle de l’ancien syndic

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil « A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable ».

Il résulte de l’alinéa 1 de l’article 1991 du code civil que « Le mandataire tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

Aux termes de l’article 1992 du code civil « Le mandat répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

Il est de jurisprudence constante qu’il incombe au syndic de copropriété de pourvoir au mieux aux intérêts de son mandat et de le préserver de tout risque connu et qu’il engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de son mandat.

Sur la perte de subvention.Le syndicat des copropriétaires soutient que l’ancien syndic a commis une faute en ne déposant pas le dossier complet décrit à l’annexe de la convention type liant la copropriété à l’Agence Nationale de l’Habitat, afin de bénéficier d’une subvention d’un montant maximal de 79.500 euros, alors qu’il remplissait les critères d’attribution.

Au soutien de sa demande, le demandeur produit la résolution n°22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2017 qui a validé à la majorité le projet de convention avec l’Agence Nationale de l’Amélioration de l’Habitat pour bénéficier d’une aide financière sur les surcoûts de gestion induits par la procédure d’aide.

Il résulte des pièces versées aux débats par la défenderesse, et notamment de la pièce n°3, qu’elle a bien transmis le dossier par courriel le 19 juillet 2017 et que les aides ont été suspendues car la direction départementale des territoires et de la mer, [Localité 4] métropole et la ville de [Localité 4] se sont « interrogées sur l’opportunité de mobiliser l’aide à la gestion sur une période courte » en ce que le Programme opérationnel de Prévention et d’Accompagnement des Copropriété, dont sont tributaires les aides sollicitées, arrivait à son terme en février 2017.

Le demandeur ne produit aucune pièce permettant d’établir que les conditions d’attributions de cette subvention étaient remplies ni le montant de cette dernière, de telle sorte qu’en l’absence de démonstration d’une faute de [U] [X], sa responsabilité ne peut être engagée.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation pour la perte de subvention formulée du syndicat des copropriétaire.

Sur la faute tenant à l’entretien des ascenseurs de l’immeuble.Aux termes de l’article 18 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé notamment d’assurer « l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale » et « d’assurer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d’urgence de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Ainsi, le syndic doit faire en sorte que les décisions prises en assemblée générale soient suivies d’effet.

Il est constant que les ascenseurs ont la qualification d’élément d’équipement commun, dont le syndic est chargé de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution des travaux nécessaires à leur sauvegarde.

Il résulte de la résolution n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 février 2012, produite par la partie défenderesse, que le prestataire ascensoriste paca a été retenu pour assurer l’entretien annuel des 31 ascenseurs.

Le syndicat des copropriétaires produit le compte rendu réalisé par la société acceo le 22 novembre 2018 qui a retenu que 89 réserves restaient à la charge du prestataire paca, dont toutes n’ont pas été levées et notamment celles liées aux ascenseurs relatives à la sécurité. La société acceo a également conseillé de remplacer les ascenseurs en raison de leur état de vétusté importante. Le demandeur produit également le rapport définitif du mandataire ad hoc qui met en évidence la défaillance du syndic relative aux difficultés actuelles pour faire prendre en charge le coût afférent aux travaux nécessaires à la remise en service des ascenseurs. Le rapport précise également que le syndic a appliqué les pénalités de retard à hauteur de 5.000 euros à la société paca.

Il résulte des conclusions même de l’ancien syndic, société défenderesse, que ces pénalités ont été appliqués « à la suite du constat de l’inexécution du contrat de maintenance ».

L’application de pénalités de retard n’a pas eu pour effet l’exécution de l’obligation de faire, à savoir, l’entretien des ascenseurs, par le prestataire paca. De plus, cette application est insuffisante pour constater que le syndic a rempli sa mission.

Ainsi, le syndic [U] [X] a commis une faute en n’assurant pas l’exécution de la délibération de l’assemblée générale du 29 février 2012 et le suivi de l’effectivité de la prestation, conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur le préjudice, le demandeur soutient un préjudice de jouissance subi par les copropriétaires, à savoir l’arrêt immédiat de quinze ascenseurs.

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, dans son alinéa 1 et 2 dispose que « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ».

S’agissant de la réparation des troubles de jouissance, il est constant que l’action du syndicat ne peut prospérer que pour autant que les nuisances affectent par leur nature et leur intensité, d’une manière indivisible, les parties communes et les parties privatives de l’immeuble, et présentent un caractère collectif. Il a également été jugé que le trouble de jouissance indistinctement ressenti par tous les copropriétaires est collectif.

En l’espèce, le fait que 15 ascenseurs sur 31 soient mis hors service, a engendré un préjudice de jouissance collectif pour tous les copropriétaires.

Le demandeur sollicite la condamnation du syndic [U] [X] au paiement de la somme de 20.000 euros.

Il résulte des pièces versées aux débats que 15 ascenseurs ont été mis hors de fonctionnement, à compter a minima du 13 décembre 2018, date à laquelle le mandataire ad hoc a été informé de leur état de dysfonctionnement, par mesure de sécurité, jusqu’au 11 juin 2022, date de fin de mandat du syndic [U] [X], ce qui correspond à une durée minimale de 3 ans et demi. Ainsi, en sollicitant la somme de 20.000 euros, le préjudice de jouissance correspond à 380,95 euros par ascenseur par an, soit 31,75 euros par mois par ascenseur (20.000 euros sollicité / 15 ascenseurs / 3,5 ans), ce qui apparait proportionné.

Sur le lien de causalité, il apparait que la carence de l’ancien syndic a conduit à la mise en arrêt immédiat des 15 appareils pour la sécurité des habitants, de telle sorte qu’il est établi.

Par conséquent, il convient de condamner la société [U] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété le soleil levant représenté par son syndic en exercice la société h4 immobilier, la somme de 20.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

Sur la faute tenant à la déclaration tardive auprès de l’assuranceL’article 16 du code de procédure civile dispose que « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe du contradictoire.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

Il est constant qu’hormis le cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties par un technicien de son choix, peu important qu’elle l’ait été en présence de celle-ci.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société [U] [X] a commis une faute en ne formalisant pas une déclaration de sinistre auprès de son assurance suite à un acte de vandalisme au sein de la copropriété. Il expose que des individus se sont introduits sur l’espace extérieur de la copropriété et qu’ils ont décelés des dalles ce qui a dégradé l’étanchéité de l’immeuble.

Au soutien de sa prétention, le demandeur a inséré dans le cœur de ses conclusions des photographies de l’immeuble prises du ciel sur plusieurs années, qui sont tirées du rapport d’expertise amiable réalisé par le cabinet elex le 15 mai 2018, produit en pièce 7.

Force est de constater que le demandeur ne produit que ce seul rapport d’expertise amiable à l’appui de ses demandes.

Ainsi, en l’absence d’autres éléments permettant de corroborer la réalité du sinistre, le demandeur ne rapporte pas la preuve de la faute du syndicat relative à la déclaration tardive auprès de son assureur.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société [U] relative à une faute fondée sur la déclaration tardive auprès de l’assurance.

II. Sur les autres demandes.

Sur l’exécution provisoire Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du Code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, la nature du contentieux ne ressort pas incompatible avec l’exécution provisoire, qu’il n’y a dès lors pas lieu d’écarter.

Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La sas [U] [X], succombant, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civileSelon l’article 700 du code de procédure civile ; “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

Il convient de condamner la sas [U] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le soleil levant, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La sas [U] [X] qui perd le procès sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la sas [U] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le soleil levant représenté par son syndic en exercice la société h4 immobilier la somme de 20.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le soleil levant du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la sas [U] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le soleil levant représenté par son syndic en exercice la société h4 immobilier la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la sas [U] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,