TRIBUNAL

de [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° RG 25/00600 – N° Portalis DB22-W-B7J-TDBX

JUGEMENT

Du : 19 Septembre 2025

S.D.C. [Adresse 8] ([Adresse 10] [Localité 12]) SYNDIC FONCIA MANSART

C/

[N] [Z], [J] [L]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e ORTEGA GONZALEZ

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [Z]

Mme [L]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 19 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 19 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 7] SITUEE [Adresse 11]

Agissant poursuites et diligences de son syndic FONCIA MANSART

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Annabelle ORTEGA GONZALEZ, substituée par M^e Bruno ALLALI, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant

Madame [J] [L]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante

A l’audience du 19 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [Z] [N] et Madame [L] [J] sont propriétaires des lots n°7 et 1023 situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 9].

Monsieur [Z] [N] et Madame [L] [J] n’ont pas régulièrement acquittés leurs charges de copropriété.

Par un jugement en date du 22 mai 2023, Monsieur [Z] [N] et Madame [L] [J] ont été condamnés solidairement à payer la somme de 1 067,33 euros au titre des provisions pour charges et travaux arrêtées au 3 août 2022, troisième trimestre 2022 inclus.

Par assignation en date du 23 mai 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 9], représenté par son syndic le cabinet FONCIA MANSART, a saisi le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de condamner solidairement, Monsieur [Z] [N] et Madame [L] [J] à lui payer les sommes suivantes :

—  6 753,17 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 4 août 2022 au 2 mai 2025, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mars 2025,

—  1 419,70 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 4 août 2022 au 2 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mars 2025,

—  1 500 euros, à titre de dommage et intérêts,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 19 juin 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 9], représenté par son conseil, maintient ses demandes formulées dans son assignation et précise que la dette existe depuis le 1er octobre 2022 et qu’aucun règlement n’est effectué depuis deux ans. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [Z] [N] comparait en personne et explique qu’ils sont toujours copropriétaires mais qu’ils sont en séparation. Il reconnait le montant de la dette et demande l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros supplémentaires par mois. Il informe gagner plus d’argent et habiter toujours dans le logement.

Bien que régulièrement citée à l’étude de l’huissier, Madame [L] [J], n’était ni présente, ni représentée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 septembre 2025.

MOTIFS

1- Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes:

La matrice cadastrale,Le décompte arrêté au 2 mai 2025,Les appels de fonds,Les procès-verbaux des Assemblées générales du 28/06/2021 au 03/06/2024,Les attestations de non recours des Assemblées générales, Le contrat de syndic du 03/06/2024,La fiche immeuble.

Il ressort de l’ensemble des pièces produites que les charges de copropriété impayées du 1er octobre 2022 au 2 mai 2025 s’élèvent à la somme de 6 753,17 euros après déduction de l’ensemble des frais au décompte.

Concernant la solidarité, Monsieur [Z] [N] et Madame [L] [J] ne sont pas mariés ou unis par un pacte civil de solidarité. Ainsi, conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il convient en conséquence de condamner conjointement Monsieur [Z] [N] et Madame [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 753,17 euros au titre des charges de copropriété suivant arrêté du compte au 2 mai 2025, appel du 2e trimestre 2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 mai 2025.

2- Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Ainsi, le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement au débiteur en situation de payer sa dette.

En l’espèce, Monsieur [Z] [N], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 200 euros par mois.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [Z] [N] et Madame [L] [J] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

3 – Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il est réclamé la condamnation du défendeur au titre des frais de recouvrement au paiement de la somme totale de 1.419,70 euros, visés dans le décompte global versé aux débats.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte de Monsieur [Z] [N] et Madame [L] [J] des frais de « suivi procédure recouvrement » à deux reprises à hauteur de 140 et 280 euros et des frais de « suivi du dossier transmis à l’avocat » également à deux reprises à hauteur de 150 et 169 euros. Ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et non des prestations particulières nécessitant des diligences exceptionnelles.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires impute également au débit du compte de Monsieur [Z] [N] et Madame [L] [J] des frais de « saisine huissier », d'« alliance juris huissier frais honoraires » et des frais d’ « assignation tj », qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement.

En conséquence, il convient de rejeter la demande du Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 9] au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

4- Sur la demande en dommages et intérêts

L’irrégularité de paiement des charges par Monsieur [Z] [N] et Madame [L] [J] a entraîné un préjudice certain pour le syndicat de copropriétaires, dont les sommes dues à ses créanciers ont dû être avancées par le syndicat.

En se refusant de façon répétée à s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété sans raison valable, Monsieur [Z] [N] et Madame [L] [J] ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Il convient toutefois de réduire la demande à de plus justes proportions, en condamnant Monsieur [Z] [N] et Madame [L] [J] au paiement d’une indemnité de 500 euros.

5- Sur les autres demandes

Monsieur [Z] [N] et Madame [L] [J], qui succombent, supporteront les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’ancienneté et la nature du litige justifient que la présente décision ne soit pas dispensée de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE conjointement Monsieur [Z] [N] et Madame [L] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 9] pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA MANSART la somme de 6.753,17 euros au titre des charges de copropriété et travaux pour la période entre le 1er octobre 2022 et le 2 mai 2025, appel du 2e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 mai 2025,

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] et Madame [L] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 9] pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA MANSART la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts pour retard de paiement,

ACCORDE un délai à Monsieur [Z] [N] et Madame [L] [J] pour le paiement de cette somme,

AUTORISE Monsieur [Z] [N] et Madame [L] [J] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

REJETTE la demande du Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 9] pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA MANSART au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [N] et Madame [L] [J] aux entiers dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [N] et Madame [L] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 9], pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA MANSART, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT