Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 18 décembre 2025, n° 24/04265

TJ Versailles 18 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la créance du syndicat est certaine, liquide et exigible, et que les défendeurs doivent payer les charges impayées.
Accepté
Droit au recouvrement des frais de mise en demeure
La cour a reconnu que certains frais de recouvrement étaient justifiés et a ordonné leur paiement.
Accepté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a estimé que le non-paiement des charges a entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner les défendeurs à rembourser les frais irrépétibles engagés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 18 déc. 2025, n° 24/04265
Numéro(s) :	24/04265
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric AUDINEAUStéphanie ARENA
Cabinet(s) :	AUDINEAU - GUITTON
Parties :	des copropriétaires

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

18 DÉCEMBRE 2025

N° RG 24/04265 – N° Portalis DB22-W-B7I-SHJN

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [13]EGLISE sis [Adresse 5] dont les références cadastrales sont BB [Cadastre 1] à BB [Cadastre 2] représenté par son syndic en exercice, NEXITY LAMY, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 487 530 099 dont le siège social est situé [Adresse 3] pris en son établissement secondaire, NEXITY [Adresse 14] situé [Adresse 6], elle-même représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Eric AUDINEAU du Cabinet AUDINEAU-GUITTON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [J] [V] [Y]

né le 08 Juin 1979 à [Localité 12] (PORTUGAL),

demeurant [Adresse 7],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [G] [K] [N] épouse [V] [Y]

née le 21 Avril 1972 à [Localité 11] (92),

demeurant [Adresse 7],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 16 Juillet 2024 reçu au greffe le 19 Juillet 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 13 Novembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 Décembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [V] [Y] et Madame [G] [K] [N] épouse [V] [Y] sont copropriétaires des lots n° 26, 48 et 700 dans l’immeuble 1 situé [Adresse 4] à [Localité 8].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [13]EGLISE sis [Adresse 15] à [Localité 9] , pris en la personne de son syndic, la société NEXITY LAMY, a par actes de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, fait assigner M. et Mme [V] [Y] devant la présente juridiction.

Dans ses dernières conclusions signifiées aux défendeurs le 2 juillet 2025, le syndicat sollicite leur condamnation au paiement solidaire des sommes suivantes :

—  30.764,11 euros à titre principal, au titre des charges impayées arrêtées au

1er avril 2025,

—  1506,34 euros correspondant aux frais prévus à l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965,

—  547,11 euros correspondant aux frais d’huissier,

—  3.300 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat sollicite que la condamnation soit assortie d’une condamnation au paiement des intérêts au taux légal à compter :

o De la mise en demeure notifiée par la société NEXITY, Syndic en exercice, en date du 4 septembre 2020, d’avoir à payer la somme de 329,09 € ;

o De la mise en demeure notifiée par la société NEXITY, Syndic en exercice, en date du 24 novembre 2020, d’avoir à payer la somme de 746,06 € ;

o De la mise en demeure notifiée par de Maître [D], en date du

14 décembre 2020, d’avoir à payer la somme de 798,06 € ;

o Du commandement notifié par ID FACTO, Huissiers de Justice associés, le

20 janvier 2021, d’avoir à payer la somme de 1.670,91 € ;

o De la mise en demeure notifiée par la société NEXITY, Syndic en exercice, en date du 24 février 2021, d’avoir à payer la somme de 4.229,90 € ;

o De la mise en demeure notifiée par de Maître [D], en date du

23 décembre 2021 d’avoir à payer la somme de 16.218,87 € ;

o Du commandement notifié par Maître [R], Huissiers de Justice, le

22 janvier 2022, d’avoir à payer la somme de 16.414,88 € ;

o De la mise en demeure notifiée par la société NEXITY, Syndic en exercice, en date du 15 novembre 2022, d’avoir à payer la somme de 340,36 € ;

o Du commandement notifié par Maître [R], Huissiers de Justice, le

13 avril 2023, d’avoir à payer la somme de 25.468,38 € ;

o De l’assignation délivrée le 16 juillet 2024 pour un montant de 30.024,11€ ;

o Des présentes écritures pour le surplus,

outre la capitalisation des intérêts.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner

M. et Mme [V] [Y] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à ses conclusions.

M. et Mme [V] [Y], régulièrement assignés par acte remis à étude n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaire de M. et Mme [V] [Y] pour les lots n°26, 48 et 700,

— diverses lettres de relance et mise en demeure, des sommations de payer du 20 janvier 2021, 22 janvier 2022, 13 avril 2023,

— un décompte actualisé sur la période courant du 4 septembre 2020 au

1er avril 2025 pour un solde débiteur de 32 817,56 euros incluant des frais,

— divers appels de fonds du 1er janvier 2019 au 30 juin 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

12 décembre 2018, 29 mai 2019, 5 février 2020, 26 février 2021, 9 avril 2021, 28 juin 2021, 27 juin 2022, 28 juin 2023 et 11 juin 2024 ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux ainsi que les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic,

— le règlement de copropriété.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 30.764,11 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025.

M. et Mme [V] [Y] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.506,34 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Toutefois, il n’est justifié pour la plupart des mises en demeure évoquées de l’envoi effectif des mises en demeure en l’absence d’avis de réception.

Dès lors seuls les frais suivants apparaissent justifiés au vu des pièces

produites :

— mise en demeure Me [D] 23 décembre 2021 reçue le 6 janvier 2021, 53,17 euros,

— transmission du dossier à l’huissier 11 février 2021 : 100 euros,

— transmission du dossier à l’huissier 18 février 2022 : 108,33 euros,

— transmission du dossier à l’huissier du 31 mars 2023 : 115 euros,

— constitution du dossier pour l’avocat présente procédure 18 octobre 2023 :

414 euros,

— transmission pièces complémentaires 24 avril 2025 : 144 euros.

Par ailleurs, les frais d’huissier improprement qualifiés de dépens doivent être intégrés dans les sommes dues en application de l’article 10-1 précité.

Il y a lieu à ce titre d’intégrer les trois sommations de payer des 20 janvier 2021, 22 janvier 2022 et 13 avril 2023 pour un montant de 547,11 euros.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme totale de 1.481,61 euros et le syndicat sera débouté du surplus de ses prétentions à ce titre.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les défendeurs seront redevables des intérêts au taux légal au titre de la condamnation principale suivant la demande du syndicat sur les sommes suivantes :

—  1.545,32 euros à compter de la sommation de payer du 20 janvier 2021,

—  14.673,55 euros à compter de la mise en demeure du 6 janvier 2023,

—  9.022,19 euros à compter de la sommation de payer du 13 avril 2023,

—  2.880, 60 euros à compter de l’assignation,

— pour le surplus à compter de la signification des dernières conclusions.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. et Mme [V] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. et Mme [V] [Y] seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [V] [Y], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens qui ne comprendront ni les frais de sommation de payer déjà intégrés par ailleurs ni les frais dus par le créancier en application de l’article

A. 444-32 du code de commerce. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre du recouvrement direct au profit de l’avocat plaidant qui ne peut y prétendre.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [13]EGLISE sis [Adresse 15] à [Localité 9] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne solidairement Monsieur [J] [V] [Y] et Madame [G] [K] [N] épouse [V] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [13]EGLISE sis [Adresse 15] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 30.764,11 euros au titre des charges de copropriété échues au

1er avril 2025, appel de fonds du deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du :

—  20 janvier 2021 sur la somme de 1.545,32 euros,

—  6 janvier 2023 sur la somme de 14.673,55 euros,

—  13 avril 2023 sur la somme de 9.022,19 euros,

—  16 juillet 2024 sur la somme de 2.880, 60 euros,

—  2 juillet 2025 sur le surplus.

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne solidairement Monsieur [J] [V] [Y] et Madame [G] [K] [N] épouse [V] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [13]EGLISE sis [Adresse 15] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.481,61 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi

du 10 juillet 1965,

Condamne in solidum Monsieur [J] [V] [Y] et Madame [G] [K] [N] épouse [V] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [13]EGLISE sis [Adresse 15] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum Monsieur [J] [V] [Y] et Madame [G] [K] [N] épouse [V] [Y] aux dépens qui comprendront les frais d’exécution mais ni les frais de sommation de payer ni les frais dus en application de l’article A. 444-32 du code de commerce ;

Dit n’y avoir lieu à recouvrement direct au profit de M^e AUDINEAU ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [13]EGLISE sis [Adresse 15] à [Localité 10], du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 DÉCEMBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT