TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

21 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00836 – N° Portalis DB22-W-B7J-TEQ7

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A.S. Ceetrus France C/ [G] [U], [X] [O] épouse [U]

DEMANDERESSE

S.A.S. Ceetrus France, anciennement dénommée Immochan France, immatriculée au RCS de [Localité 7] METROPOLE sous le numéro 969 201 532, ayant son siège social sis [Adresse 3] à [Localité 11], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par la société Nhood Services France, anciennement dénommée Trimogest, société par actions simplifiée à capital variable, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 11], immatriculée au RCS de [Localité 7] METROPOLE sous le numéro 534 886 411, dûment habilitée à l’effet des présentes aux termes d’un mandat de gestion en date du 27 décembre 2020, titulaire d’une carte professionnelle Syndic, Gestion Immobilière, Transaction sur immeubles et fonds de commerce n° CPI 5906 2016 000 012 159 délivrée par la CCI de [Localité 6] [Localité 7] le 22 septembre 2019,

représentée par M^e Fanny HURREAU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 248

DEFENDEURS

Monsieur [G] [U], né le 13 Septembre 1968 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1], exerçant sous la forme d’une exploitation personnelle, sous l’enseigne “Le Parone”, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 422 536 318, et ayant son établissement sis [Adresse 12] à [Localité 8], pour lequel une procédure de liquidation judiciaire est ouverte par jugement du 11 mars 2025 rendu par le TAE de [Localité 10],

représenté par M^e Alexandra AGREST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C143, M^e Claire QUETAND-FINET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 678

Madame [X] [O] épouse [U], née le 11 Décembre 1967 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandra AGREST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C143, M^e Claire QUETAND-FINET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 678

Débats tenus à l’audience du : 16 Septembre 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 16 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Octobre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 8 janvier 1999, la société CEETRUS FRANCE a donné à bail commercial à la société LE PARONE, aux droits de laquelle viennent M. [G] [U] et Mme [X] [U] les locaux sis [Adresse 5].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 22 janvier 2025, la société CEETRUS FRANCE a fait assigner en référé M. [G] [U] et Mme [X] [O] épouse [U] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 28 décembre 2024,

— ordonner l’expusion des locataires ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls des locataires, des meubles et objets laissés dans les lieux,

— condamner les locataires à lui payer la somme provisionnelle de 42 563,90 euros au titre des loyers et charges dus selon décompte du 17 janvier 2025,

— dire que toutes les sommes exigibles payées en retard seront majorées de 10% à compter du 30 novembre 2024,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation de 456,57 euros par jour à compter du 29 décembre 2024, sur la base du double du loyer de la dernière année de location, outre les charges et indexation, jusqu’ à la complète libération des locaux,

— dire que toutes les sommes exigibles payées en retard seront productrices d’un intérêt au taux légal majoré de 3 points à compter de leur date d’échéance,

— dire que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse,

— condamner les locataires à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été radiée par ordonnance de radiation du 17 juin 2025 et remise au rôle.

A l’audience du 16 septembre 2025, la demanderesse se désiste à l’égard de M. [G] [U]. Elle maintient ses demandes et sollicite à titre subsidiaire de diviser le quantum à hauteur de 50% pour chacun.

Aux termes de ses conclusions, Mme [U] sollicite de voir :

— juger la société CEETRUS irrecevable en ses demandes à l’encontre de Mme [U],

— à titre subsidiaire, débouter la société CEETRUS de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société CEETRUS à verser à Madame [U] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle soulève l’irrecevabilité des demandes à son encontre au motif que ni le bail commercial ni l’avenant d’agrément de cession ne comportent une quelconque clause de solidarité entre copreneurs et/ ou cessionnaires ; dès lors, la société CEETRUS ne saurait valablement prétendre à une solidarité entre Madame [U] et Monsieur [U] et que seul Monsieur [U], immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés, exploitait le fonds, Madame [U] n’étant pas commerçante et n’ayant jamais participé à l’exploitation dudit fonds.

Elle relève à titre subsidiaire l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant de la créance et sa déterminabilité.

La décision a été mise en délibéré au 21 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L’article 32 du même code ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la question de la solidarité ne constitue pas une condition de recevabilité mais relève de l’appréciation au fond.

Ce moyen “d’irrecevabilité” sera donc rejeté.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer en date du 28 novembre 2024,dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce.

Toutefois, ledit commandement de payer mentionne un très long décompte des sommes dues, au demeurant illisible.

Par ailleurs, le décompte produit en date du 2 janvier 2025, pour la période du 01/2019 au 01/2025 mentionnant d’une part une “balance antérieure” de 31 802, 72 euros arrêtée au 08/12/2017, non détaillée, et d’autre part des écritures du 1er mars 2019 au 2 janvier 2025, ne permet aucunement, avec l’évidence requise en référé, de déterminer la dette locative, et ce d’autant que des décisions sont intervenues depuis la date du 8 décembre 2017, à savoir le jugement du 4 juin 2019 du Tribunal de grande instance de Versailles et l’ordonnance de référés du 13 septembre 2022 du Tribunal judiciaire de Versailles, condamnant pour cette dernière décision, M. et Mme [U] à payer à la société CEETRUS FRANCE la somme provisionnelle de 57 692,27 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 avril 2022.

Ledit décompte fait état d’une somme due de 34 461,20 euros, alors même que la demande s’élève à la somme de 42 563,90 euros au titre des loyers et charges dus selon décompte du 17 janvier 2025.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande et les demandes subséquentes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la demanderesse, partie succombante, à payer à Mme [U] la somme de 2000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demanderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons le désistement d’instance de la société CEETRUS FRANCE à l’égard de M. [G] [U],

Rejetons le moyen d’irrecevabilité,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes,

Condamnons la société CEETRUS FRANCE à payer à Mme [X] [O] épouse [U] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société CEETRUS FRANCE aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY