Tribunal Judiciaire de Versailles, Procedure acceleree fond, 15 septembre 2025, n° 25/00693

TJ Versailles 15 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Non-paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que les défendeurs avaient réglé l'intégralité des charges de copropriété impayées, rendant la demande du syndicat sans objet.
Rejeté
Frais engagés pour le recouvrement de la créance
Le tribunal a débouté le syndicat de sa demande, n'ayant pas produit les courriers de mise en demeure nécessaires pour justifier les frais.
Rejeté
Retard dans le paiement des charges
Le tribunal a constaté que les charges avaient été réglées par les défendeurs, rendant la demande de dommages et intérêts sans fondement.
Accepté
Frais de recouvrement justifiés
Le tribunal a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et a condamné les défendeurs à verser la somme correspondante.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
Le tribunal a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice du syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, procedure acceleree fond, 15 sept. 2025, n° 25/00693
Numéro(s) :	25/00693
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Aude ALEXANDRE
Parties :	son syndic en exercice, Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [ 9 ] situé [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

15 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00693 – N° Portalis DB22-W-B7J-S47H

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, LAMY, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le numéro 487 530 099 dont le siège social est situé au [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Aude ALEXANDRE de l’AARPI TRIANON AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [P] [C] [S] [B]

né le 17 Avril 1985 à [Localité 6] (94),

demeurant [Adresse 3],

Comparant.

2/ Madame [T] [J]

née le 06 Mai 1991 à [Localité 7] (94),

demeurant [Adresse 3],

Comparante.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 16 JUIN 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

16 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu :

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [C] [S] [B] et Mme [T] [J] sont propriétaires des lots n°5 et 59 de la Résidence [Adresse 10], sise [Adresse 2] à [Localité 5].

Faisant grief à M. [B] et Mme [J] de ne pas régler leurs charges de copropriété,le syndicat des copropriétaires leur a adressé, par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure en date du 9 janvier 2025, par courrier recommandé avec accusé de réception, d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le [Adresse 11], représenté par son syndic, la société LAMY, a, par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025 remis à étude, fait assigner M. [B] et Mme [J] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :

— condamner solidairement M. [B] et Mme [J] à lui payer la somme de 5.114,17 euros au titre des charges de copropriété, travaux et appels provisionnels échus arrêtés au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner M. [B] et Mme [J] à lui payer la somme de

1.045,83 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— condamner M. [B] et Mme [J] à lui payer la somme de

763,62 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de la créance,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [B] et Mme [J] à lui payer la somme de

1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [B] et Mme [J] à lui payer la somme de

2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [B] et Mme [J] aux entiers dépens.

A l’audience du 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [B] et Mme [J] ont comparu et ont indiqué avoir réglé l’intégralité des charges de copropriété. Ils ont précisé avoir sollicité à deux reprises auprès du syndic l’établissement d’un échéancier, sans succès.

Les parties ont été autorisées à adresser des notes en délibéré sous quinze jours pour justifier des paiements effectués par les défendeurs.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 8], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Il résulte de l’édition de relevé de compte copropriétaire en date du 16 mai 2025 adressée au tribunal en cours de délibéré que par quatre virements des 10 avril,

2 mai et 3 mai 2025, les défendeurs ont réglé l’intégralité des charges de copropriété impayées dont le paiement était sollicité par le syndicat des copropriétaires dans son assignation.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Compte tenu du paiement par les défendeurs des charges de copropriété impayées, il n’y a pas lieu de les condamner à ce titre.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 763,62 euros correspondant à divers courriers de mise en demeure, relances, sommation de payer et honoraires du syndic.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le commandement de payer en date du19 octobre 2023 remis à étude, et la facture correspondante, pour un montant de 153,28 euros.

S’agissant des mises en demeure et relances, si le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande les factures correspondantes, il ne verse pas aux débats lesdits courriers et sera dès lors débouté de sa demande à ce titre.

Par ailleurs, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965, les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande relative à la transmission du dossier à l’huissier de justice.

M. [B] et Mme [J] seront donc condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 153,28 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Compte tenu du paiement par les défendeurs des charges de copropriété, il n’y a pas lieu de les condamner à verser des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires qui sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Si les défendeurs ont réglé l’intégralité des charges dont le paiement était sollicité par le syndicat des copropriétaires, il convient toutefois de relever que ce paiement est intervenu postérieurement à l’assignation, de même que les propositions d’échéancier adressées au syndic.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner M. [B] et Mme [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [B] et Mme [J] seront également condamnés aux entiers dépens.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [P] [C] [S] [B] et Mme [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9], sise [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 153,28 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne M. [P] [C] [S] [B] et Mme [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9], sise [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9], sise [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Condamne M. [P] [C] [S] [B] et Mme [T] [J] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 SEPTEMBRE 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE