Min N° 25/00381

N° RG 24/05655 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDZFR

S.A. ADOMA

C/

M. [I] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 avril 2025

DEMANDERESSE :

S.A. ADOMA

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Laurence LEMOINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 19 février 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurence LEMOINE

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [I] [M]

EXPOSE DU LITIGE

La société anonyme d’économie mixte ADOMA (la SAEM ADOMA), ayant pour mission l’hébergement de personnes rencontrant des difficultés sociales, a conclu avec Monsieur [I] [M], un contrat de résidence pour un logement A215 situé [Adresse 3], en date du 25 octobre 2022, moyennant une redevance mensuelle de 426,85 euros. Ledit contrat conclu pour une durée d’un mois, a été tacitement renouvelé.

Par lettre recommandée en date du 09 septembre 2024, la SAEM ADOMA a mis en demeure Monsieur Monsieur [I] [M] d’avoir à régler la somme de 1.034,93 euros, au titre des redevances impayées ;

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

Constater la validité de la mise en demeure, visant la clause résolutoire,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 octobre 2024,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence, ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [M], ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, autoriser, si besoin, le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble du choix de la demanderesse, aux risques et périls de l’occupant, et à défaut de toute valeur vénale à procéder à leur destruction,condamner Monsieur [I] [M] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1.000 euros, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et ce jusqu’à son complet apurement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance due avec actualisation prévue au contrat, et ce jusqu’à libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant les frais de signification de la mise en demeure, les frais d’assignation, de signification du jugement et ses suites, ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 19 février 2025, la SAEM ADOMA, représentée, reprend les termes de son assignation, actualise sa créance à la somme de 1.896,45 euros, loyer du mois de janvier 2025 inclus, et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Elle rappele que le contrat de résidence conclu le 25 octobre 2022 est soumis aux dispositions des articles L633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l’habitation, fait valoir l’absence de respect par le défendeur de ses obligations contractuelles, soutient, en se référant aux articles 5 et 11 du contrat de résidence, que Monsieur [I] [M] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai d’un mois après la délivrance de la mise en demeure du 09 septembre 2024. Elle souligne que l’inexécution par le résident de son obligation de paiement, justifie la résiliation judiciaire du contrat à titre subsidiaire si la clause résolutoire ne pouvait s’appliquer. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du défendeur à régler l’arriéré des redevances dues conformément aux stipulations contractuelles.

Monsieur [I] [M] ne conteste pas le principe de la dette, indique être en recherche d’emploi, percevoir les allocations d’aide au retour à l’emploi d’un montant mensuel d’environ 800 euros. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du montant du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Monsieur [I] [M] assigné à l’étude du commissaire de justice a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux stipulations du contrat de résidence conclu le 25 octobre 2022, pris en son article 11, la décision de résiliation du contrat prise par la SAEM ADOMA est notifiée par courrier recommandé avec avis de réception.

En l’espèce, la SAEM ADOMA justifie avoir mis en demeure Monsieur [I] [M] par lettre recommandée du 09 septembre 2024, d’avoir à régler la redevance due.

En conséquence, la demande de la SAEM ADOMA aux fins de constat de résiliation du contrat de résidence pour défaut de paiement de la redevance est recevable.

Sur la demande en paiement :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, et des débats à l’audience, notamment du contrat de résidence signé le 25 octobre 2022, pris en son articles 5, que le résident est tenu du versement d’une redevance. En outre, la SAEM ADOMA, par la production d’une mise en demeure en date du 09 septembre 2024, ainsi que du relevé de compte du résident arrêté au 30 janvier 2025, rapporte la preuve de l’arriéré des redevances impayées.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [M] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 1.896,45 euros, au titre des sommes dues pour l’arriéré de redevances impayées au 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Conformément aux stipulations du contrat de résidence du 25 octobre 2022, pris en son article 11, le contrat est résilié de plein droit à l’initiative du gestionnaire en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard des stipulations contractuelles.

En l’espèce, la SAEM ADOMA rapporte la preuve, par la production du décompte de la créance et de la mise en demeure du 09 septembre 2024, du manquement par Monsieur [I] [M] à son obligation contractuelle de paiement de la redevance mensuelle.

En conséquence les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de résidence conclu entre la SAEM ADOMA et Monsieur [I] [M] sont réunies à la date du 15 octobre 2024.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du même code le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que la dette s’élève à la somme de 1.896,45 euros. Au regard de la situation personnelle et financière de Monsieur [I] [M], celui-ci est en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré des redevances dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette payée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [I] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [M] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le contrat de résidence se trouve résilié depuis le 15 octobre 2024, Monsieur [I] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant de la redevance révisée, augmentée des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [I] [M] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [I] [M] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAEM ADOMA les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société anonyme d’économie mixte ADOMA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu le 25 octobre 2022 entre la [7] anonyme d’économie mixte ADOMA d’une part, et Monsieur [I] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 15 octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [I] [M] à payer à la Société anonyme d’économie mixte ADOMA la somme de 1.896,45 euros au titre des redevances et charges arrêtés au 30 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE un délai à Monsieur [I] [M] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [I] [M] à s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 80 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement de la redevance courante et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [I] [M] à compter du 15 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel de la redevance et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [I] [M] à payer à la Société anonyme d’économie mixte ADOMA l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE la Société anonyme d’économie mixte ADOMA de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [I] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais d’assignation du 10 décembre 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE