TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

21 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/06162 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNZO

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [F] [O]

demeurant [Adresse 5],

2/ Madame [T] [X] épouse [O]

demeurant [Adresse 5],

représentés par Maître Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Samuel ZEITOUN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 18 Novembre 2024 reçu au greffe le 21 Novembre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 02 Octobre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 21 Novembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [O] et Madame [T] [X] épouse [O] sont copropriétaires des lots n° 7, 14 et 36 dans l’immeuble situé

[Adresse 6].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 2] et [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA MANSART, a par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, fait assigner M. et Mme [O] devant la présente juridiction.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 juillet 2025, le syndicat sollicite la condamnation des défendeurs au paiement solidaire des sommes suivantes :

—  32.214,88 euros à titre principal, au titre des charges impayées arrêtées au

23 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure

du 7 mai 2024,

—  1851,50 euros correspondant aux frais de recouvrement arrêtés

au 23 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure

du 7 mai 2024,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner

M. et Mme [O] aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 10 février 2025, Monsieur [F] [O] et Madame [T] [X] épouse [O] demandent au tribunal de :

Vu l’absence de pièces justificatives fondant la demande du Syndicat des copropriétaires,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence de la Cour de cassation,

— débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], de toutes ses demandes à l’encontre de Monsieur [F] [O] et Madame [T] [O] ;

— autoriser le paiement de la dette de Monsieur [F] [O] et Madame [T] [O] sur une période de 24 mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments des parties, il est fait expressément référence à leurs conclusions.

La clôture est intervenue le 9 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de

M. et Mme [O] pour les lots n° 7, 14 et 36,

— une mise en demeure du 7 mai 2024, une sommation de payer du

15 juillet 2024

— un décompte actualisé sur la période courant du 28 octobre 2023

au 23 juin 2025 pour un solde débiteur de 34 227,25 euros incluant des frais,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2023

au 1er juin 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

12 mai 2022, 9 novembre 2022, 6 décembre 2023, 20 juin 2024 et du

15 mai 2025 ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux et l’attestation de non-recours,

— les contrats de syndic,

— un extrait du règlement de copropriété.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 32.214,88 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 juin 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus après déduction du décompte des sommes suivantes qui ne constituent pas des charges de copropriété :

—  7 mai 2024 mise en demeure 48 euros,

—  3 juin 2024 intérêts de retard 113,26 euros,

—  3 juin 2024 relance après mise en demeure 35 euros,

—  4 juillet 2024 constitution du dossier transmis à l’huissier 250 euros (après déduction de la rétrocession),

—  6 septembre 2024 constitution du dossier transmis à l’avocat 410 euros,

—  8 novembre 2024 sommation de payer 245,24 euros,

—  12 décembre 2024 constitution d’hypothèque 320 euros,

—  12 décembre 2024 frais d’avocat 430 euros,

—  6 mars 2025 assignation 160,87 euros.

M. et Mme [O] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les défendeurs seront redevables des intérêts au taux légal sur la somme de 18.992,28 euros (somme due à cette après déduction du virement de 350 euros du 2 mai 2025) à compter de la mise en demeure du 7 mai 2024, sur la somme de 11.180,07 euros due au surplus à la date de la sommation de payer du 15 juillet 2024 et à compter de la notification des dernières conclusions du 3 juillet 2025 pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.851,50 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Toutefois, il n’est pas justifié à ce titre des frais d’hypothèque. Au surplus, les intérêts de retard ne constituent pas de frais.

En conséquence, seuls les autres frais sont justifiés à hauteur de 988,24 euros.

Les défendeurs seront donc condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 novembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Le syndicat justifie d’ailleurs que les impayés représentent plus de 9 % de son budget et une somme de 36.000 euros sur un budget de 372.000 euros. Ce constat apparaît particulièrement manifeste dès lors que les défendeurs ont déjà fait l’objet d’une précédente condamnation pour le même motif, nonobstant le fait qu’ils aient apuré leur créance ultérieurement.

Il convient, dès lors, de condamner M. et Mme [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande au titre des délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, il faut constater que les défendeurs indiquent eux-mêmes disposer d’un reste à vivre de 1823,21 euros après déduction de tous leurs frais courants en ce compris les frais d’alimentation.

Dès lors, ils auraient déjà pu verser entre mai 2024 et juin 2025 la somme de

23.701,73 euros sur une période où ils n’ont versé que 350 euros et ce sans compter les 2.400 euros par an qu’ils budgètent pour les charges courantes de copropriété. Connaissant à tout le moins leur dette, ils auraient pu épargner cette somme pour pouvoir l’apurer en temps utile au moins partiellement dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, il apparaît que l’importance de la dette à ce jour ne résulte pas de la situation financière des défendeurs mais principalement de leur carence répétée à payer leurs charges, le syndicat faisant valoir à juste titre qu’il n’est pas un établissement financier et qu’il ne lui appartient pas de faire des avances de trésorerie aux propriétaires défaillants.

Il y a donc lui rejeter la demande de délais de paiement présentée par les défendeurs.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [O] et Mme [X] seront condamnés à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] et Mme [X], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne solidairement Monsieur [F] [O] et Madame [T] [X] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 32.214,88 euros au titre des charges de copropriété échues au 23 juin 2025, appel de fonds du second trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 sur la somme de 18.992,28 euros, à compter du

15 juillet 2024 sur la somme de 11.180,07 euros et à compter du 3 juillet 2025 pour le surplus.

Condamne solidairement Monsieur [F] [O] et Madame [T] [X] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

988,24 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne in solidum Monsieur [F] [O] et Madame [T] [X] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum Monsieur [F] [O] et Madame [T] [X] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [F] [O] et Madame [T] [X] épouse [O] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], du surplus de ses demandes,

Déboute Monsieur [F] [O] et Madame [T] [X] épouse [O] de leur demande au titre des délais de paiement,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT