TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

22 JUILLET 2025

N° RG 23/06469 – N° Portalis DB22-W-B7H-RVFO

Code NAC : 71F

DEMANDERESSE :

Madame [L], [Y] [W]

née le 16 Mars 1950 à [Localité 5] (ALGÉRIE),

demeurant [Adresse 1],

représentée par Maître Dominique REGNIER, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE COMMERCIAL LA VERRIERE sis à [Adresse 6] représenté par son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Emilie PLANCHE, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 08 Novembre 2023 reçu au greffe le 09 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 22 Mai 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 22 Juillet 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [W] est copropriétaire au sein de l’immeuble “Centre commercial [Localité 4]” sis à [Adresse 7].

Le syndic en exercice est le cabinet FONCIA MANSART.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2023, Mme [W] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Centre commercial La Verrière” devant le tribunal de céans aux fins de voir annuler les résolutions n°6, 8, 12, 13, 14 et 15 de l’assemblée générale du 5 septembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 décembre 2024, Mme [W] demande au tribunal, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— annuler les résolutions n°6, 8, 10, 12, 13, 14 et 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 8] [Adresse 3] en date du 5 septembre 2023, lequel est représenté par son syndic en exercice la SOCIETE FONCIA MANSART ;

— débouter le [Adresse 8] [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice à lui payer une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens.

Aux termes de ses uniques conclusions notifiées par la voie électronique le 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Centre commercial [Localité 4]” (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic FONCIA MANSART, demande au tribunal, au visa des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, de :

— rejeter les demandes de nullité des résolutions n°6, 8, 12, 13, 14 et 15 de l’assemblée générale du 5 septembre 2023,

— condamner Mme [W] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [W] aux dépens d’instance qui seront recouvrés par Maître Emile PLANCHE selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 11 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025 et a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 5 septembre 2023

Il résulte de l’article 768 du code de procédure civile que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, Mme [W] sollicite dans le dispositif de ses conclusions l’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 5 septembre 2023. Toutefois, elle ne fait pas référence à cette résolution dans la discussion, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°6, 8, 12, 13, 14 et 15 de l’assemblée générale du 5 septembre 2023

Aux termes de l’article 42, deuxième alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

A titre liminaire, il sera relevé que Mme [W] est notée comme absente sur le procès-verbal de l’assemblée générale. Si elle indique être simplement arrivée en retard, il n’y a pas lieu d’examiner ce point dont elle ne tire pas de conséquences juridiques. Elle sera dès lors considérée comme défaillante s’agissant de l’intégralité de l’assemblée générale.

Sur la résolution n°6

La résolution litigieuse est libellée comme suit :

“6. Vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 01/01/2024 au 30/12/2024

Majorité nécessaire : Article 24

Projet de résolution :

L’assemblée générale fixe le budget de l’exercice à la somme de 33.000 euros.

Elle autorise le syndic à procéder aux appels provisionnels à proportion du 1/4 du budget voté, le 1er jour de chaque trimestre. […]”

Elle a été adoptée à la majorité simple.

La demanderesse fait valoir que le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 a été augmenté de 4.500 euros par rapport aux budgets 2022 et 2023, ce, sans aucune justification.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que les dépenses se sont élevées à 39.261,76 euros pour un budget voté de 28.500 euros, soit un déficit budgétaire de 10.761,76 euros, raison pour laquelle il a été proposé une augmentation du budget.

En l’espèce, Mme [W], sur qui pèse la charge de la preuve, n’indique pas sur quel fondement précis la résolution n°6 devrait être annulée.

Il sera par ailleurs rappelé que le tribunal ne peut, sauf à s’immiscer dans la gestion de la copropriété, substituer sa propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires, en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées

La demanderesse sera donc déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°6.

Sur la résolution n°8

La résolution litigieuse est libellée comme suit :

“8. Désignation des membres du conseil syndical

Historique :

Il est rappelé le nom des personnes faisant partie, à ce jour, du conseil syndical : M/ME [T] [N], SCI DGI, M. [R] [G]

Projet de résolution :

L’assemblée générale désigne en qualité de membres du conseil syndicat, à compter de la présente assemblée et jusqu’à l’assemblée appelée à statuer sur les comptes de l’exercice en cours, les personnes suivantes élues uninominalement :

8.1 Candidature de Monsieur [T] [N]

[…]

8.2 Candidature de Madame [I] représentante de la SCI DGI

[…]

8.3 Candidature de Monsieur [R] [G]

[…]”

Elle a été adoptée à la majorité simple.

Mme [W] expose tout d’abord que la résolution n°8 du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 mai 2022 a révélé l’absence d’un conseil syndical.

Comme le soutient à bon droit le syndicat des copropriétaires, même si cela était le cas, cela n’invaliderait pas pour autant la résolution n°8 de l’assemblée générale du 5 septembre 2023.

Mme [W] ajoute que la résolution litigieuse a désigné des membres du conseil syndical alors que ceux-ci n’avaient pas présenté leur candidature.

Cependant, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, le nom de ces personnes est indiqué dans la convocation à l’assemblée générale, ce qui laisse présumer qu’elles se sont proposées pour être membres du conseil syndical.

Enfin, Mme [W] indique que le résultat des votes concernant Mme [I] ne correspond pas au nombre de tantièmes dont elle est titulaire, sans s’expliquer davantage.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que personne ne s’est opposé à cette candidature ni ne s’est abstenu, de sorte que la résolution a été adoptée avec la majorité des copropriétaires votants, ce qui résulte effectivement du procès-verbal.

Par conséquent, la demanderesse sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°8.

Sur les résolutions n°12 et 13

Les résolutions litigieuses sont libellées comme suit :

“12. A la demande de Madame [W] réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur du 1er étage du bâtiment

12.1 Principe des travaux

Majorité nécessaire : Article 24

Projet de résolution :

A la demande de Mme [W], l’assembée générale décide de l’exécution des travaux d’isolation thermique des façades extérieures du 1er étage de l’immeuble.

En cas d’approbation, une assemblée générale extraordinaire devra être tenue pour finaliser le projet.

[…]”

“13. A la demande de Madame [W] réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur du pignon au niveau de la pharmacie

13.1 Principe des travaux

Majorité nécessaire : Article 24

Projet de résolution :

A la demande de Madame [W], l’assemblée générale décide de l’exécution des travaux d’isolation thermique des façades extérieures au niveau du pignon situé au-dessus de la pharmacie.

En cas d’approbation, une nouvelle assemblée générale extraordinaire devra être tenue pour finaliser le projet.

[…]”

Ces résolutions ont été rejetées.

Mme [W] fait valoir que ces résolutions étaient sans objet puisque cette question était déjà inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du

31 mai 2021 dans le cadre d’une résolution n°11 mais sans devis demandés à plusieurs reprises en 2020 et 2021. Elle ajoute que la question a bien été remise à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2023 à sa demande mais toujours sans aucun devis d’entreprises dont les copropriétaires devraient avoir connaissance préalablement au vote.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que lors de cette assemblée générale, il a été soumis aux copropriétaires la question de procéder à la consultation de maîtres d’œuvre afin d’obtenir un chiffrage d’une étude de faisabilité, ce qui a été rejeté par les copropriétaires ; que Mme [W] a cru malgré cela devoir porter à l’ordre du jour le vote de ces travaux très conséquents pour la copropriété, que la convocation comportait la valorisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur correspondant à un budget estimé entre 366.500 euros et 484.500 euros ; que le budget isolation

de la surface du pignon au niveau de la pharmacie peut être estimé entre

73.200 euros et 96.800 euros. Le syndicat des copropriétaires explique que les décisions de refus d’engager des travaux d’une telle ampleur à court terme s’expliquent par le fait que dans le cadre du projet de réaménagement du quartier Bécane et de la gare, la commune de [Localité 4] a formulé des propositions de rachat des lots des copropriétaires de l’immeuble ; que, dès lors, il apparaît totalement déraisonnable d’engager de lourds travaux de rénovation thermique de l’immeuble alors que celui-ci est voué à être racheté par la commune à l’horizon 2026.

Il convient de relever que, s’il est vrai que la convocation à l’assemblée générale ne comporte pas de devis précis s’agissant de l’isolation des murs par l’extérieur, elle comporte néanmoins une estimation de budget, et que c’est sur la base de cette estimation que les copropriétaires ont voté contre les résolutions n°12 et 13.

Comme rappelé ci-dessus, il n’appartient pas au tribunal de se prononcer sur l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale.

Dans ces conditions, et faute pour Mme [W] de démontrer l’existence d’un motif d’annulation des résolutions n°12 et 13, sa demande d’annulation desdites résolutions sera rejetée.

Sur les résolutions n°14 et 15

Les résolutions litigieuses sont libellées comme suit :

“14. A la demande de Madame [W] réalisation des travaux d’étanchéité autoprotégée de la toiture

Madame [W] fait savoir qu’elle n’est pas à l’origine de cette demande.

14.1 Principe des travaux

Majorité nécessaire : Article 24

Projet de résolution :

L’assemblée générale décide de l’exécution des travaux d’étanchéité auto-protégée de la toiture selon le descriptif joint à la convocation.

En cas d’approbation, une assemblée générale extraordinaire devra être tenue pour finaliser le projet.

[…]”

“15. A la demande de Madame [W] réalisation des travaux d’étanchéité gravillonnée de la toiture

Madame [W] fait savoir qu’elle n’est pas à l’origine de cette demande.

15.1 Principe des travaux

Majorité nécessaire : Article 24

Projet de résolution :

L’assemblée générale décide de l’exécution des travaux d’étanchéité gravillonnée de la toiture selon le descriptif joint à la convocation.

En cas d’approbation, une assemblée générale extraordinaire devra être tenue pour finaliser le projet.

[…]”

Ces résolutions ont été rejetées.

Mme [W] soutient qu’elle n’a pas demandé l’inscription à l’ordre du jour de ces résolutions puisque l’assemblée générale des copropriétaires avait voté lors de l’assemblée générale du 17 mai 2022 pour des reprises partielles d’étanchéité de la toiture dans le cadre d’une résolution n°17 et non pour une reprise totale de l’étanchéité des terrasses. Elle ajoute que les copropriétaires n’ont été destinataires que de deux devis déjà fournis pour l’assemblée générale de 2022, lesquels n’étaient même pas actualisés.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir qu’il résulte du courrier adressé par Mme [W] au syndic le 19 janvier 2023 qu’elle demandait que les travaux de couverture soient mis à l’ordre du jour, sollicitant expressément que plusieurs sortes de couverture soient proposées. Il ajoute qu’un devis chiffrant les deux solutions était joint à la convocation, les copropriétaires ayant décidé de refuser ces travaux. Il conclut que Mme [W] ne démontre pas en quoi ces résolutions seraient annulables.

Des devis de la société REALBA étanchéité datés du 22 mars 2023 sont effectivement joints à la convocation, les copropriétaires ayant rejeté les résolutions n°14 et 15 sur la base de ces devis.

Dans ces conditions, étant rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal de se prononcer sur l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale et faute pour Mme [W] de démontrer l’existence d’un motif d’annulation des résolutions n°14 et 15, sa demande d’annulation desdites résolutions sera rejetée.

Sur les autres demandes

Mme [W], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie PLANCHE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [W] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Mme [L] [W] de l’intégralité de ses demandes,

Condamne Mme [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Centre commercial [Localité 4]” sis à [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [L] [W] aux dépens dont distraction au profit de Maître Emilie PLANCHE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JUILLET 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE