TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Mars 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2026

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 mars 2026

à M^e ZERBIB Michael

Le 13 mars 2026

à M. [W] [E]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06349 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7ELC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MONICA, domiciliée : chez SARL GESTION PATRIMOINE IMMOBILIER (ACTIVE IMMO), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [W]

né le 07 Janvier 1967 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 10 juin 2020, la société civile immobilière (SCI) Monica a donné à bail à M. [E] [W] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], 2ème étage gauche, dans le quatrième arrondissement de Marseille pour un loyer de 540 euros outre 30 euros de provision sur charges.

Le 21 juillet 2025, la SCI Monica a fait signifier à M. [E] [W] un commandement de payer la somme en principal de 2.147,71 euros visant la clause résolutoire du bail.

Le 21 juillet 2025, la SCI Monica a fait signifier à M. [E] [W] un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2025, la SCI Monica, élisant domicile chez sa mandataire, la société Gestion Patrimoine Immobilier, représentée par son gérant, a fait assigner M. [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 700 du Code de procédure civile aux fins de :

— constat de l’acquisition de la résolutoire du contrat de bail et prononcé de la résiliation du bail,

— expulsion de M. [E] [W], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamnation de M. [E] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à complète libération des lieux,

— condamnation à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 2.179,51 euros au titre de l’arriéré de loyers et accessoires,

— condamnation aux intérêts légaux,

— condamnation à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Les parties ont été entendues à l’audience du 15 janvier 2026, la SCI Monica étant représentée par son conseil et M. [E] [W] comparaissant en personne.

Conformément à ses conclusions, la SCI Monica :

— réitère ses demandes initiales,

— actualise le montant de sa créance à la somme de 1.631,35 euros,

— s’oppose aux demandes reconventionnelles formulées par M. [E] [W] sur l’audience.

Sur les désordres invoqués par M. [E] [W], elle indique qu’elle n’en est pas informée. Elle estime qu’aucune contestation sérieuse n’est caractérisée.

M. [E] [W] sollicite :

— le rejet des demandes de la SCI Monica,

— sa condamnation à lui verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il fait valoir des désordres graves. Il soutient qu’une mise en demeure a été adressé à la SCI Monica par la Mairie en début d’année 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En l’espèce, Monsieur [W] [E] justifie d’une assurance contre les risques locatifs sur la période du 1er juin 2025 au 31 mai 2026.

La demande de constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance sera par conséquent rejetée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 31 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Moncia justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail du 10 juin 2020 prévoit une clause résolutoire (article 17) et un commandement de payer est signifié le 21 juillet 2025 pour le paiement de la somme en principal de 2.147,71 euros.

M. [E] [W] produit un constat de commissaire de justice établi non contradictoirement le 16 décembre 2025 indiquant que le plafond de la chambre menace de s’effondrer. Il est également fait état d’une installation électrique défaillante. Il justifie par ailleurs d’une déclaration de sinistre à son assurance le 22 octobre 2025, pour un dégât des eaux. Il joint des accusés de réception de recommandés adressés à la SCI Monica les 11 février et 15 mai 2025, les courriers n’étant pas versés au débat.

Le titre de propriété de la SCI Monica indique qu’elle est propriétaire de l’ensemble de l’immeuble sis [Adresse 4].

Il en résulte que l’examen du constat de l’acquisition de la clause résolutoire excède les pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Il en est de même s’agissant des autres demandes, connexes à l’action principale en résiliation du bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 57.798 euros

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L 843-1 du Code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, la SCI Monica verse au débat un décompte actualisé au 12 janvier 2026 indiquant un solde débiteur de 1.398,97 euros, terme de janvier 2026.

La nature des désordres invoqués par M. [E] [W] et leurs conséquences, s’il est avéré qu’ils relèvent de la responsabilité, sans faute, de la bailleresse, notamment pour une compensation avec la dette locative, caractérise une contestation sérieuse sur les demandes en paiement de l’arriéré locatif et reconventionnelles.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et la demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI Monica succombant à titre principal, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé et publiquement par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance ;

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la SCI Monica ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Monica aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente