MINUTE N°

N° RG 24/00607 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNWD

Société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré

C/

Madame [N] [M]

Monsieur [J] [M]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR :

Société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, venant aux droits de la société EFIDIS, société anonyme d’habitations à loyer modéré, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 552 046 484, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [N] [M], demeurant [Adresse 6], non-comparante, ni représentée

Monsieur [J] [M], demeurant [Adresse 6], non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBES, vice-président

en présence d'[W] [K], auditrice de justice

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de [P] [U], greffière stagiaire

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Nathalie PAUWELS

1 copie certifiée conforme à Madame [N] [M] et à Monsieur [J] [M]

RAPPEL DES FAITS

Par contrats du 3 juin 2021 et 9 septembre 2022, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a donné à bail à monsieur [J] [M] et madame [N] [M] un appartement à usage d’habitation avec parking extérieur situés au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 539,98 € et 272,46 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 décembre 2023.

Elle a ensuite fait assigner monsieur [J] [M] et madame [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] par un acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 1er avril 2025, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré – représentée par son conseil – demande, à titre principal, de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation avec parking voire, à titre subsidiaire, de prononcer la résolution du contrat de location du logement et de l’emplacement de stationnement ; d’ordonner l’expulsion de monsieur [J] [M] et madame [N] [M] ; d’ordonner l’enlèvement des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ; et de condamner solidairement ces derniers au paiement de la somme actualisée de 7.115 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement, au vu des efforts consentis par les locataires qui ont procédé à quelques paiements en vu de s’acquitter de leur loyer courant et de l’arriéré locatif. Elle invoque la remise d’un chèque d’un montant de 5.566,42 euros qu’elle doit encaisser.

Monsieur [J] [M] et madame [N] [M] ne comparaissent pas. Madame [N] [M] a fait parvenir un mail le 21 mars 2025 dans lequel elle demande le report de l’audience, invoquant un motif médical touchant un de ses enfants. A défaut de pièce justificative il n’a pas été fait droit à cette demande, non soutenue par le bailleur à l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

Il a été demandé au bailleur de produire un décompte actualisé dans le temps du délibéré, ce qui a été fait dans les formes et délais donnés par le magistrat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La présente décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré justifie avoir saisi la CAF des Yvelines, par courrier en date du 12 mars 2024, l’accusé de réception portant la date du 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venu modifié les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 3 juin 2021 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2023, pour la somme en principal de 4.117,88 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 10 février 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré produit un décompte démontrant que monsieur [J] [M] et madame [N] [M] restent solidairement lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.777,28 € à la date du 2 avril 2025.

Monsieur [J] [M] et madame [N] [M], absents, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés soldiairement au paiement de cette somme de 1.777,28 €, avec les intérêts au taux légal sur à compter de la notificaiton du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

S’agissant de la demande d’anatocisme judiciaire, si le code prévoit qu’effectivement les intérêts échus pour une période d’un an peuvent produire eux-mêmes intérêts sur décision judiciaire, il n’apparait pas opportun en l’espèce de l’ordonner. Aggraver une situation d’impayé qui est marquée depuis plusieurs années risque de compromettre la solvabilité des locataires, ce qui n’est certainement pas dans l’intérêt du bailleur qui sera ainsi débouté de sa demande.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que:

— "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”

— “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés”.

— “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À l’audience, le bailleur s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

En outre, en considérant que les versements faits par les défendeurs avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater qu’il a ainsi réglé l’intégralité du dernier loyer courant. Il ressort par ailleurs du dossier, en particulier du diagnostic Social et financier que les défendeurs sont en situation de régler la dette locative.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, monsieur [J] [M] et madame [N] [M] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention du défendeur sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de monsieur [J] [M] et madame [N] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement.

Au vu des délais, la demande d’enlèvement des meubles devient sa objet. Par ailleurs, il y a lieu de rappeler qu’il ne nous appartient pas d’ordonner que les dipositions législatives prévues en la matière s’appliquent.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [M] et madame [N] [M], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CAF des Yvelines, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, monsieur [J] [M] et madame [N] [M] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juin 2021 entre la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré et monsieur [J] [M] et madame [N] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation et parking (contrat du 9 septembre 2022) situés au [Adresse 1] sont réunies à la date du 10 février 2024 ;

CONDAMNE solidairement monsieur [J] [M] et madame [N] [M] à verser à la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré la somme de 1.777,28 € (décompte arrêté au 2 avril 2025, incluant paiement de 400 euros en date du 2 avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement ;

AUTORISE monsieur [J] [M] et madame [N] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 74 € chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour monsieur [J] [M] et madame [N] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que monsieur [J] [M] et madame [N] [M] soient condamnés solidairement à verser à la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement des meubles éventuellement laissés sur place ;

DÉBOUTE la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré de sa demande d’anatocisme judiciaire ;

CONDAMNE in solidum monsieur [J] [M] et madame [N] [M] à verser à la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré une somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement monsieur [J] [M] et madame [N] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CAF des Yvelines, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 13 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,