Décision du 08 Février 2024

Minute n° 24/00020

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

du 08 Février 2024

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Rôle n° RG 23/00094 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XPX2

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)

[Adresse 15]

[Localité 22]

représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Société SCI DUMIL

[Adresse 9]

[Localité 26]

représentée par Maître Benoît ESTELLON, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANT :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – POLE D’EVALUATION DOMANIALE

représentée par Monsieur [N] [V], commissaire du Gouvernement

[Adresse 21]

[Localité 25]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Rémy BLONDEL, Juge désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 08 juin 2023

Date de la première évocation: 14 Septembre 2023

Date des débats : 30 novembre 2023

Date de la mise à disposition : 08 Février 2024

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DUMIL est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 13] à [Localité 27], sur les parcelles cadastrées section BG n°[Cadastre 4] (105 m²) et BG n°[Cadastre 10] (120 m²), d’une superficie totale de 225 m².

Il s’agit d’un terrain nu situé le long d’une voie passante et au sein d’un quartier mixte, résidentiel et commercial. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 08 juin 2023, annexé à la présente décision.

La SCI DUMIL a adressé une déclaration d’intention d’aliéner le bien mentionné ci-dessus, au prix de 650.000,00 euros, à la mairie de [Localité 27] qui a réceptionné cette déclaration le 10 novembre 2022.

Par décision du 17 février 2023, le président d’Est Ensemble a délégué à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) le droit de préemption pour ledit bien.

L’EPFIF a exercé son droit de préemption par une décision du 23 février 2023 au prix de 250.000,00 euros. Il a adressé cette décision à la SCI DUMIL par voie d’huissier.

La SCI DUMIL a refusé cette proposition par courrier reçu le 06 mars 2023, maintenant le prix indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Par une requête et un mémoire introductif d’instance reçus le 21 mars 2023, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.

L’EPFIF a justifié avoir consigné le 12 juin 2023 une somme de 37.500,00 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, dûment notifiée.

Par ordonnance rendue le 11 avril 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 08 juin 2023. Un procès-verbal de transport, annexé au présent jugement, a été établi à l’issue de ce transport et la date de l’audience de plaidoirie a été fixée au 14 septembre 2023.

L’EPFIF a déposé deux mémoires :

— un “Mémoire valant offres”, daté du 15 mars 2023 ;

— un “Mémoire récapitulatif et en réplique”, reçu le 20 novembre 2023 ;

Dans ses dernières écritures, l’EPFIF sollicite la fixation du prix du bien de la SCI DUMIL à hauteur de 250.000,00 euros sur la base d’une valeur retenue de 1.100 euros/m².

Dans ses écritures des 12 septembre 2023 et 27 novembre 2023, la SCI DUMIL sollicite la fixation du prix de son bien à la somme de 592.857,00 euros, sur la base d’une valeur unitaire de 2.635 euros/m², outre la condamnation de l’EPFIF au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par des conclusions reçues le 24 novembre 2023, faisant suite à ses conclusions du 30 mai 2023, le commissaire du Gouvernement propose un prix de 517.000,00 euros sur la base d’une valeur unitaire fixée à 2.300 euros/m².

À l’audience du 30 novembre 2023, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.

En vertu de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 février 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en matière de préemption, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Il est précisé que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

Le même article prévoit que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.

Sur les éléments préalables à la détermination du prix

1) Sur le droit applicable et la situation d’urbanisme

Selon les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le bien est soumis au droit de préemption et n’est pas situé dans une ZAD.

Ainsi, il doit être évalué selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal (PLU) d’Est-Ensemble dont la dernière modification a été approuvée le 03 novembre 2023 et plaçant le bien en zone UM.

2) Sur la consistance du bien et les surfaces

En l’espèce, il s’agit d’un terrain nu, en friche et non bâti situé, sur les parcelles cadastrées section BG n°[Cadastre 4] et [Cadastre 10] d’une superficie totale de 225 m².

La surface n’est pas discutée par les parties.

Le bien est un terrain nu et non entretenu. Il convient de se reporter pour plus de détails au procès-verbal de transport dressé par le juge de l’expropriation et annexé à la présente décision.

Précision est faite que le bien est situé à proximité de la Porte de [Localité 27].

Il est desservi par la ligne 9 du métro et est situé à moins de cinq minutes à pied de la station Robespierre.

Par ailleurs, ce terrain a fait l’objet de la délivrance d’un permis de construire, attestant ainsi de sa constructibilité.

3) Sur la méthode

Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison.

Dans ces conditions, cette méthode consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local sera adoptée.

Comme il a été évoqué supra, la surface du terrain est de 225 m².

4) Sur la situation locative

L’ensemble des parties considère le bien comme libre de toute occupation, ce qui n’est pas contesté. Il sera évalué en valeur libre.

Sur la détermination du prix

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe le prix en considération des termes de comparaison produits par la partie préemptrice, par la partie préemptée et par le commissaire du Gouvernement à un montant compris entre :

—  250.000,00 euros, montant offert par la partie préemptrice,

—  592.857,00 euros, montant demandé par la partie préemptée.

Il est précisé que le commissaire du Gouvernement propose une valeur de 517.500,00 euros.

Termes de comparaison proposés par l’EPFIF :

Sept termes de comparaison sont proposés par l’EPFIF.

Référence

Date de mutation et référence de publication

Adresse

Surface en m²

Prix et/ou Prix du m²

DEM1

02/09/2020

9304P05

2020P03118

[Adresse 5]

401 m²

430.000 € soit 1.072,32 €/m²

Observations :

DEM2

24/11/2020

2020P04412

[Adresse 23]

293 m²

270.000 € soit 922 €/m²

Observations :

DEM3

19/11/2019

2020P02488

[Adresse 2]

999 m²

1.024.000 € soit 1.025 €/m²

Observations :

DEM4

19/11/2019

2020P02488

[Adresse 3]

413 m²

247.800 € soit 600 €/m²

Observations :

DEM5

13/12/2018

2018P04780

[Adresse 7]

339 m²

285.000 € soit 840 €/m²

Observations :

DEM6

10/01/2017

2018P01607

[Adresse 12]

1221 m²

672.000 € soit 550 €/m²

Observations :

DEM7

19/03/2019

9304P05

2019P01605

[Adresse 1]

616 m²

510.620 € soit 828,93 €/m²

Observations :

La valeur moyenne de ces termes est de 834,04 euros/m² ; la valeur la plus basse est de 550 euros/m² et la valeur la plus haute est de 1.072,32 euros/m².

L’EPFIF retient une valeur de 1.100 euros/m² en valeur libre.

La SCI DUMIL critique ces termes, faisant valoir qu’il s’agit de termes de comparaison anciens et que les terrains cités sont éloignés des stations de métro.

Le commissaire du Gouvernement fait remarquer qu’il existe des mutations plus récentes et écarte les termes retenus par l’EPFIF.

En l’espèce, en raison de leur ancienneté et surtout du fait de leur éloignement de toute station de métro, ces termes ne seront pas retenus.

Termes de comparaison proposés par la SCI DUMIL :

(DEF = Défendeur)

Un terme de comparaison est proposé par la SCI DUMIL. Ce terme est également proposé par le commissaire du Gouvernement.

Référence

Date de mutation et référence de publication

Adresse

Surface en m²

Prix et/ou Prix du m²

DEF1

08/03/2021

2021P01145

[Adresse 16]

277 m²

730.000 € soit 2.635,38 €/m²

Observations :

La valeur de ce terme est de 2.635,38 euros/m².

La SCI DUMIL retient une valeur arrondie de 2.635 euros/m² en valeur libre.

L’EPFIF critique ce terme, faisant valoir qu’il s’agit de la référence la plus élevée parmi celles proposées par le commissaire du Gouvernement et ne saurait représenter à elle seule le marché de ce type de terrain, qu’il serait donc nécessaire de prendre en compte d’autres références.

L’EPFIF fait également valoir que le terme retenu porte sur un terrain éloigné de 2km du bien préempté, situé à 920m de la station de métro Château de [Localité 29] et à la limite de la ville de [Localité 29], dont le marché n’est pas comparable à celui de la ville de [Localité 27].

Le commissaire du Gouvernement fait remarquer que le terme retenu par la SCI DUMIL ne peut constituer à lui seul une valeur de marché mais le retient néanmoins pour la fixation du prix d’aliénation.

En l’espèce, en raison de la proximité de ce terrain avec l’accès aux transports en commun (station du RER A [Localité 29]) et sa consistance, proche en terme de constructibilité, de la parcelle litigieuse, le terme est retenu pour servir la comparaison, selon une moyenne de 2.635 euros/m².

Termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement :

(CG = commissaire du Gouvernement)

Dans ses premières conclusions, le commissaire du Gouvernement proposait neuf termes de comparaison.

Référence

Date de mutation et référence de publication

Adresse

Surface en m²

Prix et/ou Prix du m²

CG1

13/05/2022

9304P01

2022P15922

[Adresse 11]

178 m²

400.000 € soit 2.247,19 €/m²

Observations :

CG2

19/07/2022

9304P01

2022P22770

[Adresse 20]

489 m²

576.000 € soit 1.177,91 €/m²

Observations :

CG3

20/07/2022

9304P01

2022P22129

[Adresse 17]

130 m²

122.736 € soit 944,13 €/m²

Observations :

CG4

28/04/2021

9304P05

2021P01821

[Adresse 19]

203 m²

220.000 € soit 1.083,74 €/m² en valeur libre

Observations :

CG5

07/01/2022

9304P01

2022P01473

[Adresse 6]

203 m²

260.000 € soit 1.280,79 €/m²

Observations :

CG6

08/03/2021

9304P05

2021P01145

[Adresse 16]

277 m²

730.000 € soit 2.635,38 €/m² en valeur libre

Observations :

CG7

05/05/2022

9304P01

2022P14659

[Adresse 8]

289 m²

265.000 € soit 916,96 €/m² en valeur libre

Observations :

CG8

12/01/2022

9304P01

2022P02585

[Adresse 24]

200 m²

380.000 € soit 1.900 €/m² en valeur libre

Observations :

CG9

13/04/2022

9304P01

2022P12966

[Adresse 24]

127 m²

112.000 € soit 881,89 €/m² en valeur libre

Observations :

La valeur moyenne de ces termes est de 1.452 euros/m² ; la valeur la plus basse est de 881,89 euros/m² et la valeur la plus haute est de 2.635,38 euros/m².

Le commissaire du Gouvernement retenait une valeur de 2.000 euros/m² en valeur libre.

L’EPFIF se prévaut des termes de comparaison CG n°2, 5, 7 et 9.

La SCI DUMIL critique ces termes sur ces points :

Terme CG1 : la superficie de ce bien est inférieure de 21% à celle du terrain préempté et ne peut offrir une constructibilité similaire ;Terme CG2 : ce terrain n’est pas placé dans une situation comparable à celle du terrain préempté, il n’est desservi par aucune ligne de métro ;Terme CG3 : la superficie du terrain est trop modeste et ce dernier n’est desservi par aucune ligne de métro ;Terme CG5 : le terrain est très éloigné des stations de métro et n’offre pas une constructibilité similaire à celle du terrain préempté ;Terme CG7 : le terrain est très éloigné des stations de métro ;Terme CG8 : la configuration du terrain tout en longueur ne permet pas une constructibilité en l’état ;Terme CG9 : la configuration du terrain tout en longueur ne permet pas une constructibilité en l’état.

Aucune observation n’est formulée sur le terme CG4.

A titre de comparaison, il convient d’écarter les termes CG n°1, 2, 3, 4, 5, 7, 8 et 9 pour les motifs suivants :

Les termes CG n°1, 5 et 8 en raison de la configuration des terrains, le terme CG1 ayant une superficie trop inférieure à celle du bien préempté, les termes CG n°5 et 8 ayant une configuration ne permettant pas une constructibilité similaire à celle du bien préempté ;Les termes CG n°2 et 7 en raison de leurs superficies trop élevées et de leur éloignement important des stations de métro ;Le terme CG n°4 car un atelier y est édifié, or en l’espèce il s’agit d’un terrain nu ;Les termes CG n°3 et 9 en raison de leurs superficies moindres par rapport à la parcelle litigieuse.

Dans ses dernières conclusions, le commissaire du Gouvernement retient quatre termes de comparaison.

Référence

Date de mutation et référence de publication

Adresse

Surface en m²

Prix et/ou Prix du m²

CG1

13/05/2022

9304P01

2022P15922

[Adresse 11]

178 m²

400.000 € soit 2.247,19 €/m²

Observations :

CG6

08/03/2021

9304P05

2021P01145

[Adresse 16]

277 m²

730.000 € soit 2.635,38 €/m²

Observations :

CG10

22/11/2021

9304P01

2021P22990

[Adresse 14]

124 m²

370.000 € soit 2.983,87 €/m²

Observations :

CG11

26/01/2023

9304P01

2023P03370

[Adresse 18]

200 m²

265.000 € soit 1.325,00 €/m² en valeur libre

Observations :

La valeur moyenne de ces termes est de 2.297,86 euros/m² ; la valeur la plus basse est de 1.325 euros/m² et la valeur la plus haute est de 2.983,87 euros/m².

Le commissaire du Gouvernement retient une valeur de 2.300 euros/m² en valeur libre.

L’EPFIF critique ces termes, faisant valoir que le commissaire du Gouvernement a écarté des termes de comparaison qui disposaient d’une bonne configuration, d’une bonne desserte et d’une grande surface sur rue.

L’EPFIF fait également valoir que les éléments de moins-value du bien préempté ne sont pas pris en compte dans l’évaluation proposée et notamment l’état du bien.

Toutefois, cet argument ne peut prospèrer, les matériaux entreposés, la dalle et la fosse ne peuvent être qualifiés de constructions de nature à encombrer le terrain préempté.

La SCI DUMIL retient plus particulièrement le terme de comparaison n°CG6 et fait remarquer que d’une part, le bien est situé à 16 minutes à pied de la station de RER [Localité 29] et surtout, la forme homogène et la superficie du terrain de 277 m² en permet la constructibilité en l’état.

En l’espèce, les références CG 1 et CG10 ont des superficies trop inférieures à celle du bien préempté. Il en est de même concernant la référence CG11 qui, en outre, est plus éloignée de la Porte de [Localité 28] que le bien préempté.

Il s’ensuit qu’après examen des termes de comparaison soumis par les parties, une référence a été jugée pertinente et est retenue :

— le terme CG6, repris par le demandeur, selon une valeur moyenne arrondie de 2.630 euros/m².

Il résulte de l’ensemble des développements précédents que le prix d’acquisition du bien appartenant à la SCI DUMIL est fixé à la somme de 592.857 euros, étant précisé que le juge est lié par le seul dispositif.

Sur les autres demandes

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

L’EPFIF, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser à la SCI DUMIL la somme de 3.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Selon l’article L 213-7 alinéa 2 du code de l’urbanisme, en cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.

Aux termes de l’article L 213-14 du code de l’urbanisme, en cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l’article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l’acte authentique.

Le prix d’acquisition est payé ou, en cas d’obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d’expropriation, soit la date de l’acte ou du jugement d’adjudication.

En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien.

Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors l’aliéner librement.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces dispositions qu’un délai de trois mois est ouvert pour passer l’acte authentique de vente et qu’un délai de quatre mois est ouvert pour procéder au paiement. Le paiement est donc soit concomitant à l’acte, soit postérieur, mais il ne peut pas intervenir avant l’acte.

Or, un jugement en fixation du prix d’aliénation ne vaut pas acte authentique et par suite, l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la préemption.

En l’espèce, s’agissant d’un jugement en fixation du prix d’aliénation du bien appartenant à la SCI DUMIL à l’occasion de la mise en oeuvre du droit de préemption de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France, il y a lieu en conséquence d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 08 juin 2023 ;

FIXE à la somme de 592.857 € (cinq cent quatre-vingt-douze mille huit cent cinquante-sept euros) en valeur libre le prix d’acquisition du bien appartenant à la SCI DUMIL et situé sur les parcelles cadastrées section BG n°[Cadastre 4] et BG n°[Cadastre 10] ;

CONDAMNE l’EPFIF aux dépens ;

CONDAMNE l’EPFIF à payer à la SCI DUMIL la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire ;

Cécile PUECH

Greffier

Rémy BLONDEL

Juge