TRIBUNAL

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 24/00649 – N° Portalis DB22-W-B7I-SOM6

5AG Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

JUGEMENT

du

12 Mai 2026

[P] [L], [A] [L], [F] [H] [I] [U], [C] [M]

c/

S.D.C. DU [Adresse 2] [Etablissement 1] EXERCICE LA STE, Société AXA FRANCE IARD SA

Expédition exécutoire délivrée le

à

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 12 Mai 2026 ;

Sous la Présidence de François REMIGY, Magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assisté de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 09 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEURS:

M. [P] [L]

[Adresse 3]

Mme [A] [L]

[Adresse 3]

Tous deux représentés par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocats au barreau de VERSAILLES

M. [F] [H] [I] [U]

[Adresse 4]

Mme [C] [M]

[Adresse 5]

Tous deux représentés par M^e Frédérique FARGUES, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEUR :

S.D.C. DU [Adresse 6] [Localité 3] [Adresse 7] [Localité 4] [Etablissement 1] EXERCICE LA STE AFFAiRES A SUIVRE

[Adresse 8]

représentée par M^e Maude MASCART, avocat au barreau de VERSAILLES

SAXA FRANCE IARD SA

En qualité d’assureur du [Adresse 9]

[Adresse 10]

représentée par M^e Maude MASCART, avocat au barreau de VERSAILLES

À l’audience du 09 Mars 2026, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2026 aux heures d’ouverture au public.

Faits et procédure :

En vertu d’un bail sous seing privé signé en date du 15 novembre 2020 à effet au 8 janvier 2021, Monsieur [P] [L] et Madame [A] [L] ont donné en location à Madame [C] [M] et Monsieur [F] [H] [I] [U] un appartement de 5 pièces, situé au 2éme étage faisant partie de l’immeuble [Adresse 11] à [Localité 5] moyennant un loyer initial de 1350 euros et 100 euros de charges.

Des désordres au niveau du plafond et du sous plafond de la chambre à coucher sont apparus de telle sorte que les locataires s’en sont plaints auprès des bailleurs par courriers des 10 janvier et 19 mars 2023 débouchant sur l’intervention de la société ID CORDES missionné par le syndic qui par courriel du 18 avril 2023 renseignait les bailleurs sur la reprise de la fuite situé au niveau du mat d’antenne ayant endommagé la toiture.

La société SARETEC mandatée par l’assurance habitation de Monsieur [U] et Madame [M] rendait un rapport d’expertise le 30 mai 2023 qui concluait au remplacement du faux plafond, de la dalle du faux plafond et la peinture du plafond chiffré à 1881 euros.

Par suite sous l’impulsion des bailleurs Madame [M] prenait attache avec la société BLANCHARD le 26 juin 2023 qui après relance fixait un rendez-vous pour devis au 7 août 2023.

Aucuns travaux n’ayant été entrepris Madame [M] relançait les bailleurs le 10 août 2023, afin que soient validés les travaux, les désordres allant en s’aggravant. Le faux plafond de la chambre parentale cédait finalement le 10 août 2023 avec des dommages de vie important pour les locataires.

Par courrier RAR du 5 septembre 2023 l’avocat de Monsieur [U] et Madame [M] mettait en demeure les bailleurs d’avoir à faire réaliser les travaux et d’indemniser les locataires sans succès le courrier revenant « Pli avisé non réclamé ».

Le 9 septembre 2023 Monsieur [L] fournissait aux locataires les quittances de loyer manquantes de l’année 2023 et assurait de la relance de la société BLANCHARD pour les travaux.

Suite au passage de la société BLANCHARD le 15 septembre 2023 disant ne pouvoir effectuer les travaux, la fuite n’étant pas circonscrite, le syndic faisait intervenir la société ID-CORDES qui dans un rapport du 21 septembre 2023 concluait à la réfection totale de la toiture.

Considérant que la salubrité de leur logement n’était pas assurée, et après avoir fait un signalement le 19 septembre 2023 auprès de la mairie de [Localité 6] et fait constater par acte de commissaire de justice le 20 septembre 2023 l’ensemble des désordres dans le logement bien que les travaux aient été entrepris le 31 octobre 2023 et après avoir refusé l’indemnisation proposée par les bailleurs Monsieur [U] et Madame [M] ont donné congé le 3 janvier 2024.

Madame [C] [V] [T] [M] et Monsieur [F] [H] [I] [U] assignait le 20 septembre 2024 Monsieur [P] [L] et Madame [A] [L] à comparaître devant le juge du contentieux de la protection de [Localité 1].

Il était demandé sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— de déclarer Madame [C] [W] et Monsieur [F] [U] recevables et bien fondés en leur action.

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [L] à leur payer les sommes de :

-3197 euros au titre du préjudice de jouissance,

-260 euros au titre du préjudice matériel,

-369,20 euros en remboursement des frais de commissaire de justice,

-3500 euros au titre du préjudice moral.

— la condamnation à la remise par Monsieur et Madame [L] des quittances de loyer afférentes au mois d’octobre 2023 à février 2024 ainsi que l’état des lieux de sortie et ce sous astreinte de la somme de 20 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [L] au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

Par acte du 6 mars 2025 Monsieur et Madame [L] ont assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à Saint-Cyr l’Ecole (78210) et la société AXA France IARD devant le même Tribunal afin de :

— les condamner in solidum à garantir Monsieur et Madame [L] de toutes condamnations prononcées à l’encontre de Madame [M] et Monsieur [U] y compris les frais irrépétibles,

— les condamner in solidum à payer à Madame et Monsieur [L] la somme de 1439,66 euros au titre de leur préjudice personnel,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 7] et la société AXA France IARD au paiement de la somme de 4740 euros en application, de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

Dire que Monsieur et Madame [L] seront exemptés de tous frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’affaire enrôlée pour l’audience du 7 avril 2025 a été reportée au 29 septembre 2025 date à laquelle il a été fait jonction des procédures RG 24/649 et RG 25/301 puis fixée au 9 mars 2026.

Dans leurs conclusions visées à l’audience du 29 septembre 2025 Madame [C] [M] et Monsieur [F] [U] réitèrent les demandes formulées dans leur assignation modifiant la quotité de l’article 700 du code de procédure civile soit la somme de 3000 euros.

Monsieur et Madame [L] dans leurs conclusions en défense ont repris les termes formulés dans leur assignation en intervention forcée y ajoutant que soient réduites à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de Madame [C] [M] et Monsieur [F] [U] non contestées en leur principe.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 7] et la société AXA France IARD au terme de leur conclusions communes demandent :

A ce que la garantie formée à leur encontre au titre du préjudice de jouissance de Monsieur [U] et Madame [M] soit limité à la somme de 1529 euros vantillée comme suit :

— Préjudice de jouissance sur la période du 27 février 2023 au 30 mai 2023 soit trois mois de 10% du loyer à savoir la somme de 417 euros,

— Préjudice de jouissance à compter de l’effondrement jusqu’à la réalisation des travaux soit 20% du montant mensuel du loyer à savoir la somme de 1112 euros ;

Soit la somme totale de 1529 euros.

A ce que ne soit pas pris en compte le préjudice matériel subi par Monsieur [U] et Madame [M] les frais inhérents à ce préjudice restant à la charge de Monsieur et Madame [L].

A l’audience, l’ensemble des parties étaient représenté et s’est reporté à leur assignation et conclusions respectives.

Le présent jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile a été mis en délibéré au 12 mai 2026 sur disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention forcée et l’appel en garantie

Vu l’article 331 du code de procédure civile par lequel un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

Monsieur et Madame [L] ont assigné par acte du 7 mars 2025 en intervention forcée avec appel en garantie le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 7] et la société AXA France IARD pour garantir toute condamnation à leur encontre.

L’intervention forcée avec appel en garantie est recevable.

Sur les demandes principales

Suite au signalement de Monsieur [U] et Madame [M] par courrier des 10 janvier 2023 et 19 mars 2023 auprès de leurs bailleurs Monsieur et Madame [L] relayés auprès du syndic le 27 février 2023 de désordres affectant le plafond et le faux plafond de leur chambre à coucher de leur domicile au sein de l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 7] pris à bail le 8 janvier 2021 la prise en charge des réparations a débuté chronologiquement le 31 octobre 2026 date de l’intervention de la société BLANCHARD. Le sinistre n’étant toujours pas circonscrit et se dégradant le plafond s’est effondré dans la nuit du 10 au 11 août 2023 donnant lieu à une nouvelles période du 11 août 2023 au 6 novembre 2023 pendant laquelle compte tenu de l’effondrement ils n’ont pu jouir de l’appartement.

Monsieur [U] et Madame [M] sont alors en droit de réclamer la réparation de leur préjudice qu’ils établissent à la somme de 2641 euros (973 euros période du 23 janvier 2023 au 10 août 2023 et 1668 euros période du 11 août 2023 au 6 novembre 2023) dont la cause identifiée en tant que partie commune se trouve être la toiture de l’immeuble à la charge du syndic dont la responsabilité s’avère entière compte tenu des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 garantie par la société AXA France IARD qui en tout état de cause entent ne pas se dénier de sa garantie mais en critique le quantum.

Sur le préjudice matériel

Monsieur [U] et Madame [M] compte tenu du sinistre ont dû avoir recours à un professionnel pour le montage et démontage du mobilier se trouvant dans la chambre qu’ils justifient par facture à hauteur de 260 euros.

Ce préjudice matériel sera en outre à la charge de leurs bailleurs qui acceptent sa prise en charge.

Sur le préjudice moral

Monsieur [U] et Madame [M] demande à être indemnisé du fait de leur profession et des difficultés quotidiennes inhérentes au sinistre.

Cette demande se confondant avec le préjudice de jouissance, il n’y sera pas fait droit.

Sur le préjudice personnel de Monsieur et Madame [L]

Monsieur et madame [L] n’apportant aucun document quant à la perception de la somme de 1881 euros de leur assurance ils seront déboutés de ce chef.

Sur la limitation de la garantie

La responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 7] est établit en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

La société AXA France IARD appelée en garantie demande à la limitation de sa prise en charge.

Sur la période avant l’effondrement du plafond

L’article L113-2 du Code des assurances impose à l’assuré de déclarer le sinistre dans un délai contractuel qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Cette obligation constitue le point de départ du processus d’indemnisation.

En l’espèce Monsieur [U] et Madame [M] ont informé Monsieur et Madame [L] des désordres le 10 janvier 2023. Le 27 février 2023 le sinistre a été déclaré au syndic point de départ à l’indemnisation. Le rapport de la société SARETEC a été rendu en date du 30 mai 2023.

C’est donc sur une période de 3 mois que la garantie de la société AXA France IARD doit couvrir le sinistre soit la somme de 417 euros à savoir 10% du loyer hors charges pendant 3 mois.

Sur la période du 11 août au 6 novembre 2023

Le 11 août 2023 le plafond de la chambre s’est effondré créant un préjudice important jusqu’au 6 novembre 2023 soit une période de 3 mois qu’il convient d’évaluer à 30% du montant du loyer hors charges soit la somme de 1251 euros.

La société AXA France IARD sera donc condamnée en garantie et in solidum avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 7] à la somme de 1668 euros.

Sur la remise des quittances

Les quittances afférentes à l’année 2023 ont été remises le 9 septembre 2023 il ne sera pas statué de ce chef.

Sur les autres demandes

Le frais de constat établit par un commissaire n’ayant pas été nécessaire à la procédure, cette demande sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 7] et la société Axa France IARD à la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est compatible et nécessaire avec la nature de l’affaire elle sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge de contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort :

Rappelle la jonction des procédures RG 24/649 et RG 25/301 par application de l’article par application de l’article 367 du code de procédure civile.

Reçoit l’intervention forcée et appel en garantie bien fondée,

En conséquence,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 7] et la société AXA France IARD au titre de la garantie à payer à Monsieur [U] et Madame [M] la somme de 1668 euros de préjudice de jouissance ;

Dit que cette somme est productive d’intérêts à compter de l’assignation du 7 mars 2019,

Condamne Monsieur et Madame [L] à payer à Monsieur [U] et Madame [M] la somme de 260 euros au titre du préjudice matériel.

Déboute Monsieur et Madame [L] de leur demande en réparation de leur préjudice personnel,

Déboute Monsieur [U] et Madame [M] de leur demande au titre de leur préjudice moral,

Rappelle les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Rejette la demande en paiement des frais de commissaires de justice de 369,20 euros,

N° RG 24/00649 – N° Portalis DB22-W-B7I-SOM6 . Jugement du 12 Mai 2026.

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 7] et la société Axa France IARD à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 12 mai 2026.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,