TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le 15 mars 2024

à M^e MARQUAND-GAIRARD [Localité 4]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 mars 2024

à M. [T] [I]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07091 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4E3J

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société 13 HABITAT DIR. GEN. ADJOINTE PROXIMITE DIRECTION CLIENTELE POLE RECOUVREMENT PREVENTION CONTENTIEUX, dont le siège social est sis Venant aux droits de l’OPAC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – [Adresse 2]

représentée par M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [I], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 26 février 2016, 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Un contrat de location a été signé le 13 juillet 2022 confirmant la poursuite du contrat du 26 février 2016 dans tous ses effets, suite à l’adoption d’un protocole de cohésion social avec apurement de la dette.

Des loyers étant demeurés impayés, 13 HABITAT a fait signifier à Monsieur [Y] par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2022 un commandement de payer la somme de 1.255,93 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 8 novembre 2023, dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le 9 novembre 2023, 13 HABITAT a attrait Monsieur [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 834 et 835 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef ;condamner Monsieur [I] à lui payer la somme provisionnelle de 2.667,41 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 6 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, due depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, enfin la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’exécution de la décision à venir.Appelée à l’audience du 11 janvier 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, la société 13 HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa dette à un montant de 2.869,60 euros hors frais, au 3 janvier 2024.

Monsieur [T] [I] a comparu en personne. Il a contesté la dette en arguant d’une augmentation conséquente des charges, due aux consommations d’eau. Or, plusieurs logements au sein de sa résidence seraient squattés. Les compteurs d’eau seraient cassés et la bailleresse a tardé à réagir malgré les signalements des locataires. Il a souligné avoir toujours été régulier dans le versement des loyers, étant prélevé mensuellement, ce qui est encore le cas actuellement. Il a tenté d’obtenir une solution amiable auprès de 13 HABITAT, sans réponses. Indiquant être à la retraite, s’occuper de son petit-fils, il a proposé le cas échéant d’apurer sa dette à hauteur de 50 euros par mois.

Aucun rapport de diagnostic social et financier des locataires n’a été transmis au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 14 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 9 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courrier réceptionné le 21 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 26 février 2016 contient une clause résolutoire (article VIII 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 décembre 2022, pour la somme en principal de 1.255,93 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 février 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [I] reste devoir la somme de 2.869,60 euros, à la date du 3 janvier 2024, cette somme étant expurgée de tous frais de procédure et correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Monsieur [I] conteste la régularisation des charges.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit :

«Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur» .

Cette disposition légale prévoit qu’il incombe au bailleur de justifier sa créance de charges à l’encontre du preneur, et s’impose à tous les bailleurs, y compris les bailleurs sociaux.

Les demandes de provision pour charges doivent être justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et pour le bailleur personne morale par le budget prévisionnel.

Ainsi, il a été jugé que la production à chaque locataire du seul décompte informatique est insuffisante.

En l’espèce, force est de constater que les justificatifs des charges locatives ne sont pas produits. La communication du décompte ne dispense pas 13 HABITAT de mettre à disposition du locataire les pièces justificatives, notamment décompte du syndic. Or, elle n’établit pas avoir tenu à la disposition de Monsieur [I] les pièces justificatives des charges et n’en justifie pas plus devant la juridiction.

La somme de 1.025,64 euros, réclamée au titre des charges régularisées mais non justifiées, sera déduite du décompte du locataire.

Pour le reste de la dette, Monsieur [I] ne conteste pas devoir les loyers et charges impayés et n’apporte aucune preuve de paiement ou élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Monsieur [I] sera donc condamné par provision, au paiement d’une somme de 1.843,96 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse que Monsieur [I] s’est acquitté des derniers loyers courants avant l’audience.

Compte tenu de l’ancienneté du bail, des efforts et de la bonne foi du locataire, du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la situation financière et familiale de Monsieur [I], de la qualité de la bailleresse, il sera fait droit à la demande de délais de paiement dérogatoires dans les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [I], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige, au regard de la position économique des parties, de débouter 13 HABITAT de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, Monsieur [I] sera tenu aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 février 2016 et confirmé par contrat de location du 13 juillet 2022, entre 13 HABITAT et Monsieur [T] [I], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 27 février 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [I] à payer à 13 HABITAT la somme provisionnelle de 1.843,96 euros, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus, comptes arrêtés au 3 janvier 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [T] [I] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 50 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

– la dette deviendra immédiatement exigible ;

– la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;

– à défaut pour Monsieur [T] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

– Monsieur [T] [I] sera condamné à verser à 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire ou leur expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer dans le bail d’origine ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT