TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

15 JANVIER 2026

N° RG 25/00668 – N° Portalis DB22-W-B7I-SUHN

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence SIGNATURE située [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 672 045 143 dont le siège social se trouve [Adresse 5] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Natacha MAREST-CHAVENON de la SELARL REYNAUD AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [V]

demeurant [Adresse 3],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 30 Janvier 2025 reçu au greffe le 04 Février 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 06 Novembre 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 15 Janvier 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [V] est propriétaire de trois lots au sein d’un ensemble immobilier dénommé résidence signature situé [Adresse 4] à [Localité 8] (78), soumis au statut de la copropriété.

Déplorant un défaut de paiement des charges de copropriété depuis mars 2023, le syndicat des copropriétaires lui a adressé plusieurs lettres de relances. En dépit de ces courriers, M. [G] [V] ne se s’est pas acquitté de sa dette.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires a, par acte extrajudiciaire du 30 janvier 2025, fait assigner M.[G] [V] devant le Tribunal judiciaire de Versailles en formulant les demandes suivantes :

Juger recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] (78) RES SIGNATURE, [Adresse 2] représenté par son syndic FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 6] ;

En conséquence :

Condamner M.[V] [G] au paiement des sommes suivantes :

—  9.535,51 euros au titre des charges arrêtées au 8 janvier 2025 inclus (avant répartition exerc (sic) 2024 ;

—  228 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [V] [G] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAFA CABINET [P] conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Cette assignation a donné lieu à un procès-verbal de remise à étude et le défendeur n’a pas constitué Avocat.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de syndic ;

— le relevé de propriété ;

— les appels provisionnels 2023 et 2024 ;

— une lettre LRAR du 4 mars 2024 de “dernière relance avant mise au contentieux” pour un montant de 5.441,52 euros ;

— une lettre de mise en demeure du 5 novembre 2024 portant sur la somme de 8.526,32 euros ;

— les procès verbaux des assemblées générales du 7 juin 2022, 5 juin 2023 et 1er juillet 2024 ;

— un décompte des charges du 8 janvier 2025 pour un montant de

10.423,51 euros ;

Il ressort des justificatifs produits que la demande apparaît recevable et bien fondée, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges étant certaine, liquide et exigible pour un montant de 9.535,51 euros.

Dès lors, il convient de condamner M. [V] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.535,51 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 31 mars 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter l’assignation du

13 janvier 2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Parmi les frais non retenus au principal, figurent, au moins pour partie, des sommes qui peuvent dépendre de l’application de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965 qui prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’avocat ou frais de contentieux qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Au vu des documents produits, les frais de recouvrement peuvent être légitimement retenus pour un montant total de 228 euros.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le copropriétaire qui s’abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il convient de condamner M.[G] [V] à la somme de

900 euros au titre des dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [V] qui est condamné par le présent jugement, supportera la charge des dépens. Cependant la distraction ne saurait être ordonnée dans la mesure où le Cabinet [P] qui la sollicite n’est pas l’avocat postulant.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. M. [G] [V] sera condamné à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

Condamne M. [G] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé résidence [7] situé [Adresse 4] à [Localité 8] (78) représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

* 9.535,51 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025,

* 228 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* 900 euros au titre des dommages intérêts,

Condamne M. [G] [V] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 JANVIER 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT