MINUTE N°

N° RG 25/00648 – N° Portalis DB22-W-B7J-TEDQ

S.D.C. ENSEMBLE IMMOBILIER SIS, [Adresse 1]

C/

Monsieur, [D], [T]

m

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ,

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet REAL 31, société à responsabilité limitée, dont le siège social est situé, [Adresse 4], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 479 696 767, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité, ayant pour avocat Maître Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, substitué à l’audience par Maître Saran BAYO, avocat au barrreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur, [D], [T], né le 26 mars 1985 à, [Localité 2] (YVELINES), demeurant, [Adresse 5], comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Violaine ESPARBES, Vice-Présidente

Greffier à l’audience : Thomas BOUMIER

Greffier à la mise à disposition :Hoang Oanh LE-THANH

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Benjamin JAMI

1 copie certifiée conforme à : Monsieur, [D], [T]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 6]), représenté par son syndic, le cabinet REAL (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), a fait assigner Monsieur, [D], [T] devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

6.412,95 € au titre des charges et frais arrêtées au 1er trismestre 2025 inclus avec capitalisation des intérêts ;500 € à titre de dommages et intérêts ;1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Les entiers dépens comprenant le coût de la sommation,

A l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil et Monsieur, [D], [T] a comparu en personne.

Le syndicat des copropriétaires actualise sa dette à 3.134,26 € dont 702,07 € de frais. Il rappelle qu’un paiment de 5.000 € lui a été adressé par le défendeur le 8 octobre 2025. Il s’oppose à toute demande de délai.

Monsieur, [D], [T] reconnaît le montant de la dette au titre des charges impayées. Il sollicite un échéancier pour régler la dette par mensualités de 100 € par mois. Il se plaint des changements fréquents des syndics à qui il doit expliquer sa situation. Il regrette que le cabinet REAL n’ait pas pris en compte la particularité de sa situation professionnelle. En effet, il précise être intermittent du spectacle et avoir donc des revenus fluctuants. Il se présente comme étant célibataire et ayant deux enfants de 8 et 2 ans qu’il héberge en garde alternée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Par ailleurs, l’article 14-1 de cette loi précise que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans les délais, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— La matrice cadastrale, dont il résulte que Monsieur, [D], [T] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé, [Adresse 7], formant les lots 14 et 47,

— Les appels de charges et cotisations de fonds pour travaux afférents aux périodes allant du1er janvier 2024 au 1er janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus),

— La copie du, [Localité 3] Livre pour la période allant du 1er janvier 2020 au 11 décembre 2023 ;

— Les procès-verbaux d’assemblée générale suivants :

du 21 mai 2021 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2021, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2022 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2023 ;du 29 juin 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2021, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2022 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2023 ;du 6 juin 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2022, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2023 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2024 ;du 22 mai 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2023, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2024 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2025 ;du 17 juin 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2024, et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2026 ;

— L’attestation de non-recours des procès-verbaux précités,

— Les contrats de syndic en date des 22 mai 2024 (avec effet à copter du 22 mai 2024) et du 9 juillet 2025 (avec effet à compter du 1er juillet 2025).

— Le contrat de syndic en date du 17 juin 2025 avec effet du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026.

— un jugement rendu le 3 avril 2020 au terme duquel Monsieur, [D], [T] a été condamné au titre de charges impayées.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure Monsieur, [D], [T] de payer la somme de 4.536,34 € en principal par lettre du 15 avril 2024. Une démarche identique a été effectuée le 29 octobre 2024, pour la somme de 5.712,09 €.

Le décompte arrêté au 1er janvier 2026 laisse apparaître, une fois déduits les frais, que le solde débiteur s’élève à la somme de 2.456,19 € correspondant aux charges impayées, comprenant la somme de 24 euros au titre de la remise de badges.

A l’audience, Monsieur, [D], [T] reconnaît le principe et le montant de la dette.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Monsieur, [D], [T] pour la somme de 2.456,19 € correspondant aux charges de copropriété.

Monsieur, [D], [T] sera par conséquent condamné à payer cette somme de 2.456,19 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 octobre 2024.

S’agissant des frais réclamés, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 702,07 € au titre des frais de recouvrement, comprenant des mises en demeure (le 16 janvier 2023, 17 avril 2024 et le 29 octobre 2024), et une relance de 36 € (le 4 mai 2022). Toutefois le contrat de syndic stipule un prix de mise en demeure de 60 € TTC et seules deux mises en demeure sont produites. Ainsi donc, seule la somme de 120 € apparaît comme étant justifiée.

La constitution de dossiers en contentieux constitue un acte d’administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le Contrat de Syndic prévoit une rémunération spécifique à ce titre n’en change pas la nature. En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires concernant les frais de constitution de dossier au contentieux.

S’agissant des frais de remise de badge au copropriétaire, ils sont à intégrer aux charges de copropriété.

En conséquence, Monsieur, [D], [T] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 120 € au titre des frais de recouvrement.

S’agissant de la demande de capitalisation des intérêts, l’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Le juge n’a pas de marge d’appréciation, la demande est régulièrement introduite et il y sera donc fait droit.

2° Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge”.

En l’espèce, Monsieur, [D], [T] déclare avoir procédé à plusieurs règlements pour régulariser sa situation, notamment un virement le 24 avril 2025 de 2.000 € et un autre de 5.000€ effectué le 8 octobre 2025. De surcroît, il a formulé une proposition de règlement à l’audience de 100 € par mois.

Compte tenu des difficultés actuelles rencontrées par Monsieur, [D], [T] et de sa bonne foi démontrée par sa proposition de règlement par mensualité, il y aura lieu de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après. Il convient à ce stade d’attirer son attention sur le fait que les délais de paiement suppose une reprise du paiement des charges courantes, faute de quoi l’intégralité de la dette deviendra exigible.

3° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

4° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur, [D], [T] qui succombe, sera condamné aux dépens. Les frais du commandement de payer étant inclus aux frais de recouvrement, il n’y a pas lieu de les inclure aux dépens.

Des délais de paiement ayant été accordés au défendeur, il est équitable de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur, [D], [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet REAL 31, les sommes suivantes :

—  2.456,19 € correspondant aux charges de copropriété dues jusqu’au 1er janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter avec de la mise en demeure du 29 octobre 2024 ;

—  120 € au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

AUTORISE Monsieur, [D], [T] à s’acquitter du paiement de la somme de 2.517,19 € en 23 versements de 100 € outre un 24ième versement devant apurer la dette en principal et intérêts;

DIT que chaque versement devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois de la signification de la présente décision ;

DIT que les paiements s’imputeront prioritairement sur le capital ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le solde deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet REAL 31,de ses autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [T] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 27 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Violaine Esparbès, vice-présidente, et par Madame Hoang Oanh LE-THANH, greffier.

La greffière, La vice-présidente