TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

15 AVRIL 2026

N° RG 24/01545 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQJH

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 2] et agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Stéphanie BAZIN de la SELARL HOCHLEX, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [S]

née le 30 Avril 1982 à [Localité 1] (MADAGASCAR),

demeurant [Adresse 3],

[Adresse 4] [Localité 2],

Non comparante, représentée par Maître Marie DE LARDEMELLE, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 16 FÉVRIER 2026

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

16 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Avril 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [S] est propriétaire des lots n°60 et 71 de la [Adresse 5], sise [Adresse 6] ([Adresse 7]).

Aux termes d’un jugement en date du 2 avril 2019, le tribunal d’instance de Saint Germain en Laye a notamment condamné Mme [S] à payer

au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] les sommes

de 5.633,40 euros au titre des charges de copropriété pour la période du

1er août 2017 au 1er octobre 2018 avec intérêts au taux légal et de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes d’un jugement en date du 5 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a notamment condamné Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 6.015,86 euros au titre des charges de copropriété échues au 22 octobre 2020 avec intérêts au taux légal et lui a accordé un délai de 12 mois pour s’acquitter de sa dette.

Faisant grief à Mme [S] de persister à ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a, par l’intermédiaire de son syndic puis de son conseil, adressé plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des de la [Adresse 5], sise [Adresse 8] au Port [Etablissement 1] (78560) (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART a, par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024 remis à étude, fait assigner Mme [C] [S] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 35 du décret du

17 mars 1967, des articles 14-1, 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— condamner Mme [C] [S] à lui payer la somme de

8.038,96 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété dues à la date

du 1er juillet 2024, et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la mise

en demeure du 6 février 2024 à hauteur de 7.021,10 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— constater la déchéance du terme,

— condamner Mme [S] à lui payer la somme de 1.324,82 euros assortie des intérêts légaux à compter du 20 octobre 2024, au titre des provisions devenues exigibles au titre du budget 2024,

— condamner Mme [S] à lui payer les frais et honoraires qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 700 euros,

— la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros, en réparation du préjudice distinct qui lui a été causé par le défaut de paiement,

— la condamner à lui payer la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner Mme [S] aux dépens.

A l’audience du 25 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 12 mai 2025, date à laquelle elle a à nouveau été renvoyée au 24 novembre 2025. A cette date, elle a finalement été renvoyée à l’audience du 16 février 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé ses prétentions, demandant au président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence,

— condamner Mme [S] à lui payer la somme de 9.567,73 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété dues à la date du 13 janvier 2026, et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 septembre 2024 à hauteur de 8.738,96 euros, et à compter de l’assignation du 22 octobre 2024 pour le surplus,

— condamner Mme [S] à lui payer les frais et honoraires qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 1.913,96 euros,

— la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice distinct,

— débouter Mme [S] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,

— la condamner à lui payer la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner Mme [S] aux entiers dépens.

Mme [S], représentée par son conseil, a pour sa part demandé au président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond de :

— la recevoir en ses conclusions et demandes,

— lui octroyer les plus larges délais et échelonnements de paiement sur deux années,

— juger que les sommes mises à sa charge ne porteront intérêt qu’à compter du

19 septembre 2024, au taux légal,

— ordonner que les versements effectués par elle seront imputés en priorité sur le capital,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses autres demandes,

— juger que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles et dépens nécessaires à la présente instance,

— écarter l’exécution provisoire à la décision à intervenir.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions conformément à leurs déclarations à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 3], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [C] [S] pour les lots n°60 et 71,

— les jugements des 2 avril 2019 et 5 janvier 2021 susvisés,

— une mise en demeure en date du 6 mai 2022 adressée par le syndic à la défenderesse pour un montant de 1.495,66 euros, dont 42 euros de frais de relance,

— un courrier de relance en date du 3 juin 2022 adressé par le syndic à la défenderesse,

— un commandement de payer les charges de copropriété signifié à la défenderesse le 15 septembre 2022 pour un montant de 3.103,04 euros, dont 2.935,78 euros de charges,

— une mise en demeure en date du 6 février 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse pour un montant de 7.021,10 euros,

— une mise en demeure en date du 17 septembre 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse pour un montant de 1.324,82 euros au titre du dernier appel de provisions sur charges de l’exercice en cours, outre 7.414,14 euros au titre de l’arriéré de charges,

— un décompte sur la période courant du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2026 pour un solde débiteur de 10.167,73 euros au titre des charges et 1.913,96 euros au titre des frais,

— les appels de fonds pour la période courant du 1er juin 2021 au 31 mars 2026,

— les bilans annuels des charges pour les exercices 2023, 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

27 mai 2021, 14 juin 2022, 23 mai 2023, 21 mai 2024 et 12 juin 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à Mme [S], le 17 septembre 2024, une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 19 septembre 2024, d’avoir à payer la somme de 1.324,82 euros au titre du dernier appel de provisions sur charges de l’exercice

en cours et indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du

10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action.

Il résulte des pièces produites que Mme [S] est redevable

de la somme de 9.567,73 euros au titre des charges de copropriété échues

au 13 janvier 2026, déduction faite des réglements effectués les 3 janvier 2026 (200 euros) et 2 février 2026 (400 euros), appels de fonds et travaux du

1er trimestre 2026 inclus.

Mme [S] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Compte tenu des conclusions d’actualisation, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 19 septembre 2024, date de distribution du courrier de mise en demeure, pour la somme alors exigible de 8.738,96 euros, et à compter du 28 janvier 2026, date de notification des conclusions d’actualisation, pour le surplus.

Sur l’imputation des versements en priorité sur le capital

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 2 du code civil, le juge peut, par décision spéciale et motivée, ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Compte tenu de la situation économique de Mme [S] telle qu’elle résulte des pièces versées aux débats, et des réglements effectués depuis l’assignation, il sera fait droit à sa demande tendant à voir imputer ses réglements en priorité sur le capital.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.913,96 euros correspondant, aux termes du décompte du 1er janvier 2026, aux frais suivants :

—  26 juin 2021 : frais constitution hypothèque pour 320 euros,

—  26 janvier 2021 : suivi procédure de recouvrement pour 140 euros,

—  6 mai 2022 : mise en demeure pour 42 euros,

—  3 juin 2022 : relance pour 33 euros,

—  14 septembre 2022 : constitution dossier huissier pour 250 euros,

—  7 octobre 2022 : M° hedlt sommation de payer 15/09/2022 pour 148,96 euros,

—  7 avril 2023 : suivi procédure de recouvrement pour 150 euros,

—  8 juin 2023 : constitution dossier avocat pour 410 euros,

—  17 avril 2024 : suivi du dossier transmis à l’avocat pour 140 euros,

—  13 septembre 2024 : suivi du dossier transmis à l’avocat pour 140 euros,

—  19 décembre 2024 : suivi du dossier transmis à l’avocat pour 140 euros.

Comme rappelé ci-dessus, les frais de constitution de dossiers huissier et avocat et de suivi de dossier ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est en de même des frais de constitution d’hypothèque qui sont antérieurs à la mise en demeure.

Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires verse aux débats la mise en demeure du 6 mai 2022 et le courrier de relance du 3 juin 2022, il ne justifie pas qu’ils aient effectivement été distribués à la défenderesse, ni même qu’ils lui aient été adressés.

Dès lors, seuls les frais correspondant au commandement de payer du

15 septembre 2022, lesquels sont dûment justifiés par la production

dudit commandement – régulièrement signifié à la défenderesse – et de la

facture correspondante, seront retenus au titre des frais de recouvrement.

Mme [S] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 148,96 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, si Mme [S] justifie avoir été licenciée en 2023, il convient de relever qu’avant cette date, elle avait déjà fait l’objet de deux jugements de condamnation pour des impayés de charges et persistait pour autant à ne pas régler intégralement ses charges.

Le non-paiement des charges à leur échéance pendant plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [S] sollicite de se voir octroyer les plus larges délais de paiement.

Elle justifie avoir retrouvé un emploi et percevoir désormais un salaire net de

3.500 euros environ. Elle rembourse un crédit immobilier dont les échéances mensuelles s’élèvent à 1.178,46 euros.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en faisant valoir que le non-paiement des charges de copropriété par Mme [S] est ancien et récurrent, qu’elle a d’ores et déjà bénéficié de délais depuis la mise en oeuvre de la présente instance, et que le prolongement de la carence de Mme [S] sur une période de deux ans mettrait le syndicat des copropriétaires en difficulté.

Au vu de la situation économique de Mme [S] exposée ci-dessus et des réglements effectués depuis l’assignation, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les autres demandes

Mme [S], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [S] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire. Il ne sera pas fait droit à la demande de la défenderesse tendant à voir écarter cette exécution provisoire, laquelle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 6] [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action ;

Condamne Mme [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 8] [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 9.567,73 euros au titre des charges de copropriété échues au 13 janvier 2026, appels de fonds et travaux du 1er trimestre 2026 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 pour la somme alors exigible de 8.738,96 euros, et à compter du 28 janvier 2026 pour le surplus ;

Dit que les versements effectués par Mme [C] [S] seront imputés en priorité sur le capital ;

Condamne Mme [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 9] [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 148,96 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne Mme [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 10] [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Autorise Mme [C] [S] à s’acquitter des sommes ci-dessus, en plus des charges courantes, par 24 versements mensuels de 440 euros, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois, le solde restant dû étant exigible avec la dernière mensualité ;

Dit que, faute pour Mme [C] [S] de payer au terme fixé, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible ;

Condamne Mme [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 8] [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [C] [S] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Localité 2] [Adresse 12], sise

[Adresse 10] [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 AVRIL 2026 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE