TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/04034

N° Portalis DBX4-W-B7J-UXGT

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Mars 2026

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT, l’OPH de la métropole toulousaine

C/

[I] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Mars 2026

à L’E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 27 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT, l’OPH de la métropole toulousaine, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^me Véronique BOLLE, Chargée Judiciaire Contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

M. [I] [J], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 06 septembre 2023, l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT a donné à bail à M. [I] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 418 euros, provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 juin 2025 pour un montant en principal de 1.827,38 €.

l’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 juin 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 17 septembre 2025, l’E.P.I.C TOULOUSE METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner M. [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [I] [J] , ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;;

— et de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 3.256,37 €, au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels ;

outre une somme de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 septembre 2025.

A l’audience du 27 janvier 2026, l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT, valablement représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 5.277,29 €.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 17 septembre 2025, M. [I] [J] n’est ni présent ni représenté.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 06 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 1.827,38 € a été signifié le 25 juin 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 août 2025.

Dans ces conditions, l’expulsion de M. [I] [J], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT produit un décompte démontrant que M. [I] [J] reste devoir la somme de 5.277,29 € à la date du 27 janvier 2026, incluant l’échéance du mois de décembre 2025.

M. [I] [J], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il sera, par conséquent, condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5.277,29 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance..

Par ailleurs, M. [I] [J], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sous déduction des prestations sociales directement versées au bailleur le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 31 décembre 2025 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [I] [J] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er janvier 2026.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [I] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de, de l’assignation en référé.

Compte tenu du fait que M. [I] [J] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT, M. [I] [J] sera condamné à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 septembre 2023 entre l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT et M. [I] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 26 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [I] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [I] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNONS M. [I] [J] à payer à l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 5.2277,29 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 27 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [I] [J] à payer à l’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 26 août 2025 et le 31 décembre 2025 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur ;

CONDAMNONS M. [I] [J] à payer à l’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [I] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La vice-présidente