TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

05 FÉVRIER 2026

N° RG 24/05657 – N° Portalis DB22-W-B7I-SMKB

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence TROIS [Localité 5] sis

[Adresse 1] représenté par son syndic, SOGESYM, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 518 824 685 dont le siège est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Maxence MARSIN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société H&M INVEST, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 520 467 911 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [J] [C], domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 02 Octobre 2024 reçu au greffe le 21 Octobre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 06 Novembre 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 15 Janvier 2026 prorogé au 05 Février 2026 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI H&M est propriétaire d’un lot au sein d’un ensemble immobilier dénommé résidence [7] situé [Adresse 2] (78), soumis au statut de la copropriété.

Déplorant un défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a adressé une lettre de mise en demeure et un commandement de payer. La SCI H&M ne s’est toutefois pas acquittée de sa dette.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires a, par acte extrajudiciaire du 2 octobre 2024, fait assigner la SCI H&M devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Cette assignation a donné lieu à un procès-verbal de recherches infructueuses et la défenderesse n’a pas constitué Avocat.

Par conclusions signifiées le 7 août 2025 le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

CONDAMNER la SCI H&M à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6]

PECQ :

• La somme de 36.838,78 € arrêtée au 10 juillet 2025 au titre des charges de Copropriété arriérées

• La somme de 237,18 € au titre de l’article 10-1 du code de la copropriété

• La somme de 600 € à titre de dommages et intérêts

• La somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du NCPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 3 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait K BIS de la société H&M à jour au 19 septembre 2024 .

— un extrait de compte du syndic au 9 août 2024 faisant apparaître un solde débiteur pour un montant de 13.907,38 euros incluant des frais de recouvrement à hauteur de 837,18 euros ;

— les appels de fonds et appels travaux 2023, 2024,2025.

— le contrat de syndic 2023/2024 et 2025/2026 ;

— le procès-verbal des assemblées générales de septembre 2023, juin 2024, septembre 2024 et juin 2025.

— un relevé de propriété ;

— les appels de fonds travaux et charges de copropriété.

— une lettre de mise en demeure du syndic du 24 mars 2023 portant sur un montant de 1.738,43 euros ;

— une sommation de payer par commissaire de justice du 6 septembre 2023 pour la somme de 5.612,47 euros comprenant 300 euros de transmission dossier et 157,18 euros de coût de l’acte ;

— un décompte arrêté au 1er juillet 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 37.675,96 euros ;

Il ressort des justificatifs produits que la demande apparaît recevable et bien fondée, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges étant certaine, liquide et exigible pour un montant de 36.838,78 euros.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Parmi les frais non retenus au principal, figurent, au moins pour partie, des sommes qui peuvent dépendre de l’application de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965 qui prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’avocat, à l’huissier ou frais de contentieux qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. La somme de 480 euros réclamée à ce titre ne sera donc pas retenue.

Ne relèvent pas non plus des dispositions de l’article 10-1 les intérêts de retard.

Au vu des documents produits, les frais de recouvrement peuvent être légitimement retenus pour un montant total de 237,18 euros.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le copropriétaire qui s’abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il convient de condamner la défenderesse à la somme de 600 euros au titre des dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI H&M qui est condamnée par le présent jugement, supportera la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. La défenderesse sera condamné à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

Condamne la SCI H&M à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé résidence [7] situé [Adresse 2] (78) représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

—  36.838,78 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 1er juillet 2025, appel du 3ème trimestre 2025 ;

—  237,18 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

—  600 euros au titre des dommages intérêts ;

Condamne la SCI H&M aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 FÉVRIER 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT